2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第二章考點(diǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

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第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性(6特性)

1.1 市場(chǎng)供給的壟斷性

1.2 市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性

需求者購(gòu)置房地產(chǎn)時(shí)有不同的目的和設(shè)想，可以自用也可以投資，因而需求具有多樣性。

1.3 市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性，所以交易的是產(chǎn)權(quán);

房地產(chǎn)交易需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序;

交易市場(chǎng)信息缺乏，需要專業(yè)人員的服務(wù)。

1.4 房地產(chǎn)價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關(guān)，區(qū)位可以決定房?jī)r(jià)的60%-70%;

由于人口不斷增長(zhǎng)、土地資源不可再生和經(jīng)濟(jì)社會(huì)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期趨是總體向上發(fā)展的;

但現(xiàn)實(shí)價(jià)格也會(huì)受經(jīng)濟(jì)周期、市場(chǎng)預(yù)期、社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治事件及交易個(gè)體個(gè)別因素影響而呈現(xiàn)出短期波動(dòng)。

1.5 存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

1.6 市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

概念

·指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不對(duì)稱的。

一般情況

·房地產(chǎn)市場(chǎng)中，賣方對(duì)信息的了解程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方，使消費(fèi)者的利益容易受到損害(買的不如賣的精)。

解決信息不對(duì)稱的途徑

·發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)-提高專業(yè)水平;

·政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作-提高信息透明度

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能(五方面)

配置存量房地產(chǎn)資源和利益

顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化(價(jià)格與需求成反比)

指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化(價(jià)格與供給成正比)

指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

【記憶要訣】

配置資源，反應(yīng)需求，指導(dǎo)供給，指導(dǎo)管理，引導(dǎo)需求

【重點(diǎn)難點(diǎn)】引起需求增加或減少的原因

未來預(yù)期收益變化

政府稅收政策的影響

收入水平變化或消費(fèi)品味變化

原用于其他方面資金的介入

土地供給的變化

【重點(diǎn)難點(diǎn)】供給如何適應(yīng)需求(兩種方法)

新建或改變用途

可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

·如房?jī)r(jià)高了，對(duì)租房的需求就大了

·如寫字樓價(jià)格上漲，則有些公寓就作為辦公用房進(jìn)行出租，租金上漲