24年備考必看：往年房地產(chǎn)估價師考試試卷真題練習

為了備考2024年房地產(chǎn)估價師的考生練習歷年真題，本文整理了部分往年真題，便于大家練習。

不定項選擇題

1. 2020 年4 月27 日《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》要求：嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設超高層“摩天樓”，不得新建( )m 以上建筑。

A.100

B. 200

C. 250

D. 500

2.工程造價中工程費用包括( )。

A.設備及工器具購置費

B.建筑安裝工程費

C.工程建設其他費

D.稅費

3.開發(fā)商制定租售價格的需求導向定價法包括( )。

A.成本加成定價法

B.目標定價法

C.理解價值定價法

D.區(qū)分需求定價法

4.政府批準新建商品房預售和銷售面積與當期土地規(guī)劃建筑面積的比率是( )。

A.開發(fā)強度系數(shù)

B.開發(fā)投資杠桿率

C.土地轉(zhuǎn)化率

D.吸納率

5.現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內(nèi)( )活動產(chǎn)生的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入與流出情況的報表。

A.經(jīng)營活動

B.投資活動

C.籌資活動

D.融資活動

6.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的四個開發(fā)經(jīng)營方案F1、F2、F3、F4 的開發(fā)經(jīng)營期相同，投資大小為F1>F2>F3>F4。方案兩兩比較計算出的差額投資內(nèi)部收益率分別為△IRR1-2=19%、△IRR2-3=12%、△IRR3-4=14%、△IRR1-4=16%，當最低可接受收益率MARR=15%時，四個方案中最優(yōu)的方案是( )。

A.F1

B.F2

C.F3

D.F4

7.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是( )。

A.建筑工程施工許可證

B.建設工程規(guī)劃許可證

C.建設用地規(guī)劃許可證

D.預售許可證

8.下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的有( )

A.回歸分析法

B.簡單平均法

C.移動平均法

D.指數(shù)平滑法

9.在房地產(chǎn)投資的“開發(fā)—持有出租”模式中，現(xiàn)金流量不包括( )。

A.預售收入

B.土地成本

C.運營成本

D.租金收入

10.某商品住宅開發(fā)項目土地取得費用為13000 萬元,規(guī)劃建筑面積為50000m2,除土地取得費用外的其他成本費用為3500 元/ m2,項目銷售均價為8500 元/ m2,增值稅及附加為銷售收入的5.5%,則項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為( )萬m2

A.2.6

B.2.87

C.3.59

D.3.8

11.一般納人銷售不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)租賃服務，適用的增值稅稅率為( )。

A.3%

B.9%

C.11%

D.17%

12.市場規(guī)模按照從大到小的排序，以下正確的是( )。

A.合格的有效市場>有效市場>潛在市場>服務市場

B.有效市場>合格的有效市場>潛在市場>服務市場

C.潛在市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場

D.滲透市場>有效市場>合格的有效市場>服務市場

13.某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30 萬元，出租率為80%，假設所有承租人都能按時交納租金，其他收入為3 萬元，則有效毛收入為( )萬元。

A.24

B.27

C.30

D.33

14.項目投資現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出包括( )。

A.開發(fā)建設投資

B.經(jīng)營資金

C.運營費用

D.借款利息支付

15.對計算期不同的互斥方案進行比選時可以采用的方法有( )。

A.年值法

B.最小公倍數(shù)法

C.最大公倍數(shù)法

D.年值折現(xiàn)法

答案

1. 【答案】D

【解析】2020 年4 月27 日《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》要求：嚴格限制各地盲目規(guī)劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500m 以上建筑，各地因特殊情況確需建設的，應進行消防、抗震、節(jié)能等專項論證和嚴格審查，審查通過的還需上報住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委復核，未通過論證、審查或復核的不得建設。

2.【答案】AB

【解析】

【記憶技竅】建安設→工程 工他預→建投 利建→固投(造價) 流固→總投

3.【答案】CD

4.【答案】C

【解析】本題考核的是地產(chǎn)市場指標。土地轉(zhuǎn)化率，是指報告期內(nèi)政府批準新建商品房預售和銷售面積與當期出讓土地規(guī)劃建筑面積的比例，用于監(jiān)測土地供應與住房供應之間的關系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率。

5.【答案】ABC

【解析】現(xiàn)金流量表是反映企業(yè)在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物流入與流出情況的報表。

6.【答案】A

【解析】差額投資內(nèi)部收益率法分析時：△IRR1-2=19%和△IRR1-4=16%均大于MARR=15%，選投資大的方案，則F1 優(yōu)于F2 和F4;△IRR2-3=12%和△IRR3-4=14%均小于MARR=15%，選投資小的方案，則F3 優(yōu)于F2，F(xiàn)4 優(yōu)于F3;綜合分析結(jié)果：先淘汰F2，再淘汰F3，最后淘汰F4。

7.【答案】C

【解析】建設用地規(guī)劃許可證主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

8.【答案】BCD

【解析】本題考察的是市場趨勢分析。時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法、指數(shù)平滑法。選項A 屬于相關分析法。

9.【答案】A

10.【答案】D

【解析】本題考核的是盈虧平衡分析中的保本點分析。設項目能夠回收全部成本費用的最低銷售量為x 萬m2，則8500x=13000+3500×5+8500x×5.5%，解得x=3.80 萬m2

11.【答案】B

【解析】房地產(chǎn)業(yè)涉及增值稅的征收二范圍：一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目;二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目(包括商鋪、寫字樓、公寓等)。

12.【答案】C

【解析】

13.【答案】B

【解析】有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入=30×80%+3=27(萬元)。

14.【答案】ABC

【解析】項目投資現(xiàn)金流量表以全部投資作為計算基礎;計算全部投資財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值及投資回收期，考察項目全部投資的盈利能力;由于把所有的投資看成是自有資金，所以表中沒有“還本付息”一欄。為各個投資方案進行比較建立共同基礎。

15.【答案】ACD

【解析】根據(jù)計算期是否相同的情形，分別適用的方法。

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