2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(75)

更新時(shí)間：2012-02-17 10:10:44 來源：|0

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　　(一)估價(jià)對(duì)象概況：

　　本估價(jià)對(duì)象是一個(gè)專用倉庫;坐落在某城市建成區(qū)內(nèi);土地總面積2500┫，總建筑面積8500┫;土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán);建筑物建成于1981年7月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

　　(二)估價(jià)要求：

　　需要評(píng)估該專用倉庫2001年7月30日的價(jià)值。

　　(三)估價(jià)過程：

　　1.選擇估價(jià)方法。本估價(jià)對(duì)象為專用倉庫，很少出現(xiàn)買賣，也無直接、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收益，故擬選用成本法進(jìn)行估價(jià)。

　　2.選擇計(jì)算公式。該宗房地產(chǎn)估價(jià)屬于成本法中的舊房地產(chǎn)估價(jià)，需要評(píng)估的價(jià)值包含土地和建筑物的價(jià)值，故選擇的計(jì)算公式為：

　　舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價(jià)格一建筑物的折舊

　　3.求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，政府尚未確定公布基準(zhǔn)地價(jià)，故擬通過如下2個(gè)途徑求取該土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本：(1)采用比較法，利用當(dāng)?shù)仡愃瞥鲎屚恋厥褂脵?quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓價(jià)格來求取;(2)采用成本法，具體是利用征用農(nóng)地的費(fèi)用加土地開發(fā)費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金等，再加上地段差價(jià)調(diào)節(jié)的辦法來求取。

　　(1)采用比較法求取土地價(jià)格。調(diào)查選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例并進(jìn)行比較修正如下：

　　可比實(shí)例A：土地面積2300┫;成交日期2000年5月;成交價(jià)格 (土地單價(jià))605

　　元/┫。

　　修正計(jì)算：