2004年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》真題及答案

　　一、問答題(共3題，每題10分)

　　(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　(二)某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報(bào)告中收益法所采角的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣傲的理由。

　　(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前四公司兼并了該城區(qū)中二個有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府欲將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，甲公司開發(fā)中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)該如何解答?

　　二、單項(xiàng)選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)

　　(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000m2，于2000年9月1日開業(yè)，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，使用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自 2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。

　　1.采用成本法估價，計(jì)算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)(　)。

　　A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已÷使用年限計(jì)算

　　B.按建筑物耐用年限計(jì)算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算

　　D.按建筑物已使用年限計(jì)算

　　2.采用收益法估價時，下述觀點(diǎn)不正確的是(　)。

　　A.收益年限應(yīng)按估價時點(diǎn)時的土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算

　　B.估價時點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日。

　　C.凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額

　　D.應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料

　　3.估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004午3月1日公開市物價值為49000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是(　)萬元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　4.假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是(　)。

　　A.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次立抵押權(quán)

　　B.原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保

　　C.業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)

　　D.該500萬元可再次抵押

　　(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險(xiǎn)公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002 年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險(xiǎn)公司又委托估價機(jī)構(gòu)估價。估價機(jī)構(gòu)的估價報(bào)告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值為人民幣190萬元;2002年。8月1日，遭受火災(zāi)后建筑物價值為人民幣50萬。

　　5.火災(zāi)給該商鋪房屋造成直接損失為(　)。

　　A.人民幣140萬元

　　B.人民幣150萬元

　　C.人民幣190萬元

　　D.人民幣700萬元

　　6.下列表述中不正確的是(　)。

　　A.2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價

　　B.2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價

　　C.2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價

　　D.2002年3月1日至2002年8局1日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元

　　7.下列表述中正確的是(　)。

　　A.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1曰未遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價

　　B.750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價

　　C.200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價

　　D.190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1目未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價

　　(三)需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積4000m2矩形土地;2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600m2，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用。現(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元/m2，2號地塊的單價為8000元/m2，兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評價單價為11000元/m2。

　　8.下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是(　)。

　　A.以3號地塊的總價扣除1號地塊的總價后即是2號塊的增值

　　B.以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率

　　C.以3號地塊的總價扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號、2號地塊中計(jì)算增值分配

　　D.1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小

　　9.在甲、乙兩單之間分配增值收益，不可采用的方法是(　)。

　　A.以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例

　　B.以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例

　　C.以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例

　　D.以合并前地塊各自價格的變動確定增值分配比例

　　10.假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓合并費(fèi)用忽略不計(jì)，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應(yīng)為(　)萬元。

　　A.1616

　　B.2560

　　C.1882

　　D.1920

　　三、下列估價結(jié)果報(bào)告和估價技術(shù)報(bào)告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分)

　　××大廈房地產(chǎn)估價報(bào)告

　　封面及目錄(略)

　　致委托方函

　　××股份有限公司：

　　受貴公司委托，我公司對貴公司位于××市××路××號院內(nèi)的××大廈(以下簡稱估價對象)的公開市場價值進(jìn)行了評估。

　　我公司估價人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)業(yè)增長價格參考的估價目的，遵循估價原則，按時估價程序，運(yùn)用適宜的估價方法，在實(shí)地查勘和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔(dān)保物態(tài)參量公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。

　　××房地產(chǎn)評估有限公司(公章)

　　2004年10月16目

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)與限制條件(略)

　　房地產(chǎn)估價結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人

　　××股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)

　　二、估價機(jī)構(gòu)

　　××房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(略)

　　三、估價對象

　　××大廈是位于××市××路××號院內(nèi)的一幢寫字樓。建設(shè)用地面積5000m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積 3000m2;地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000m2，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由××股份有限公司于2001年10月10 日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日)。取得士地使用杈后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用?！痢凉煞萦邢薰緭碛写髲B的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價時點(diǎn)，估價對象未設(shè)定抵押等他項(xiàng)權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計(jì)新穎，地下各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置6部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。

　　估價對象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。

　　四、估價目的

　　確定估價對象抵押價值。

　　五、估價時點(diǎn)

　　2004年10月10日。

　　六、價值定義

　　本報(bào)告中的估價結(jié)果為估價對象現(xiàn)狀合法利用條件下于估價時點(diǎn)的公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　根據(jù)估價對象的特點(diǎn)、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，講為估價對象為收益性房地產(chǎn)，且當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場活躍，因此，本次評估采用收益法和市場法進(jìn)行估價，最后綜合兩種估價方法的計(jì)算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　十、估價結(jié)果(略)

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2004年10月10日至2004年10月16日。

　　十三、估價報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　自估價報(bào)告完成之日起一年內(nèi)有效

　　房地產(chǎn)估價技術(shù)報(bào)告

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用

　　結(jié)合估價對象的特點(diǎn)，經(jīng)過估價人員反復(fù)的分析與研究，估價對象為收益性房地產(chǎn)，可以收集到類似房地產(chǎn)的市場成交實(shí)例，因此，本次評估采用收益法和市場結(jié)進(jìn)行估價，然后，綜合收益法和市場法的估價結(jié)果，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)，確定最終的估價結(jié)論。

　　六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.年有效毛收入估算　估價人員經(jīng)過細(xì)致的市場調(diào)查與分析得知，該大廈21～30層計(jì)1000m2全部用于出租，除少量單元外均已帶南京租約。按市場上同類物業(yè)(不含寫字樓二次裝修及家具)的租金情況(詳細(xì)實(shí)例比較與分析略)。估價對象的寫字樓分割出租，每平方米使用面積的平均租金水平為80元/月，(能源費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)另計(jì))，出租率為90%，公共面積波及系數(shù)占總建筑面積的比率為20%押金為每平方米建筑面積100元，押金年收益率為6%;地下車位的正常租金為1000元/(月/個)，出租率100%，故：

　　年有效毛收入=80×12×30000×90%×(1加.2)+100×30000×6%+1000×12×100×100%

　　=2211.60萬元。

　　2.年運(yùn)營費(fèi)用估算

　　(1)年維修費(fèi)。根據(jù)××市的規(guī)定和估價對象的建筑結(jié)構(gòu)，估價對象的維修費(fèi)確定為房屋重置價格的2%，估價對象的重置價格為1500元/m2(確定依據(jù)及過程略)，故：

　　年維修費(fèi)=1500×3800×2%=114.00萬元

　　(2)年管理費(fèi)。年管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，故：

　　年管理費(fèi)=2211.6×3%=66.35萬元

　　(3)年保險(xiǎn)費(fèi)。估價對象的保險(xiǎn)費(fèi)按房屋重置價的0.3%計(jì)，故：

　　年保險(xiǎn)費(fèi)=1500×38000×0.3%=17.10萬元

　　(4)年房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅為房產(chǎn)租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加為租金收入的5.5%，則：

　　年房產(chǎn)稅和兩稅一費(fèi)=2211.6×(12%+5.5)=387.03萬元

　　(5)年土地使用稅。根據(jù)××市的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅不得減免，估價對象的土地使用稅為每平方米土地面積5元，故：

　　年土地使用稅=5×5000=2.50萬元.

　　(6)年運(yùn)營費(fèi)用合計(jì)：

　　年運(yùn)營費(fèi)用=114.00+66.35+17.10+387.03+2.50=568.98萬元

　　3.年凈收益估算

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用=2211.60-586.98=1624.62萬元

　　4.確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過市場調(diào)查，采用市場提取法，確定本類房地產(chǎn)(含地下車庫)的綜合報(bào)酬為7.5%(具體過程略)。

　　5.求取收益價格預(yù)測年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。

　　自估價時點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2041年10月9日，土地使用權(quán)剩余年限為37年，短于房屋尚可使用年限，故確定收益年限為37年，則：

　　V=A/R×[1-1/(1+R)n]=1624.62/7.5%×[1-1/(1+7.5%)37]=20170.26萬元

　　故運(yùn)用收益法的估價結(jié)果為20170.26萬元。

　　(二)市場法估價測算過程

　　1.可比實(shí)例的選取 估價人員通過市場調(diào)查，按時用途：結(jié)構(gòu)、地段等級等相同或相似，成變?nèi)掌谂c估價時點(diǎn)相近，成交價格為正常價格或可修正為正常價格的要求，選取了A、B、C三個可比實(shí)例，具體情況見下表(房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素、個別因素詳細(xì)情況比較略)。

　　2.比較修正過程

　　(1)交易情況修正。由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、、招標(biāo)，故較正常價格偏高，估計(jì)分別偏高2%和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。

　　(2)交易、日期修正。根據(jù)估價人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)業(yè)的價格自2003年12月起平均每月上漲0.5%，故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為：105/100、104/100、103/100。

　　(3)區(qū)域因素修正：估價人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析，并對實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價對象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/101、100/100。

　　(4)個別因素修正。估價經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析，確定實(shí)例A的個別因素狀況比估價對象差2%，實(shí)例8的個別因素狀況比估價對象好1%，實(shí)例C的個別因素狀況比估價對象差1%(具體分析判斷過程略)，故實(shí)例A、B、C的個別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比準(zhǔn)價格

　　實(shí)例A：

　　6300×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/98)=6818元/m2

　　6750×(100/102)×(104/100)×(100/101)×(100/98)=6747元m2

　　6760×(100/101)×(103/100)×(100/100)×(100/99)=6963元/m2

　　由于三個實(shí)例與估價對象的類似程度非常接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價對象的單位比準(zhǔn)價格：

　　單位比準(zhǔn)價格=(6818+6747+6963)/3=6843元/m2

　　故運(yùn)用市場法的估價結(jié)果為：

　　比準(zhǔn)價格=6843×3000=20529.00萬元

　　七、估價結(jié)果確定

　　由于采用收益法和市場法估價的結(jié)果非常接近，故取兩種估價方法估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)的價格。

　　估價對象房地產(chǎn)價格=(20170.26+20529.00)/2=20349.63萬元

　　取整為20350(精確到萬元)

　　單位價格：20350+38000=5355元/m2(取整)

　　估價人員根據(jù)估價目的，按時房地產(chǎn)估價的估價原則、方法和程序，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)，確定估價對象在估價時點(diǎn)2004年10月10日的抵押價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整。單價：(略)

　　四、指出并改正下面估價報(bào)告片斷中的錯誤。(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)。

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商于2000年12月通過出讓方式，以1200元/m2的價格取得1000m2的國有土地使用權(quán)，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，規(guī)劃房屋建筑面積12000m2：該項(xiàng)目享受應(yīng)上繳政府部門的市政配套設(shè)施費(fèi)等合計(jì)300元/m2減免30%的政策優(yōu)惠;項(xiàng)目全部以房地產(chǎn)開發(fā)商的資本金投入并自行銷售。估價人員掌握如下與本次估價相關(guān)的估價時點(diǎn)時的資料與參數(shù)，并擬以成本法評估項(xiàng)目竣工日2003年12月31日該房地產(chǎn)的市場價值。

   　評估測算如下(節(jié)選)：

　　1.土地年期修正系數(shù)置：

　　K=[1-1/(1+5%)67]/[1-1(1+5%)70]

　　2.土地取得成本：10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.開發(fā)成本：

　?、?2000×1000=12000000元

　　②12000000×6%=720000元

　?、凵侠U市政配套建設(shè)費(fèi)等：12000×300×(1-3%)=252000元

　?、荛_發(fā)成本小計(jì)：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理費(fèi)用：12000×30=360000元

　　5.投資利息正常建設(shè)期為1年，土地取得成本設(shè)定在建設(shè)期初一次性投入，開發(fā)成本和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，資本金視同借入資金;則投資利息：

　　15913600×[(1+6%)-1]+(15240000+360000)×[1+6%]0.5-1]=1415999元

　　6.開發(fā)利潤：(15913600+15240000)×20%=6230720元

　　7.銷售稅費(fèi)：(15913600+15240000+360000+1415999+6230720)×8%=39160319319×8%=3132826元

　　8.評估價值：總價值=(39160319+3132826)×(1+4%)=42293145×(1+4%)=43984871元

　　單位價值=43984871÷12000≈3665元/m2

　　參考答案

　　一、問答題

　　(一)答：

　　1.選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價;

　　2.了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價格、房地產(chǎn)狀況;

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

　　5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運(yùn)用市場法和收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值，調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等，如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等，測算土地價格;

　　6.選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格;

　　7.綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果;

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報(bào)告。

　　(二)答：

　　1.(1)估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤含義不同;

　　(2)收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分;

　　(3)凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財(cái)務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等;

　　2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年);

　　3.估價采用的成本應(yīng)為估價時點(diǎn)的社會平均(客觀)成本(或者：實(shí)際成本不一定是社會平均(客觀)成本。

　　(三)答：

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的辦公用途市場價值進(jìn)行評估;

　　2.對辦公樓承租人損失進(jìn)行評估;

　　3.對裝修、改造費(fèi)用進(jìn)行評估。

　　房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可做的答復(fù)：

　　1.應(yīng)按改造前的工業(yè)用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費(fèi)用損失;按工業(yè)用途評估時可以另行委托評估停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

　　2.經(jīng)拆遷當(dāng)事人協(xié)調(diào)同意或者經(jīng)城市規(guī)劃行政管理部門確認(rèn)，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

　　3.對承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)1.A2.C3.C4.D

　　(二)5.A6.B7.A

　　(三)8.C9.D10.B

　　三、指錯題

　　1.致委托人函中沒有說明估價時點(diǎn);

　　2.致委托人函中缺法定代表人的簽名;

　　3.估價方法中未說明收益法和市場法的定義;

　　4.地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由;

　　5.收益價格的計(jì)算中帶租約部分在租約期應(yīng)按租約租金計(jì)算，租約期外按市場租金計(jì)算;

　　6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90%。

　　7.年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤，押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)，確定管理費(fèi)率缺理由;

　　8.年保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值作為計(jì)算年保險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)，保險(xiǎn)費(fèi)率的確定缺理由;

　　9.求取收益價格中有限年期公式錯(注：這是文員的筆誤);

　　10.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價和拍賣價不一定比協(xié)議價更高;

　　11.區(qū)域因素修正錯誤(應(yīng)該是可比實(shí)例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在估價時點(diǎn)的區(qū)域因素狀況相比);

　　12.個別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致(注：個別因素修正都是一般);

　　13.市場法中沒有說明是否包含地下車位的價值;

　　14.估價報(bào)告不完整，缺少附件。

　　四、改錯題

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套費(fèi)用：12000×300=36000000元

　　3.售稅費(fèi)：(15913600+15240000+1415999+6230720)×8%/(1-8%)=3405.245元

　　4.評銷估價格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

　　主要考查的是契稅問題和客觀成本與實(shí)際成本的知識點(diǎn)。

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