2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題(完整版)

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意請(qǐng)將正確答案填在后面的括號(hào)內(nèi))

　　1.下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是(　 )

　　A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/P>

　　B.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估

　　C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

　　D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估

　　2.從科學(xué)且可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是(　 )

　　A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

　　B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

　　C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)格

　　D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

　　3.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)本質(zhì)上是由(　 )決定的

　　A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間

　　B.估價(jià)目的

　　C.實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間

　　D.委托人意愿

　　4.房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(　 )

　　A.土地的總量有限

　　B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

　　C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無二性

　　D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大

　　5.下列土地狀況中，不屬于士地權(quán)益狀況的是(　 )

　　A.土地使用期限

　　B.土地使用管制

　　C.土地面積大小

　　D.土地權(quán)利性質(zhì)

　　6.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)由50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為(　 )萬元

　　A.2500

　　B.3000

　　C.3500

　　D.4000

　　11.某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用逾的沿街廠房改造為若干個(gè)小商鋪出租，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價(jià)前提對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的(　 )。

　　A.技術(shù)上的可能

　　B.經(jīng)濟(jì)上的可行

　　C.價(jià)值最大化

　　D.法律上許可

　　12.有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相似的土地，甲土地為空地，乙土地上有建筑物，但相同限制務(wù)件下的估價(jià)結(jié)果顯示，乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于(　 )。

　　A.乙土地上建筑物價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

　　B.甲土地的容積率大于乙土地的容積率

　　C.甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

　　D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限長

　　13.某可比實(shí)例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價(jià)格為150 萬元，另有20m2的房屋天臺(tái)贈(zèng)送,該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0：8，則按建筑面積計(jì)算的比準(zhǔn)價(jià)格是(　 )元/m2。

　　A.8571

　　B.10000

　　C.13393

　　D.15625

　　14.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)凋整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為(　 )元/m2。

　　A.2585

　　B.2393

　　C.2955

　　D.2964

　　15.評(píng)估甲別墅的市場(chǎng)價(jià)值，選取了己別墅為可比實(shí)例。乙別墅的成交價(jià)格為8000元/m2，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/m2(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/m2)，因乙別墅位置比甲別墅好，在同等條件下，單價(jià)比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價(jià)格為(　 )元/m2。

　　A.7020

　　B.7091

　　C.7380

　　D.8580

　　16.評(píng)估某底層商鋪的價(jià)格時(shí)，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪(其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格)，在求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是(　 )

　　A.0.4、0.4、0.2

　　B.0.3、0.4、0.3

　　C.0.4、0.2、0.4

　　D.0.4、0.3、0.3

　　17.某寫字樓的剩余收益年限為38年，預(yù)計(jì)5年后售出時(shí)價(jià)格將上漲20%,銷售稅費(fèi)率為6%，已知持有期內(nèi)年有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30%,報(bào)酬率中無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%,則該寫字樓目前的收益價(jià)格為(　 )萬元。

　　A.5286.72

　　B.7552.45

　　C.9939.23

　　D.14198.90

　　18.某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每天3元/m2。已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似寫字樓的凈租金為每天3.5元/m2，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為(　 )萬元。

　　A.96.80

　　B.592.81

　　C.691.61

　　D.667.22

　　19.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是(　 )

　　A.凈收益包括有形收益和無形收益

　　B.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)

　　C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)

　　D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

　　20.下列收益乘數(shù)法中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營費(fèi)用差異的是(　 )。

　　A.毛租金乘數(shù)法

　　B.潛在毛收入乘數(shù)法

　　C.有效毛收入乘數(shù)法

　　D.凈收益乘數(shù)法

　　21.某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元,投資利潤率為20%，則成本利潤率為(　 )。

　　A.17.13%

　　B.18.30%

　　C.18.61%

　　D.21.47%

　　22.城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，對(duì)被征收房屋的室內(nèi)自行裝修補(bǔ)償款的評(píng)估應(yīng)采用的價(jià)值類型是(　 )。

　　A.投資價(jià)值

　　B.謹(jǐn)慎價(jià)值

　　C.快速變現(xiàn)值

　　D.市場(chǎng)價(jià)值

　　23.某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補(bǔ)辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時(shí)投入的費(fèi)用為255萬元，現(xiàn)時(shí)重新購建價(jià)格為350萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計(jì)算其建筑物的折舊總額為(　 )萬元。

　　A.61.84

　　B.78.35

　　C.84.88

　　D.173.17

　　24.下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是(　 )

　　A.圍墻工程費(fèi)

　　B.電力設(shè)施工程費(fèi)

　　C.居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)

　　D.人防工程費(fèi)

　　25.參與房地產(chǎn)開發(fā)用地掛牌交易的各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)價(jià)相差懸殊，其根本原因是(　 )

　　A.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用不同的估價(jià)方法衡量開發(fā)用地價(jià)值

　　B.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握開發(fā)用地的信息不夠?qū)ΨQ

　　C.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選取開發(fā)用地利用方式的規(guī)劃條件不一致

　　D.各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均是以自身?xiàng)l件為依據(jù)衡量開發(fā)用地的投資價(jià)值

　　26.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選取(　 )

　　A.最佳用途

　　B.最佳規(guī)模

　　C.最佳集約度

　　D.最佳開發(fā)時(shí)機(jī)

　　27.現(xiàn)擬開發(fā)建設(shè)某寫字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價(jià)為1.6萬元/m2，若報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為10%。則測(cè)算該寫字樓開發(fā)完成后的現(xiàn)值是(　 )萬元。

　　A.9616.83

　　B.10161.05

　　C.12021.04

　　D.12800

　　28.某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地的，目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分。半年后開始預(yù)售，1年后可竣工,銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)，則采用成本法評(píng)估該在建工程價(jià)值中計(jì)算土地取得費(fèi)用的投資利息的計(jì)息期和采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估該在建工程價(jià)值中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)的折現(xiàn)期分別為(　 )。

　　A.0.5和1年

　　B.0.5年和1.5年

　　C.0.5年和2年

　　D.1年和1.5年

　　29.某類房地產(chǎn)的歷史價(jià)格變動(dòng)時(shí)高時(shí)低，但整體上呈上升趨勢(shì)，現(xiàn)在要預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)的未來價(jià)格，應(yīng)選用的預(yù)測(cè)方法(　 )。

　　A.平均發(fā)展速度法

　　B.平均增減量法

　　C.數(shù)學(xué)曲線擬合法

　　D.中位數(shù)法

　　30.某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價(jià)格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為(　 )元/m2。

　　A.8460

　　B.8500

　　C.8790

　　D.8838

　　31.用直線趨勢(shì)法預(yù)測(cè)甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V甲 =1480+80i，乙類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢(shì)為V乙=1500+60i，則該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長潛力相比(　 )。

　　A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)

　　B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)

　　C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同

　　D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比

　　32.某地塊臨街深度為18m，臨街寬度為50m，總價(jià)格為243萬元,假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24m，則根據(jù)四三二一法則，其路線價(jià)為(　 )元/m2。

　　A.2025

　　B.2250

　　C.2700

　　D.3000

　　33.如某宗土地總面積為7500m2，容積率為3，相應(yīng)的土地單價(jià)為4500元/m2，現(xiàn)允許容積率提高到5，假設(shè)容積率每提高0.1，樓面地價(jià)下降1%,則理論上因容積率提高應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為(　 )萬元。

　　A.1125

　　B.1800

　　C.2250

　　D.3375

　　34.下列關(guān)于估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的說法，錯(cuò)誤的是(　 )。

　　A.任何估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師都必須對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘

　　B.對(duì)已消失的房地產(chǎn)，估價(jià)師應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象原址進(jìn)行必要的調(diào)查了解

　　C.實(shí)地查勘的內(nèi)容包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況

　　D.拆遷估價(jià)的實(shí)地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認(rèn)可

　　35.下列估價(jià)業(yè)務(wù)中估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是(　 )。

　　A.超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　C.估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)將正確答案填在后面的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　1.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說琺正確的有(　 )。

　　A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

　　C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

　　D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

　　E.房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

　　2.對(duì)部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有(　 )。

　　A.放棄這個(gè)項(xiàng)目

　　B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

　　C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目

　　D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名

　　E.對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)老師提供專業(yè)幫助

　　3.關(guān)于抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱比較的說法，錯(cuò)誤的是(　 )。

　　A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

　　B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

　　C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

　　D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)住宅的變現(xiàn)能力弱

　　E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱

　　4.某宗房地產(chǎn)購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息，則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有(　 )。

　　A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

　　B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元

　　C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元

　　D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元

　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

　　5.關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說法正確的有(　 )。

　　A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

　　B.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí)，折現(xiàn)率取值相同

　　C.在凈收益方面，評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

　　D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí)，有意購買者委托評(píng)估其能承受的最高購買價(jià)格，是一種投資價(jià)值評(píng)估

　　E.在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估

　　6.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中屬于區(qū)位因素的有(　 )

　　A.交通便捷程度

　　B.朝向、樓層

　　C.周圍環(huán)境和景觀

　　D.建筑規(guī)模

　　E.外部配套設(shè)施

　　7.城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括(　 )等。

　　A.建筑高度

　　B.建筑結(jié)構(gòu)

　　C.容積率

　　D.土地使用權(quán)來源

　　E.土地用途

　　11.某宗房地產(chǎn)的價(jià)格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)注意的內(nèi)容包括(　 )。

　　A.應(yīng)采用客觀成本而不是實(shí)際成本

　　B.應(yīng)采用實(shí)際成本而不是客觀成本

　　C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)等對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

　　D.應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)供求狀況對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

　　E.應(yīng)結(jié)合估價(jià)委托人的要求對(duì)成本法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

　　12.在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括(　 )。

　　A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

　　C.續(xù)建開發(fā)成本

　　D.銷售費(fèi)用

　　E.銷售稅金

　　13.根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，對(duì)某類房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006年的房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。則關(guān)于該類房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有(　 )。

　　A.利用平均增減量法模擬2006年的價(jià)格為7482元/m2

　　B.利用平均增減量法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為8826元/m2

　　C.利用平均發(fā)展速度法模擬2006年的價(jià)格為7438元/m2

　　D.利用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為7438元/m2

　　E.無法利用平均增減量法預(yù)測(cè)2010年的價(jià)格為8873元/m2

　　14.運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值時(shí)，應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的(　 )。

　　A.容積率

　　B.土地用途

　　C.土地開發(fā)程度

　　D.評(píng)估單位

　　E.土地使用權(quán)性質(zhì)

　　15.實(shí)際估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象范圍的界定包括(　 )的界定。

　　A.實(shí)物構(gòu)成范圍

　　B.權(quán)益范圍

　　C.空間范圍

　　D.時(shí)間范圍

　　E.髟響范圍

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，將正確答案填在后面括號(hào)內(nèi)，用“√”表示正確，用“×”表亍錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1.對(duì)于有租約限制的房地產(chǎn)，如果是為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而進(jìn)行估價(jià)的，不必考慮房屋租約的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。( 　)

　　2.在房地產(chǎn)估價(jià)中，只能評(píng)估不包含無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)值。( 　)

　　3.甲、乙兩塊其他條件相似的相鄰?fù)恋兀淄恋貑蝺r(jià)為1500元/┫，容積率為4，土地使用年限為50年，乙土地單價(jià)為1130元/┫， 容積率為3，土地使用年限為60年，以樓面地價(jià)來判斷，投資乙地塊較甲地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報(bào)酬率為6%) ( 　)

　　4.在使用交通時(shí)間距離時(shí)，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對(duì)應(yīng)的交通工具和出行時(shí)段來測(cè)量。( 　)

　　5.房地產(chǎn)估價(jià)原則是為了使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)目的具有相似性。(　 )

　　6.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。因此，只要有足夠多的類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，對(duì)其成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理后得到的結(jié)果就可以作為正常市場(chǎng)價(jià)格的最佳參照值。(　 )

　　7.在市場(chǎng)法估價(jià)中，當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中與估價(jià)對(duì)象最相似，與預(yù)設(shè)的估價(jià)結(jié)果最接近的交易實(shí)例，因此不能隨意選取交易實(shí)例。( 　)

　　8.根據(jù)收益法計(jì)算公式，對(duì)于土地凈收益每年不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無限年價(jià)格就越慢。(　 )

　　9.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.7，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為25萬元。(　 )

　　10.建筑物的有效年齡可能等于，也可能大于或小于其實(shí)際年齡。( 　)

　　11.成本法是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價(jià)格的，適用于評(píng)估可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)價(jià)格，不能用來評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)格。(　 )

　　12.在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值是指開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)。( 　)

　　13.在運(yùn)用移動(dòng)平均琺預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，一般應(yīng)按照房地產(chǎn)價(jià)格變化的同期長度進(jìn)行移動(dòng)平均。( 　)

　　14.路線價(jià)法字質(zhì)上是一種市場(chǎng)法，在求取路線價(jià)時(shí)不需要進(jìn)行交易情況修正，但應(yīng)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整及房地產(chǎn)狀況調(diào)整。(　 )

　　15.在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析，除因客觀因素導(dǎo)致估價(jià)方法不適用的外，只要是在理論上適用估價(jià)對(duì)象的估價(jià)方法都應(yīng)選用，不得隨意取舍。( 　)

　　四、計(jì)算題(共2題。要求列出算式和計(jì)算過程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位)

　　1.某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000┫，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/ ┫，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/┫，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%，請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值(8分)

　　2.某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000 ┫，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/ ┫(含裝修、設(shè)備費(fèi))，專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，每利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%，又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元;裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年;設(shè)備的重置價(jià)格為200 萬元，平均壽命為10年，已使用3年;殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/┫，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元;而市場(chǎng)上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/┫，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測(cè)算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi);同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。(12分)