2009年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題及答案(完整版)

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)

　　第 1 題 對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，從建筑物竣工之日算起，在正常市場(chǎng)和正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間稱(chēng)為(　　)。

　　A.設(shè)計(jì)壽命

　　B.經(jīng)濟(jì)壽命

　　C.法定壽命

　　D.自然壽命

　　【正確答案】： B

　　第 2 題 地鐵站的建成使周邊寫(xiě)字樓的租金顯著提高，這說(shuō)明房地產(chǎn)投資具有(　　)的特性。

　　A.變現(xiàn)性差

　　B.易受政策影響

　　C.依賴(lài)專(zhuān)業(yè)管理

　　D.效益外溢和轉(zhuǎn)移

　　【正確答案】： D

　　第 3 題 甲乙物業(yè)2008年10月的價(jià)值均為1100萬(wàn)元。預(yù)計(jì)2009年10月甲物業(yè)的價(jià)值為1200萬(wàn)元和1000萬(wàn)元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價(jià)值為1300萬(wàn)元和900萬(wàn)元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是(　　)。

　　A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大

　　C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)相同

　　D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小

　　【正確答案】： B

　　第 4 題 如果整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，國(guó)債收益率為9%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，則按資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是(　　)。

　　A.10.38%

　　B.11.07%

　　C.12.45%

　　D.13.62%

　　【正確答案】： A

　　【參考解析】： 9%+0.23(15%-9%)=10.38%

　　第 5 題 2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬(wàn)in2，其中可供銷(xiāo)售的住宅面積為1800萬(wàn)┫，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)┫;當(dāng)年銷(xiāo)售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)I112，其中銷(xiāo)售的住宅面積為1680萬(wàn)┫，出租的住宅面積為320萬(wàn)┫。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為(　　)。

　　A.71.11%

　　B.88.89%

　　C.91.67%

　　D.93.33%

　　【正確答案】： C

　　第 6 題 某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是(　　)。

　　A.半個(gè)月

　　B.2個(gè)月

　　C.半年

　　D.2年

　　【正確答案】： D

　　第 7 題 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括(　　)。

　　A.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性

　　C.土地所有權(quán)的排他性

　　D.土地的有限性

　　【正確答案】： A

　　第 8 題 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由(　　)。

　　A.上升到下降

　　B.下降到上升

　　C.高于合理空置率到低于合理空置率

　　D.低于合理空置率到高于合理空置率

　　【正確答案】： C

　　第 9 題 橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的(　　)。

　　A.質(zhì)量控制

　　B.進(jìn)度控制

　　C.成本控制

　　D.合同管理

　　【正確答案】： B

　　第 10 題 在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開(kāi)發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由(　　)列出質(zhì)量缺陷清單。

　　A.開(kāi)發(fā)商

　　B.承包商

　　C.監(jiān)理工程師

　　D.使用單位

　　【正確答案】： C

　　第 11 題 需要使用損益平衡圖來(lái)制定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法是(　　)。

　　A.目標(biāo)定價(jià)法

　　B.價(jià)值定價(jià)法

　　C.挑戰(zhàn)定價(jià)法

　　D.成本加成定價(jià)法

　　【正確答案】： A

　　第 12 題 在一定時(shí)期內(nèi)，某類(lèi)商品房的市場(chǎng)潛量是指這類(lèi)商品房的(　　)。

　　A.市場(chǎng)需求上限

　　B.市場(chǎng)有效需求

　　C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求

　　D.市場(chǎng)最低需求

　　【正確答案】： A

　　第 13 題 某市2008年住宅的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為500萬(wàn)┫，實(shí)際銷(xiāo)售量為650萬(wàn)┫，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009年住宅銷(xiāo)售量為(　　)萬(wàn)┫。

　　A.500.0

　　B.537.5

　　C.612.5

　　D.650.0

　　【正確答案】： C

　　第 14 題 某開(kāi)發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是(　　)戰(zhàn)略。

　　A.形象差異化

　　B.人員差別化

　　C.服務(wù)差別化

　　D.產(chǎn)品差別化

　　【正確答案】： D

　　第 15 題 某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過(guò)程，這一現(xiàn)象反映了消費(fèi)者市場(chǎng)的(　　)。

　　A.替代性

　　B.發(fā)展性

　　C.地區(qū)性

　　D.復(fù)雜性

　　【正確答案】： B

　　第 16 題 認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是(　　)。

　　A.馬克思的利率決定理論

　　B.可貸資金利率理論

　　C.Is―1M曲線(xiàn)模型利率理論

　　D.流動(dòng)性偏好利率理論

　　【正確答案】： D

　　第 17 題 若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為(　　)。

　　A.5.77%

　　B.6.00%

　　C.10.00%

　　D.14.40%

　　【正確答案】： A

　　第 18 題 某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬(wàn)元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現(xiàn)值為(　　)萬(wàn)元。

　　A.11.41

　　B.11.49

　　C.12.41

　　D.12.49

　　【正確答案】： C

　　第 19 題 李某從銀行貸款56萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬(wàn)元，則從第8年開(kāi)始的月還款額為(　　)元。

　　A.3456.09

　　B.3505.95

　　C.3509.74

　　D.3705.73

　　【正確答案】： C

　　第 20 題 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為(　　)年。

　　A.37

　　B.40

　　C.43

　　D.50

　　【正確答案】： B

　　第 21 題 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)i1=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為450萬(wàn)元;當(dāng)i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為-200萬(wàn)元，平均資金成本率為13.2%，基準(zhǔn)收益率為10%。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為(　　)。

　　A.20%

　　B.14.31%

　　C.14.69%

　　D.14.80%

　　【正確答案】： C

　　第 22 題 某商鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中60萬(wàn)元來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬(wàn)元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為(　　)。

　　A.5.00%

　　B.7.50%

　　C.18.36%

　　D.28.85%

　　【正確答案】： C

　　第 23 題 趙某以12000元/┫的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了230┫的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷(xiāo)、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為(　　)。

　　A.0.12

　　B.0.21

　　C.1.26

　　D.2.05

　　【正確答案】： C

　　第 24 題 房地產(chǎn)投資方案比選通常是在(　　)之間進(jìn)行。

　　A.獨(dú)立方案

　　B.互斥方案

　　C.凈現(xiàn)值法

　　D.等額年費(fèi)用法

　　【正確答案】： B

　　第 25 題 對(duì)經(jīng)營(yíng)期不同的房地產(chǎn)投資方案進(jìn)行比選時(shí)，應(yīng)采用的方法是(　　)。

　　A.等額年值法

　　B.差額投資內(nèi)部收益率法

　　C.凈現(xiàn)值法

　　D.等額年費(fèi)用法

　　【正確答案】： A

　　第 26 題 下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是(　　)。

　　A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)

　　B.通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響

　　C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加

　　D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率

　　【正確答案】： A

　　第 27 題 各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時(shí)，以方案風(fēng)險(xiǎn)大小為投資方案比選的主要依據(jù)，此時(shí)應(yīng)選擇的判別指標(biāo)是(　　)。

　　A.凈現(xiàn)值

　　B.凈現(xiàn)值期望值

　　C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

　　D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

　　【正確答案】： D

　　第 28 題 下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是(　　)

　　A.出租率

　　B.基準(zhǔn)收益率

　　C.成本利潤(rùn)率

　　D.財(cái)務(wù)杠桿比率

　　【正確答案】： A

　　第 29 題 某賓館開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40┫，總建筑面積為6800┫。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/┫，每間客房的綜合投資為14萬(wàn)元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為(　　)萬(wàn)元。

　　A.1800

　　B.2040

　　C.2100

　　D.2380

　　【正確答案】： C

　　第 30 題 將借款本息視為現(xiàn)金流出的基本報(bào)表是(　　)。

　　A.全部投資現(xiàn)金流量表

　　B.資本金現(xiàn)金流量表

　　C.借款還本付息估算表

　　D.投資計(jì)劃與資金籌措表

　　【正確答案】： B

　　第 31 題 租賃融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用模式主要是(　　)。

　　A.置業(yè)投資

　　B.設(shè)備租賃

　　C.售后回租

　　D.權(quán)益融資

　　【正確答案】： C

　　第 32 題 商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款可能面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)不包括(　　)。

　　A.開(kāi)發(fā)商違法預(yù)售

　　B.借款人賴(lài)賬不還

　　C.借款人拖延還款

　　D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡

　　【正確答案】： D

　　第 33 題 在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為(　　)。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.70%

　　D.80%

　　【正確答案】： D

　　第 34 題 在寫(xiě)字樓出租中，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)化裝修的費(fèi)用通常由(　　)支付。

　　A.業(yè)主

　　B.承租人

　　C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　D.業(yè)主、承租人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同

　　【正確答案】： A

　　第 35 題 某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬(wàn)元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時(shí)交納租金，物業(yè)其他收入為2萬(wàn)元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為(　　)萬(wàn)元。

　　A.22.0

　　B.24.0

　　C.25.6

　　D.26.0

　　【正確答案】： D

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

　　第 36 題 下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的有(　　)。

　　A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　C.利率風(fēng)險(xiǎn)

　　D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　E.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　【正確答案】： A,B,C

　　第 37 題 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析(　　)。

　　A.價(jià)格結(jié)構(gòu)

　　B.總量結(jié)構(gòu)

　　C.檔次結(jié)構(gòu)

　　D.投資結(jié)構(gòu)

　　E.租買(mǎi)結(jié)構(gòu)

　　【正確答案】： B,D,E

　　第 38 題 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有(　　)。

　　A.競(jìng)爭(zhēng)性

　　B.壟斷性

　　C.外部性

　　D.均衡性

　　E.信息不對(duì)稱(chēng)性

　　【正確答案】： B,C,E

　　第 39 題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括(　　)。

　　A.工程質(zhì)量保修書(shū)

　　B.可行性研究報(bào)告

　　C.竣工圖

　　D.住宅使用說(shuō)明書(shū)

　　E.竣工驗(yàn)收備案表

　　【正確答案】： C,E

　　第 40 題 采取隨行就市定價(jià)法確定價(jià)格的情形有(　　)。

　　A.開(kāi)發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位

　　B.開(kāi)發(fā)商難以估算成本

　　C.開(kāi)發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近

　　D.開(kāi)發(fā)商打算與同行和平共處

　　E.開(kāi)發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力

　　【正確答案】： B,D

　　第 41 題 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析可以幫助開(kāi)發(fā)商(　　)。

　　A.選擇合適的項(xiàng)目位置

　　B.尋找投資合作伙伴

　　C.確定滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型

　　D.判斷租買(mǎi)時(shí)機(jī)

　　E.進(jìn)行土地使用權(quán)出讓決策

　　【正確答案】： A,B,C

　　第 42 題 開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析的內(nèi)容通常有(　　)。

　　A.供需分析

　　B.競(jìng)爭(zhēng)分析

　　C.市場(chǎng)占有率分析

　　D.投資收益分析

　　E.宏觀因素分析

　　【正確答案】： A,B,C

　　第 43 題 下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有(　　)。

　　A.購(gòu)買(mǎi)―持有―出租―出售

　　B.購(gòu)買(mǎi)一更新改造―出售

　　C.購(gòu)買(mǎi)一更新改造―出租―出售

　　D.開(kāi)發(fā)―銷(xiāo)售

　　E.開(kāi)發(fā)―持有―出租―出售

　　【正確答案】： D,E

　　第 44 題 投資回報(bào)率與資本金凈利潤(rùn)率的差異，主要在于前者考慮了(　　)。

　　A.物業(yè)增值收益

　　B.所得稅

　　C.還本付息額

　　D.投資者權(quán)益增加值

　　E.權(quán)益投資

　　【正確答案】： A,D

　　第 45 題 下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有(　　)。

　　A.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差

　　B.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率

　　C.差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率

　　D.差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時(shí)，以投資大的方案為優(yōu)選方案

　　E.采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時(shí)，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案

　　【正確答案】： B,D

　　第 46 題 下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有(　　)。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

　　B.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析

　　C.風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)

　　D.風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析

　　E.風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析

　　【正確答案】： B,E

　　第 47 題 實(shí)物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有(　　)。

　　A.可預(yù)測(cè)性

　　B.不可控性

　　C.不可逆性

　　D.可延期性

　　E.不可彎更性

　　【正確答案】： C,D

　　第 48 題 編制房地產(chǎn)投資計(jì)劃與資金籌措表之前，應(yīng)先編制(　　)。

　　A.現(xiàn)金流量表

　　B.損益表

　　C.資金使用計(jì)劃

　　D.資金籌措計(jì)劃

　　E.資金來(lái)源與運(yùn)用表

　　【正確答案】： C,D

　　第 49 題 按信托性質(zhì)分類(lèi)，房地產(chǎn)投資信托基金的類(lèi)型有(　　)。

　　A.權(quán)益型

　　B.抵押型

　　C.傘型合伙

　　D.多重合伙

　　E.混合型

　　【正確答案】： A,C

　　第 50 題 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括(　　)。

　　A.確立管理目標(biāo)

　　B.制定維修養(yǎng)護(hù)方案

　　C.制定安全保衛(wèi)方案

　　D.提出預(yù)算

　　E.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　【正確答案】： A,B,C,D

　　三、判斷題(共15小題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，用

　　第 51 題 具有相同市場(chǎng)價(jià)值的房地產(chǎn)，其投資價(jià)值因人而異。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 52 題 房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機(jī)構(gòu)投資者直接投資房地產(chǎn)的重要工具。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 53 題 量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 54 題 開(kāi)發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考察其代理的成功率，還要考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售周期。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 55 題 一個(gè)整體市場(chǎng)能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是因?yàn)轭櫩托枨蟠嬖诓町愋浴?　　)

　　【正確答案】： √

　　第 56 題 個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 57 題 只要商品住宅的價(jià)格不下跌，就不會(huì)發(fā)生次貸危機(jī)。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 58 題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包括含銷(xiāo)售稅金。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 59 題 借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 60 題 不確定型決策是指未來(lái)事件的自然狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且其發(fā)生概率也未知的決策。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 61 題 最高租售價(jià)格與預(yù)測(cè)租售價(jià)格之間差距越大，說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 62 題 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 63 題 預(yù)租售收入可以作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源。 (　　)

　　【正確答案】： √

　　第 64 題 無(wú)論是權(quán)益融資還是債務(wù)融資，資金融出方都要承擔(dān)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。(　　)

　　【正確答案】： ×

　　第 65 題 收益性物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱(chēng)為有效毛收入。 (　　)

　　【正確答案】： ×

　　四、計(jì)算題(共2小題，20分。要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式，僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分)

　　第 66 題 王某以12000元/┫的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了10間建筑面積均為80┫的商鋪。購(gòu)房款的60%來(lái)自銀行提供的10年期、年利率為7.5%、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某在購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款1.5%的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)商鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款0.3%的手續(xù)費(fèi)和3%的契稅。王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租;第10年末以13000 元/┫的價(jià)格賣(mài)掉其中2間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第15年末以15000元/┫的價(jià)格又賣(mài)掉其中3間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租;第20年末將剩余的商鋪以16000元/┫的價(jià)格全部賣(mài)掉(每次賣(mài)房時(shí)均支付了相當(dāng)于售價(jià)5.5%的銷(xiāo)售稅金、0.3%的手續(xù)費(fèi)和1%的個(gè)人所得稅)。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的租金保持200元/(月?┫)(按建筑面積計(jì))不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的25%;購(gòu)房投資發(fā)生在第1年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在年末;王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14%。

　　(1)完成下列自有資金現(xiàn)金流量表并寫(xiě)出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程。

　　(2)列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)(不要求計(jì)算出結(jié)果)。(10分)

　　自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬(wàn)元)

　　年末 0123～91011～141516～1920

　　現(xiàn)金流入

　　年毛租金收入

　　凈轉(zhuǎn)售收入

　　現(xiàn)金流出

　　購(gòu)房、辦證及裝修投入

　　年還本付息

　　年運(yùn)營(yíng)成本

　　凈現(xiàn)金流量

　　【參考解析】：

　　年末 0123～91011～141516～1920

　　現(xiàn)金流入

　　年毛租金收入 192192 153.6 153.6 96 96

　　凈轉(zhuǎn)售收入 193.86 335.52 596.48

　　現(xiàn)金流出

　　購(gòu)房、辦證及裝修投入 398.4 71.68

　　年還本付息 83.92 83.92 83.92 83.92

　　年運(yùn)營(yíng)成本 48 48 38.4 38.4 24 24

　　凈現(xiàn)金流量 -398.4 -83.92 36.4 60.08 215.54 115.2 393.12 72 572.48

　　第 67 題 某開(kāi)發(fā)商以3000萬(wàn)元購(gòu)得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000┫，規(guī)劃容積率為5.5。據(jù)估算，該住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元/┫，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元/┫，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用(土地費(fèi)用除外)之和的3.5%。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時(shí)全部售出，銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金分別為銷(xiāo)售收入的3%和5.5%。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，建造期為1.5年。土地費(fèi)用于開(kāi)發(fā)期初一次性投入，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。年貸款利率為7.7%，按季計(jì)息。不考慮土地增值稅。

　　(1)若開(kāi)發(fā)商要求的稅前成本利潤(rùn)率為30%，求該項(xiàng)目的最低銷(xiāo)售價(jià)格。

　　(2)若該項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格為8000元/┫，求該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售量。

　　答案解析：

　　1.設(shè)項(xiàng)目的最低售價(jià)格為X萬(wàn)元，則項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值GDV=X(1-5.5%)

　　2.該項(xiàng)目保本的最低銷(xiāo)售為X萬(wàn)平方米，根據(jù)

　　RPC=(GDV-TDC)/TDC×100%，可得

　　30%=8000X(1-5.5%)/(8469.15+3.5%×8000X)-1，

　　X=1.53萬(wàn)平方米