2007年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》真題及答案(完整版)

　　一、問(wèn)答題(共3題，每題10分)

　　(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為 300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營(yíng)，于2006年6月以 3000元/m2的價(jià)格將其賣(mài)給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的低押價(jià)值，估價(jià)結(jié)果為2300元 /m2。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受拆遷人委托進(jìn)行拆遷估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?

　　(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)其抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個(gè)臨街首層店面的成交情況，具體如下：

　　物業(yè)名稱(chēng)　A　B　C

　　建筑面積/m2　65　48　50

　　成交單價(jià)/(元/m2)　15500　14500　15000

　　成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.你認(rèn)為乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求甲公司提供哪些估價(jià)所需的資料?

　　2.若將上述3個(gè)交易實(shí)例選做可比實(shí)例，對(duì)它們進(jìn)行個(gè)別因素修正，你認(rèn)為應(yīng)考慮哪5個(gè)主要因素?(說(shuō)明：回答若超過(guò)5個(gè)，只按前5個(gè)評(píng)分)

　　(三)2003年8月甲公司購(gòu)買(mǎi)了某幢寫(xiě)字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現(xiàn)要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分別對(duì)出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。

　　2.說(shuō)明評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的技術(shù)路線。

　　二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題，每小題2分)

　　(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于 1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)批準(zhǔn)，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車(chē)交易市場(chǎng)手續(xù)時(shí)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。 2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。

　　1.若評(píng)估二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是( )。

　　A、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值

　　B、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值

　　C、作價(jià)出資價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

　　D、作價(jià)出資價(jià)格應(yīng)較評(píng)估出的價(jià)值低

　　2.如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命等于其自然壽命，應(yīng)按( )年計(jì)算建筑物的折舊。

　　A、38.5

　　B、40.5

　　C、48.0

　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調(diào)查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬(wàn)元。且未來(lái)每年不變，報(bào)酬率為7.5%，則收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A、3752.92

　　B、3786.20

　　C、3875.70

　　D、3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準(zhǔn)確的是( )

　　A、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值

　　B、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現(xiàn)值

　　C、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費(fèi)用。

　　D、業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內(nèi)應(yīng)隨二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調(diào)整

　　(二)某市土地管理部門(mén)掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計(jì)劃如下：

　　由于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲。現(xiàn)該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。

　　5.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是( )。

　　A、對(duì)三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　B、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　C、對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　D、對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)

　　6.在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用( )。

　　A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)格

　　B、未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　C、各期開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D、各期各年銷(xiāo)售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　7.在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應(yīng)采用( )。

　　A、該開(kāi)發(fā)公司測(cè)算的開(kāi)發(fā)成本

　　B、現(xiàn)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本

　　C、各期銷(xiāo)售時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本

　　D、各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀開(kāi)發(fā)成本

　　8.在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括( )。

　　A、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　B、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和所得稅

　　C、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)

　　D、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)

　　(三)某房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，該宗地的剩余使用期限為 39年，兩種估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類(lèi)土地定基價(jià)格指數(shù)分別為102、106;土地報(bào)酬率為6%。

　　9.運(yùn)用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價(jià)結(jié)果的分布范圍是( )。

　　A、[2000，2300]

　　B、[2030，2270]

　　C、[2060，2240]

　　D、[2090，2210]

　　10.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價(jià)格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價(jià)格是( )元/m2。

　　A、2136

　　B、2165

　　C、2179

　　D、2206

　　三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　封面和目錄(略)

　　致委托人函

　　××市中級(jí)人民法院：

　　受貴法院的委托，我公司對(duì)位于××市××路3號(hào)樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)對(duì)象)進(jìn)行了估價(jià)。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2007年3月5日。

　　我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T502911999)的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5日的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣壹仟零玖拾萬(wàn)元整(RMB 1094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

　　估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的期限：自2007年3月16日起1年。

　　隨函附交3份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告。

　　××××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司(蓋章)

　　法定代表人：×××(簽字)

　　2007年3月16日

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。

　　2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。

　　4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。

　　5.我們已對(duì)本報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看。

　　6.沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助。

　　7.本報(bào)告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　8.未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面同意，本報(bào)告的全部或任一部分均不得用于公開(kāi)的文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何方式公開(kāi)發(fā)表。

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(簽名蓋章)注冊(cè)號(hào)：(略)

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：×××(簽名蓋章)注冊(cè)號(hào)：(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、委托人(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)：×房地×字[2000]第××××號(hào))、《國(guó)有土地使用證》[證號(hào)：××地×字(1999)第××號(hào)]、實(shí)地查看情況及調(diào)查資料，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況如下：

　　(一)區(qū)位狀況

　　位置：坐落××市××路3號(hào)樓5層整層

　　城市規(guī)劃：行政辦公區(qū)

　　環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔

　　公共服務(wù)及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備

　　商務(wù)氛圍：處于××市行政中心范圍

　　(二)實(shí)物狀況

　　1.土地狀況

　　用途：辦公

　　地號(hào)：××區(qū)××街道163街坊1/6丘

　　四至：(略)

　　土地等級(jí)：1級(jí)

　　土地共用面積：3500m2

　　地勢(shì)：土地平整

　　其中土地分?jǐn)偯娣e：500m2

　　2.建筑物狀況

　　建筑面積：957.3m2

　　建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等

　　層數(shù)：7層，無(wú)地下室，估價(jià)對(duì)象處于5層

　　層高：3.3m，檐高：24m

　　用途：辦公

　　竣工日期：1999年12月1日

　　裝修：室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修

　　設(shè)施設(shè)備、建筑類(lèi)型、外觀、空間布局、維護(hù)保養(yǎng)使用情況等(略)

　　利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置

　　(三)權(quán)益狀況

　　1.建筑物權(quán)益狀況

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號(hào)：×房地×字[2000]第××××號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象建筑物權(quán)利人：×××、×××，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途：辦公，建筑面積957.3m2，磚混一等。

　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況

　　根據(jù)《國(guó)有土地使用證》(證號(hào)：××地×字[1999，第××號(hào))記載：估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓。土地共用面積：3500m2，其中分?jǐn)偼恋孛娣e：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報(bào)告按無(wú)續(xù)期考慮。

　　3.他項(xiàng)權(quán)利狀況

　　估價(jià)對(duì)象已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利(抵押權(quán))，抵押權(quán)人為中國(guó)工商銀行××支行，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚未注銷(xiāo)。具體情況如下：

　　他項(xiàng)權(quán)利人：中國(guó)工商銀行××支行

　　權(quán)利種類(lèi)：期房抵押

　　建筑面積：9573m2;

　　權(quán)利價(jià)值：574.38萬(wàn)元

　　抵押部分：5層整層

　　設(shè)定日期：1999年8月

　　他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：×房地×他字(1999)第×××號(hào)

　　四、估價(jià)目的

　　為法院辦案提供價(jià)格參考。

　　五、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型和定義

　　采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足本次估價(jià)全部假設(shè)和限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年3月15日。

　　七、估價(jià)依據(jù)(略)

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法

　　本報(bào)告選用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。

　　十、估價(jià)結(jié)果

　　根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整(RMB 1094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為：人民幣壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。

　　十一、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的限制

　　本估價(jià)報(bào)告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期

　　2007年3月5日至2007年3月16日

　　十三、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及其他參與估價(jià)的人員(略)

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象分析(略)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價(jià)方法選用

　　本報(bào)告所采用的估價(jià)方法為市場(chǎng)法和收益法。

　　市場(chǎng)法是根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實(shí)例并將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　收益法采用報(bào)酬資本化法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　綜合兩種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果，確定估價(jià)對(duì)象估價(jià)值。

　　五、估價(jià)的測(cè)算過(guò)程

　　市場(chǎng)法的基本步驟為：

　　搜集交易案例→選取可比實(shí)例→建立價(jià)格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場(chǎng)狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個(gè)別因素)→求取比準(zhǔn)價(jià)格其基本計(jì)算公式如下：

　　估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　(一)市場(chǎng)法

　　1.選取可比實(shí)例　搜集類(lèi)似房地產(chǎn)的交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途、交易類(lèi)型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件(表1)，選擇3個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行比較。

　　表1　　可比實(shí)例表

　　2.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象比較分析　可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素說(shuō)明見(jiàn)表2。

　　表2　　因素條件對(duì)比說(shuō)明表

　　3.修正調(diào)整過(guò)程　以估價(jià)對(duì)象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實(shí)例交易時(shí)的相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象比較，確定出相應(yīng)的分值。(區(qū)域因素與個(gè)別因素中子因素權(quán)重相同)。

　　表3　　因素條件分值表

　　根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實(shí)例成交價(jià)格修正調(diào)整為符合估價(jià)對(duì)象條件的比準(zhǔn)價(jià)格。

　　表4　　可比實(shí)例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價(jià)格表

　　4.市場(chǎng)法估價(jià)結(jié)果　3個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，取其簡(jiǎn)單算術(shù)平均值為市場(chǎng)法求取的估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)價(jià)格：

　　(12062+10778+11678)/3=11506元/m2

　　(二)收益法測(cè)算

　　收益法的基本步驟為：

　　搜集預(yù)測(cè)需要的有關(guān)收入和費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用→預(yù)測(cè)估算凈收益一求取適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率→選用適宜的報(bào)酬資本化法公式求出收益價(jià)格。

　　根據(jù)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

　　其計(jì)算公式如下：

　　式中：

　　V-房地產(chǎn)的收益價(jià)格;

　　A-房地產(chǎn)未來(lái)每年凈收益;

　　Y-房地產(chǎn)的報(bào)酬率;

　　n-房地產(chǎn)的收益期限;

　　g-凈收益逐年遞增的比率。

　　1.租賃收入的確定根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，該地區(qū)類(lèi)似辦公樓的市場(chǎng)租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/(m2?天)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀條件下可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)租金水平為2元/(m2?天)。

　　2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價(jià)人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計(jì)為10%。

　　3.年有效毛收入的確定

　　有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-置及租金損失率)

　　4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)出租人負(fù)擔(dān)的租賃成本分析，主要包括維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、采暖空調(diào)費(fèi)等，其他由承擔(dān)人支付。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，確定租賃運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為20%。

　　現(xiàn)時(shí)年凈收益=有效毛收入×(1-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率)

　　5.報(bào)酬率的確定房地產(chǎn)報(bào)酬率實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報(bào)與所投入資本的比率，報(bào)酬率可采用累加法確定。

　　報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來(lái)的優(yōu)惠率

　　房地產(chǎn)報(bào)酬率確定為6%。

　　6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象登記土地性質(zhì)為出讓?zhuān)恋厥褂闷谙拮?999年3月5日起50年。本報(bào)告設(shè)定估價(jià)對(duì)象剩余使用期限42年，無(wú)續(xù)期。

　　7.租金年增長(zhǎng)率的確定經(jīng)估價(jià)人員綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象租金年增長(zhǎng)率為2.5%。

　　8.收益價(jià)格的確定。

　　表5 收益法計(jì)算過(guò)程　　 (每平方米)

　　運(yùn)用收益法求取的估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為11360元/m2。

　　(三)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的確定

　　采用兩種不同途徑進(jìn)行估價(jià)得到的不同結(jié)果均其有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個(gè)結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測(cè)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價(jià)結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)=(11506+11360)/2=11433元/m2　　估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=11433×957.3=10944811元

　　取整為1094萬(wàn)元。

　　單價(jià)為11433元/m2

　　六、估價(jià)結(jié)果

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)的要求，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定：估價(jià)對(duì)象在滿(mǎn)足全部假設(shè)限制條件下于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年3月5目的市場(chǎng)價(jià)值為人民幣　壹仟零玖拾肆萬(wàn)元整(RMB 1094萬(wàn)元整)，折合每平方米建筑面積單價(jià)為人民幣 壹萬(wàn)壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

　　附件

　　1.《委托司法鑒定函》(復(fù)印件)

　　2.《房屋所有權(quán)證》(復(fù)印件)

　　3.《國(guó)有土地使用證》(復(fù)印件)

　　4.估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖

　　5.估價(jià)對(duì)象小區(qū)實(shí)景照片

　　6.估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)(復(fù)印件)

　　7.估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)

　　8.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)(復(fù)印件)

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點(diǎn)和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門(mén)批準(zhǔn)后，補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)、補(bǔ)交了土地價(jià)款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在2007年 10月1目的市場(chǎng)價(jià)格(購(gòu)買(mǎi)總價(jià)和單價(jià))。

　　有關(guān)資料如下：

　　1.預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租面積的平均年租金經(jīng)預(yù)測(cè)穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10%，出租成本及稅費(fèi)為年租金收入的25%。

　　2.預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用(含管理費(fèi)用)為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費(fèi)用在裝修改造期間均勻投入。

　　3.折現(xiàn)率為12%，銷(xiāo)售費(fèi)用及銷(xiāo)售稅費(fèi)率為7%(與銷(xiāo)售同時(shí)發(fā)生)，購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)廠房的稅費(fèi)為3%。

　　估價(jià)測(cè)算如下(節(jié)選)：

　　一、估算凈收益

　　凈收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(萬(wàn)元)

　　二、測(cè)算報(bào)酬率Y

　　采用市場(chǎng)提取法，通過(guò)調(diào)查類(lèi)似辦公用途房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，根據(jù)公式

　　采用試算法推算報(bào)酬率。具體如下：

　　求取可比實(shí)例報(bào)酬率表

　　注：上表計(jì)算結(jié)果無(wú)誤。

　　報(bào)酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

　　取整報(bào)酬率為8.5%。

　　三、估算裝修改造后的辦公樓總價(jià)值

　　四、裝修改造費(fèi)用總額

　　裝修改造費(fèi)用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02萬(wàn)元

　　五、銷(xiāo)售費(fèi)用與銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　銷(xiāo)售費(fèi)用與銷(xiāo)售稅費(fèi)=3981.45×7%/(1+12%)=248.84萬(wàn)元

　　六、購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)廠房的稅費(fèi)

　　設(shè)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)為V，則購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)廠房的稅費(fèi)總額=V×3%

　　七、計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格總價(jià)V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

　　V=2650.50萬(wàn)元

　　單價(jià)=2650.50/6000=4417.49元/m2

　　參考答案

　　一、問(wèn)答題

　　(一)答：

　　1.理由包括：

　　(1)二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　　(2)二者的價(jià)值類(lèi)型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為市場(chǎng)上的實(shí)際成交價(jià)格，抵押價(jià)值為正常市場(chǎng)價(jià)格和減法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。

　　(3)二者對(duì)房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價(jià)值是按照法定用途，即住宅進(jìn)行評(píng)估的價(jià)值;轉(zhuǎn)讓價(jià)格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對(duì)價(jià)值的影響。

　　2.理由包括：

　　(1)二者的時(shí)點(diǎn)不同，價(jià)值不同。

　　(2)拆遷估價(jià)結(jié)果和拆遷補(bǔ)償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補(bǔ)償金額包含了拆遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、裝修補(bǔ)償費(fèi)。

　　(3)對(duì)估價(jià)對(duì)象的界定可能不同。

　　(二)答：

　　1.甲公司應(yīng)提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證;租賃合同或租賃協(xié)議;法定優(yōu)先受償款的說(shuō)明或證明，以及關(guān)于他項(xiàng)權(quán)利的說(shuō)明或證明。

　　2.應(yīng)考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。

　　(三)答：

　　1.

　　(1)市場(chǎng)租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。

　　(2)承租方對(duì)估價(jià)對(duì)象已投入的成本大小。

　　(3)承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。

　　2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場(chǎng)租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價(jià)值。

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　(一)1.C;2.C;3.A;4.A;

　　(二)5.C;6.D;7.A;8.C;

　　(三)9.D;10.D。

　　三、指錯(cuò)題

　　1.致委托方函中缺估價(jià)目的。

　　2.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中沒(méi)有說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)察看估價(jià)師的姓名。

　　3.估價(jià)結(jié)果報(bào)告中區(qū)位狀況描述中缺方位、與重要設(shè)施的距離、交通條件、朝向等介紹。

　　4.環(huán)境景觀及公共設(shè)施設(shè)備完善程度描述過(guò)于簡(jiǎn)單。

　　5.建筑物權(quán)益中沒(méi)有交代共有人及房屋共有權(quán)證。

　　6.沒(méi)有交代土地使用權(quán)人。

　　7.沒(méi)有交代如何處理沒(méi)有注銷(xiāo)的他項(xiàng)權(quán)利。

　　8.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定日期錯(cuò)誤。

　　9.估價(jià)目的描述不準(zhǔn)確。

　　10.估價(jià)技術(shù)報(bào)告中缺估價(jià)方法選用和未選用的理由。

　　11.估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格應(yīng)該為比準(zhǔn)價(jià)格。

　　12.市場(chǎng)法中沒(méi)有在交易情況中對(duì)成交價(jià)格進(jìn)行說(shuō)明。

　　13沒(méi)有對(duì)比較因素進(jìn)行詳細(xì)分析說(shuō)明。

　　14.可比實(shí)例的總樓層數(shù)沒(méi)有交代。

　　15.樓層間差異沒(méi)有進(jìn)行因素差異調(diào)整。

　　16.可比實(shí)例的土地登記狀況沒(méi)有說(shuō)明。

　　17.主朝向應(yīng)在個(gè)別因素中調(diào)整。

　　18.以估價(jià)對(duì)象因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)分值為100的說(shuō)法不準(zhǔn)確。

　　19.市場(chǎng)法中市場(chǎng)狀況分值取值缺乏依據(jù)。

　　20.收益法中的計(jì)算公式中的A應(yīng)該為第一年的凈收益。

　　21.租金水平確定依據(jù)不夠。

　　22.沒(méi)有說(shuō)明租金的計(jì)算基礎(chǔ)是建筑面積還是使用面積，沒(méi)有說(shuō)明出租面積比例。

　　23.租賃收益沒(méi)有包括其他收入，應(yīng)包括租賃保證金或押金的利息收入等。

　　24.報(bào)酬率6%沒(méi)有確定過(guò)程且取值不正確。

　　25.年增長(zhǎng)率2.5%的確定缺乏依據(jù)。

　　26.租金增長(zhǎng)率和凈增長(zhǎng)率混淆，g為凈收益逐年遞增的比例。

　　27.附件中缺估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況照片。

　　28.附件中沒(méi)有房屋所有權(quán)證書(shū)復(fù)印件。

　　四、改錯(cuò)題

　　1.凈收益測(cè)算錯(cuò)誤，應(yīng)采用估價(jià)對(duì)象的可出租面積比例為87%

　　凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35萬(wàn)元

　　2.測(cè)算報(bào)酬率Y中，案例A與估價(jià)對(duì)象差異較大，應(yīng)剔除報(bào)酬率=7.909%+8.092%+8005%1=8.002%

　　3.裝修改造后的辦公樓價(jià)值測(cè)算錯(cuò)誤，收益年限應(yīng)為49年裝修改造后的辦公樓價(jià)值=

　　或：

　　裝修改造后的辦公樓價(jià)值=

　　4.裝修改造費(fèi)用的計(jì)算錯(cuò)誤，折現(xiàn)率應(yīng)為12%。

　　裝修改造費(fèi)用：1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95萬(wàn)元