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2015中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo) 第九章(3)

更新時(shí)間:2015-02-12 10:45:19 來源:|0 瀏覽0收藏0
摘要 2015中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo)匯總,供考生參考。

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2015中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)》章節(jié)輔導(dǎo)匯總

  第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格策略

  一、房地產(chǎn)價(jià)格策略的含義及內(nèi)容

  定價(jià)目標(biāo)

  定價(jià)原則

  定價(jià)方法

  總體定價(jià)策略

  過程定價(jià)策略

  價(jià)格調(diào)整策略

  二、房地產(chǎn)定價(jià)目標(biāo)和原則

  (一)房地產(chǎn)定價(jià)和目標(biāo)

  以利潤為中心的定價(jià)目標(biāo)

  最大利潤目標(biāo)

  并非制定最高單價(jià),也并非開發(fā)規(guī)模最大化,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,應(yīng)該是在邊際收益等于邊際成本時(shí)的價(jià)格與規(guī)模

  預(yù)期投資收益率目標(biāo)

  預(yù)期投資收益率是投資所要達(dá)到的最低收益率,應(yīng)包括安全收益率、通貨膨脹率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

  市場占有率目標(biāo)

  市場占有率為一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)品的銷售量或銷售收入占同一類產(chǎn)品銷售總量或銷售收入的比例,反映產(chǎn)品競爭力狀況

  穩(wěn)定價(jià)格目標(biāo)

  并非價(jià)格不變,而是避免隨意過大幅度地調(diào)整價(jià)格,適用于有一定知名度的品牌或項(xiàng)目

  持續(xù)經(jīng)營目標(biāo)――特定期間的過渡性目標(biāo)

  (二)房地產(chǎn)定價(jià)原則

  價(jià)格浮動(dòng)原則

  確定價(jià)格不是點(diǎn)而是范圍

  當(dāng)影響價(jià)格因素變動(dòng)時(shí)價(jià)格必須作相應(yīng)調(diào)整

  反映市場供求原則

  商品價(jià)格與市場供求相適應(yīng)

  價(jià)值規(guī)律原則

  價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)

  三、房地產(chǎn)定價(jià)的基本方法

  (一)成本導(dǎo)向定價(jià)法

  成本加成定價(jià)法

  計(jì)算公式:

  單位價(jià)格=〔房地產(chǎn)單位總成本×(1+成本加成率)〕÷(1-銷售稅費(fèi)率)

  成本加成率

  實(shí)質(zhì)就是企業(yè)預(yù)期收益率,大小取決于

  房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)期投資利潤

  市場競爭狀況

  商品的需求彈性

  目標(biāo)利潤定價(jià)法

  計(jì)算公式

  單位價(jià)格=〔(固定總成本+目標(biāo)利潤額)÷預(yù)計(jì)銷售面積+單位變動(dòng)成本〕÷(1-銷售費(fèi)率)

  利潤率的確定

  房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況

  整個(gè)行業(yè)的平均利潤

  【例題1?計(jì)算題】【典型例題】某房地產(chǎn)項(xiàng)目土地面積20000平方米,容積率為2.5,土地單價(jià)950元/平方米,單位建筑安裝工程造價(jià)900元/平方米,銷售稅費(fèi)率10%,預(yù)期成本利潤率為30%,采用成本加成定價(jià)法,求房地產(chǎn)單位價(jià)格。

  【答案】(950/2.5+900)×(1+30%)÷(1-10%)=1848.89

  【解析】單位價(jià)格=〔房地產(chǎn)單位總成本×(1+成本加成率)〕÷(1-銷售稅費(fèi)率)

  關(guān)鍵:土地的單位是以每平方米土地面積計(jì)價(jià)的,而建安工程費(fèi)是每平方米建筑面積計(jì)價(jià)的,所以兩個(gè)單價(jià)不能直接相加,應(yīng)將土地價(jià)格換算為每平方米建筑面積價(jià)格,也叫樓面地價(jià)。

  容積率=建筑面積/土地面積

  建筑面積=土地面積×容積率

  樓面地價(jià)=土地總價(jià)/建筑面積=(徒弟單價(jià)×土地面積)/(土地面積×容積率)

  【例題2?多選題】【典型例題】采用成本定價(jià)法確定房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),利潤水平應(yīng)根據(jù)( )綜合確定。

  A.開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)

  B.開發(fā)項(xiàng)目的成本

  C.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)

  D.房地產(chǎn)買受者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力

  E.行業(yè)平均利潤水平

  【答案】CE

  (二)需求導(dǎo)向定價(jià)法

  理論基礎(chǔ)與依據(jù)

  效用理論

  以顧客的感受作為定價(jià)的依據(jù),稱為顧客感受定價(jià)法

  消費(fèi)者購買的影響因素

  同類房地產(chǎn)商品的價(jià)格

  消費(fèi)者以一定的價(jià)位購買是否值得

  可采用單一價(jià)格,也可采用差別價(jià)格。

  采用差別價(jià)格的條件:

  市場必須能細(xì)分,且不同的細(xì)分市場顯示不同的需求強(qiáng)度

  高價(jià)競爭市場中不能有低價(jià)競爭對(duì)手

  細(xì)分后的高價(jià)市場和低價(jià)市場在一定時(shí)期內(nèi)相對(duì)獨(dú)立

  價(jià)格差異適度,不致引起消費(fèi)者反感和后悔

  【例題?單選題】【2008年真題】需求導(dǎo)向定價(jià)法的理論基礎(chǔ)是( )。

  A.生產(chǎn)理論

  B.成本理論

  C.分配理論

  D.效用理論

  【答案】D

  (三)競爭導(dǎo)向定價(jià)法

  隨行就市定價(jià)法

  以同行業(yè)的價(jià)格水平作為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

  適用于差異較小,競爭能力較弱的情況

  主動(dòng)競爭定價(jià)法

  根據(jù)本企業(yè)商品與競爭對(duì)手的差異情況確定價(jià)格

  適用于實(shí)力雄厚的企業(yè)和房地產(chǎn)產(chǎn)品獨(dú)具特色時(shí)

  (四)比較定價(jià)法

  基本原理

  估價(jià)方法中的市場比較法

  與競爭導(dǎo)向法的區(qū)別

  競爭導(dǎo)向法根據(jù)競爭者的價(jià)格確定自身價(jià)格

  比較定價(jià)法根據(jù)可比房地產(chǎn)的價(jià)格確定自身價(jià)格

  基本思路

  采用市場比較法原理確定項(xiàng)目的均價(jià)

  根據(jù)項(xiàng)目內(nèi)部的差異確定分幢、分期價(jià)格

  確定各幢號(hào)樓層和朝向差價(jià)

  確定各層、各戶的價(jià)格

  【例題1?單選題】【2006年真題】以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用理論為理論基礎(chǔ)的定價(jià)方法是()。

  A.成本加成定價(jià)法

  B.競爭價(jià)格定價(jià)法

  C.顧客感受定價(jià)法

  D.價(jià)值效用定價(jià)法

  【答案】C

  【例題2?案例分析題】【2007年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地使用權(quán)掛牌出讓中,以每平方米2100元的價(jià)格獲得一塊住宅用地,土地總面積20000平方米,容積率為3。經(jīng)測算,預(yù)計(jì)開發(fā)建設(shè)總成本為每平方米建筑面積2500元(不含土地成本),銷售稅費(fèi)率為10%。在具體實(shí)施項(xiàng)目前,公司高層管理者提出要以市場營銷觀念指導(dǎo)項(xiàng)目的開發(fā)建沒和營銷活動(dòng),確定了5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理租售房地產(chǎn),并已分別與這5家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同。

  根據(jù)題意回答下列問題

  在房地產(chǎn)市場調(diào)研中,房地產(chǎn)市場價(jià)格的調(diào)研包括()等內(nèi)容。

  A.項(xiàng)目所在地區(qū)同類房地產(chǎn)價(jià)格

  B.房地產(chǎn)商品需求價(jià)格彈性

  C.地區(qū)代理商的數(shù)量、素質(zhì)

  D.房地產(chǎn)市場供求狀況的變化趨勢

  【答案】ABD

  項(xiàng)目若采用成本加成定價(jià)法定價(jià),企業(yè)預(yù)期成本利潤率為25% ,則項(xiàng)目的最低售價(jià)不得低于( )元/平方米。

  A.4000

  B.4400

  C.4444

  D.4600

  【答案】C

  【解析】單位價(jià)格=〔房地產(chǎn)單位總成本×(1+成本加成率)〕÷(1-銷售稅費(fèi)率)

  必須先換算出樓面地價(jià),樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=2100/3=700

  單位價(jià)格=(700+2500) ×(1+25%) ÷(1-10%)=4444

  該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所確定的房地產(chǎn)代理方式具有()等特點(diǎn)。

  A.委托方協(xié)調(diào)工作量大

  B.誰先代理成功誰取得傭金

  C.傭金結(jié)算簡單

  D.代理成本低

  【答案】AB

  【解析】分別與這 5 家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂了委托代理合同,屬于共同代理

  該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇代理機(jī)構(gòu)時(shí),應(yīng)依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)有()。

  A.法定代表人經(jīng)歷

  B.營銷經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績

  C.營銷網(wǎng)絡(luò)

  D.代理費(fèi)用

  【答案】BCD

  【例題3?單選題】【2006年考題】在房地產(chǎn)市場競爭較為激烈時(shí),適宜采用()定價(jià)。

  A.成本加成定價(jià)法

  B.顧客感受定價(jià)法

  C.競爭價(jià)格定價(jià)法

  D.舊房定價(jià)法

  【答案】C

  四、項(xiàng)目定價(jià)基本程序

  1、確定樓棟均價(jià)2、樓層差價(jià)3、環(huán)境差價(jià)4、朝向差價(jià)

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