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“營改增”二手房交易要繳的稅是否會(huì)增多

更新時(shí)間:2016-03-29 16:40:38 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽65收藏13
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  首先舉個(gè)實(shí)例方便大家更直觀了解:

  假如一套普通住宅(140㎡以下),市場價(jià)100萬

  情況1:購買2年內(nèi)

  現(xiàn)行營業(yè)稅:

  繳稅多少只和售價(jià)有關(guān)計(jì)算公式 售價(jià)×稅率100萬×稅率5%=5萬

  增值稅:

  稅費(fèi)多少將和獲利多少、稅率高低有關(guān)計(jì)算公式 (銷售價(jià)-買入價(jià))×稅率

  假設(shè)稅率為11%,房子買入價(jià)50萬:(出售價(jià)100萬-買入價(jià)50萬)×稅率11%=5.5萬

  假設(shè)稅率為11%,出售價(jià)120萬:(出售價(jià)120萬-買入價(jià)50萬)×稅率11%=7.7萬

  情況2:購買已滿2年

  現(xiàn)行營業(yè)稅:不需要繳稅

  增值稅:稅務(wù)總局明確,將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策

  這意味著,營改增之后這部分稅也會(huì)免征,但是需注意的是營業(yè)稅→增值稅契稅 個(gè)稅 土地增值稅 印花稅等照常征收。

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  那么二手房交易“營改增”,我們到底要繳多少稅?

  繳稅基數(shù)由售價(jià)變差價(jià),稅負(fù)更合理

  二手房交易營業(yè)稅改增值稅征收后,作為普通市民,買賣房產(chǎn)要交的稅是多了還是少了?13日晚間,山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、山東省財(cái)稅金融法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長潘明星教授就此事接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,營改增后根據(jù)出售房產(chǎn)情況不同,稅負(fù)的增減情況也不一樣。但整體來看,營改增會(huì)使稅收更合理,稅負(fù)更優(yōu)化。

  “將營業(yè)稅改為增值稅征收對(duì)稅負(fù)的具體影響還要等具體制度出來才可以探討,估計(jì)相關(guān)文件很快將會(huì)出臺(tái)。包括納稅人、稅率、納稅辦法等。”潘明星告訴記者,目前二手房交易中賣方需要繳納營業(yè)稅,具體規(guī)定為,個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營業(yè)稅,營業(yè)稅稅率為5%;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征營業(yè)稅。而增值稅稅率方面,目前國內(nèi)各行業(yè)適用增值稅稅率分為 17%、13%、11%、6%等,如果按照增值稅11%的稅率來計(jì)算,對(duì)比一下二手房營業(yè)稅改增值稅后的稅費(fèi)差異,主要可以分為兩大類情況:

  首先是出售購買2年內(nèi)的房屋。出售價(jià)100萬元一套普通住宅,要繳納5%的稅,即5萬元。如果以11%的增值稅計(jì)算,房屋出售價(jià)還是100萬元,但最初買入價(jià)是50萬元,抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后需要繳納5.5萬元。但如果獲利更多,收的稅就會(huì)超過營業(yè)稅。比如出售價(jià)格為120萬元,按照營業(yè)稅需繳納6.72萬元;增值稅就需繳納7.7萬元。

  另一種是出售購買已滿2年的房屋。對(duì)普宅住宅而言,售價(jià)100萬元計(jì)算,2年外就不需要繳稅了。而稅務(wù)總局已經(jīng)明確,將原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策,這意味著,營改增之后這部分稅也會(huì)免征。

  記者了解到,有關(guān)二手房營改增,業(yè)內(nèi)還有一種猜測是按增值稅簡易計(jì)稅辦法征收,比如說,如果征收稅率定為3%,同樣出售一套100萬元不滿兩年的住宅,需要繳納增值稅3萬元。需要指出的是,二手房交易稅費(fèi)除了營業(yè)稅還涉及契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅,因此契稅、個(gè)稅等照常征收。

  “營業(yè)稅是以房產(chǎn)全額售價(jià)為基數(shù),而增值稅是以賣出價(jià)和買入價(jià)的差額做基數(shù),因此雖然稅率看上去上升,但是基數(shù)變小,稅負(fù)整體不會(huì)上升。”潘明星說。

  按照王軍的說法,在實(shí)施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策,在此基礎(chǔ)上根據(jù)不同行業(yè)特點(diǎn)和情況,新制定了一些過渡措施,以確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。

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