資產(chǎn)評(píng)估師實(shí)務(wù)一習(xí)題24年：簡(jiǎn)答題練習(xí)

【題目1】

【題目類型】簡(jiǎn)答題

【簡(jiǎn)介】有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，土地面積為3200平方米

【難度等級(jí)】2

【題干】有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建設(shè)用地，土地面積為3200平方米，容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和分析，取得以下資料：

(1)該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為400元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。

(2)項(xiàng)目建筑費(fèi)為每建筑平方米1000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的2%，不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

(3)在工期一半時(shí)，可以開(kāi)始進(jìn)行廣告宣傳，其銷售費(fèi)用為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的0.5%，銷售費(fèi)用均勻投入。

(4)銷售稅費(fèi)包括增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅等，合計(jì)約為銷售收入的6%。

(5)土地增值稅為銷售收入的2%。

(6)土地取得稅費(fèi)為土地價(jià)值的3.05%。

(7)當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為15%，不動(dòng)產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

要求：

(1)應(yīng)采用哪種方法評(píng)估該宗土地的價(jià)值?

(2)該方法的適用范圍是什么?

(3)列出評(píng)估該宗土地價(jià)值的計(jì)算公式。

(4)試估算該宗土地評(píng)估基準(zhǔn)日的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。(計(jì)算結(jié)果以元為單位，取整數(shù))

【解析】【答案及解析】

(1)應(yīng)采用剩余法評(píng)估該宗土地價(jià)值。

(2)剩余法適用的范圍： ①待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。 ②對(duì)已建成不動(dòng)產(chǎn)中的房屋或土地的評(píng)估。 ⑧將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地評(píng)估。 ④待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。

(3)剩余法的計(jì)算公式為： 地價(jià)=預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值-土地取得稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-投資利潤(rùn)-銷售稅費(fèi)-土地增值稅

(4)該宗土地的評(píng)估值。 ①開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值。 不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積=3200×2.5=8000(平方米) 不動(dòng)產(chǎn)純收益=400×8000×90%×(1-25%)=2160000(元) 不動(dòng)產(chǎn)收益年限=50-3=47(年) ②計(jì)算開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。 開(kāi)發(fā)成本=建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)=1000×8000×(1+10%)=8800000(元) 管理費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本×2%=8800000×2%=176000(元) ③計(jì)算銷售費(fèi)用。 銷售費(fèi)用=開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值×0.5%=26274818×0.5%=131374(元) ④計(jì)算投資利息。 投資利息=地價(jià)×[(1+6%)3-11+(開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi))×[(1+6%)1.5-1]+ 銷售費(fèi)用×[(1+6%)0.75-1] =地價(jià)×[(1+6%)3-1]+(8800000+176000)×[(1+6%)1.5-1]+ 131374×[(1+6%)0.75-1] =地價(jià)×0.1910+8976000×0.0913+131374×0.0447 =地價(jià)×0.1910+825381 ⑤計(jì)算投資利潤(rùn)。 投資利潤(rùn)=(地價(jià)+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)×15% =(地價(jià)+8800000+176000+131374)×15% =地價(jià)×15%+1366106 ⑥計(jì)算銷售稅費(fèi)。 銷售稅費(fèi)=銷售收入×6%=26274818×6%=1576489(元) ⑦計(jì)算土地增值稅。 土地增值稅=銷售收入×2%=26274818×2%=525496(元) ⑧計(jì)算土地取得稅費(fèi)。 土地取得稅費(fèi)=地價(jià)×3.05% ⑨求取地價(jià)。 地價(jià)=預(yù)期開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值-土地取得稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-銷售費(fèi)用-投資利息-投資利潤(rùn)-銷售稅費(fèi)-土地增值稅 =26274888-地價(jià)×3.05%-8800000-176000-131374-(地價(jià)×0.1910+825381)-(地價(jià)×15%+1366106)-1576489-525496 地價(jià)=12873972÷1.3715=9386782(元) 單位地價(jià)=9386782÷3200=2933(元/平方米) 樓面地價(jià)=2933÷2.5=1173(元/平方米)

【知識(shí)圖譜】251963

【題目2】

【題目類型】簡(jiǎn)答題

【簡(jiǎn)介】有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方

【難度等級(jí)】2

【題干】有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為400元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建造成本的2%，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時(shí)，可以開(kāi)始進(jìn)行廣告宣傳，其銷售費(fèi)用率為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的0.5%。當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為15%，不動(dòng)產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

1. 應(yīng)采用哪種方法評(píng)估土地的價(jià)值?

【解析】本題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法評(píng)估土地的價(jià)值。

【知識(shí)圖譜】251963

【題目3】

【題目類型】簡(jiǎn)答題

【簡(jiǎn)介】有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方

【難度等級(jí)】2

【題干】有一宗“七通一平”的待開(kāi)發(fā)建筑用地，土地面積為3 200平方米，容積率為2.5，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)為公寓，土地使用權(quán)年限為50年。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和項(xiàng)目可行性分析，該項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)期為3年，取得土地使用權(quán)后即可動(dòng)工，建成后即可對(duì)外出租，出租率為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為400元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)為每建筑平方米1 000元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建造成本的2%，建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。在工期一半時(shí)，可以開(kāi)始進(jìn)行廣告宣傳，其銷售費(fèi)用率為不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的0.5%。當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為15%，不動(dòng)產(chǎn)綜合折現(xiàn)率為8%。

2. 該方法的適用范圍是什么?

【解析】剩余法適用的范圍： ①待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估。 ②對(duì)已建成不動(dòng)產(chǎn)中的房屋或土地的評(píng)估。 ③將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地評(píng)估。 ④待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。

【知識(shí)圖譜】251963

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2024年資產(chǎn)評(píng)估師簡(jiǎn)答題答題技巧

1.綜合題主要為文字?jǐn)⑹鲂灶}目，要求考生根據(jù)題目給出的信息作出相應(yīng)的回答，如:要求判斷題目中評(píng)估師的做法是否恰當(dāng)，并寫(xiě)出理由。本科涉及到的計(jì)算相較于其他科目來(lái)說(shuō)，所占比例較低。通常涉及到較多的文字錄入，所以對(duì)考生的打字能力有一定的要求。

2.涉及計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟，保證盡可能多得分，即使最終答案計(jì)算的不正確，只要中間步驟正確，也可以得到相應(yīng)的分值。

3.如果答題時(shí)不善于自己總結(jié)語(yǔ)言，可以適當(dāng)利用題目中的資料。

【評(píng)分扣分標(biāo)準(zhǔn)】

1.綜合題由兩個(gè)12分的綜合題和1個(gè)16分的綜合題組成，每個(gè)綜合題有3-5個(gè)小問(wèn)組成，考試時(shí)會(huì)給出給每個(gè)小問(wèn)的分值，我們根據(jù)每個(gè)小題的問(wèn)題作答即可。

2.該題型綜合性最強(qiáng)，相比來(lái)說(shuō)難度最大，不像選擇題記住關(guān)鍵詞選出正確答案即可需要我們對(duì)題目的問(wèn)題進(jìn)行完整的回答。

備考資產(chǎn)評(píng)估師的考生可點(diǎn)擊免費(fèi)下載資產(chǎn)評(píng)估師備考資料：

2024年資產(chǎn)評(píng)估師考試大綱

2024年資產(chǎn)評(píng)估師大綱變動(dòng)

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