2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：建設(shè)成本

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第八章 成本法及其運用

第二節(jié) 房地產(chǎn)價格構(gòu)成

建設(shè)成本：

建設(shè)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費用、稅金等，主要包括下列幾項：

(1)勘察設(shè)計和前期工程費，如市場調(diào)研、可行性研究、項目策劃、工程勘察、環(huán)境影響評價、交通影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招標(biāo)，以及施工通水、通電、通路、場地平整和臨時用房等房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工作的必要支出。要注意場地平整費等費用與前述土地取得成本的銜接。如果土地取得成本中包含了地上物拆除、渣土清運和場地平整的費用或者取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是“七通一平”等狀況的熟地，則在此就只有部分或者沒有場地平整費等費用。

(2)建筑安裝工程費，包括建造商品房及附屬工程所發(fā)生的土建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等費用。附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池、建筑小品、綠化等。要注意避免與下面的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費重復(fù)。

(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括城市規(guī)劃要求配套的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、供熱等設(shè)施的建設(shè)費用。如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。

(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會)、市政公用(如公共廁所)等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費用。

(5)其他工程費，包括工程監(jiān)理費、竣工驗收費等。

(6)開發(fā)期間稅費，包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部門收取的費用，如綠化建設(shè)費、人防工程費等。

有時需要將上述建設(shè)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。在這種情況下，一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費歸入土地開發(fā)成本;公共配套設(shè)施建設(shè)費視土地市場成熟度、房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況，歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中，或者在兩者之間進(jìn)行合理分配;其他費用一般歸入建筑物建設(shè)成本中。