2005年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試卷
一、問答題(共3題,每題10分)
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià),酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。
請問:
1.針對該類拆遷估價(jià),在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?,全部用于償還銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。
請問:
1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
2.拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰確定?如何確定?
3.乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?,F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。
請問:
1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?
2.若估價(jià)對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?
二、單項(xiàng)選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符各題意)
(一)估價(jià)對象為某三星級(jí)賓館,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。
1.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中,正確的是(?。?。
A.押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動(dòng)造成市場價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)
B.抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)
C.抵押人不能履行債務(wù)時(shí),因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)
D.選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)
2.如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益,則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)( )。
A.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益
B.按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年掙收益
C.該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益
D.根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用,并考慮未來變動(dòng)情況扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益
3.若采用成本法估價(jià),下列表述中不正確的是(?。?。
A.應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊
B.無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息
C.在估價(jià)測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
D.在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金
4.假如以投?;馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值,:估價(jià)結(jié)果為3500萬元,則(?。?。
A.3500萬元是該賓館的公開市場價(jià)值
B.3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值
C.3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值
D.投保時(shí),保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元
(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用,該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。
5.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損,其主要原因是( )。
A.道路擴(kuò)寬后,交通發(fā)生變化
B.綠地率發(fā)生變化
C.公共配套設(shè)施發(fā)生變化
D.土地形狀發(fā)生變化
6.若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值,其主要原因是(?。?。
A.噪聲和污染程度發(fā)生變化
B.土地形狀發(fā)生變化
C.人口密度發(fā)生變化
D.出行便捷程度發(fā)生變化
7.房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是( )
A.由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化,按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度
B.以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度
C.用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值,相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度
D.用路線法測算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度
(三)某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū),當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金,辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?,F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房,乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房,房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展,決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn),用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房。現(xiàn)請某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。
8.針對以上情況,在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ā。?BR>A.將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià),出具一份估價(jià)報(bào)告
B.將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià),每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告
C.兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià),出具一份估價(jià)報(bào)告
D.視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告
9.委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為(?。?BR>A.可以按委托人要求對兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
B.只能對兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)
C.可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
D.可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
10.對乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是(?。?BR>A.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值
B.按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場價(jià)值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
C.用成本法估算土地公開市場價(jià)值,再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金
D.用假設(shè)開發(fā)法估價(jià),先估算其改造完成后的價(jià)值,再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤,請指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分,本題全對得加分)
××在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告
封面及目錄(略)
致委托方函(略)
估份師聲明(略)
估價(jià)的假設(shè)與限制條件(略)
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方(略)
二、估價(jià)方(略)
三、估價(jià)對象
1.區(qū)位狀況(略)
2.實(shí)物狀況(略)
3.權(quán)益狀況(略)
四、估價(jià)目的
為委托方以估價(jià)對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價(jià)值參考。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
2005年4月18日
六、價(jià)值定義
本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場的客觀合理價(jià)值。
七、估價(jià)依據(jù)(略)
八、估價(jià)方法
估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘,通過認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法,其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值采用市場法估價(jià)
九、估價(jià)結(jié)果
經(jīng)測算,估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年4月18日的客觀價(jià)值為人民幣4794.52萬元。
大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。
十、估價(jià)人員(略)
十一、估價(jià)作業(yè)日期
2005年4月16日至2005年4月22日
十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)
估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估價(jià)方法選用
估價(jià)對象為在建工程,估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,選用假設(shè)開發(fā)法、或本法作為本次估價(jià)的基本方法,其估價(jià)技術(shù)路線如下:
1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路,可將預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價(jià)對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
2.估價(jià)對象為在建工程,有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入,因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路,以建造估價(jià)對象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和,求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
3.對以上兩種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理,最終求取估價(jià)對象的總價(jià)值和單位價(jià)值。
五、估價(jià)測算過程
(一)假設(shè)開發(fā)法分析測算過程
假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法
1.采用的公式:
估價(jià)對象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)
2.估價(jià)對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算。
運(yùn)用市場法測算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。
市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
(1)采用的公式:
(2)所選可比實(shí)例(表1)。
表1 可比實(shí)例情況表
可比實(shí)例與估價(jià)對象/ |
A |
B |
C |
估價(jià)對象 |
項(xiàng)目名稱 |
××苑 |
××樓 |
××園 |
××園 |
項(xiàng)目坐落 |
××新村××號(hào) |
××路××號(hào) |
××道××號(hào) |
××大道××號(hào) |
土地使用權(quán)取得方式 |
出讓 |
出讓 |
出讓 |
出讓 |
土地等級(jí) |
住宅Ⅳ級(jí) |
住宅Ⅲ級(jí) |
住宅Ⅲ級(jí) |
住宅Ⅳ級(jí) |
建筑結(jié)構(gòu) |
鋼混高層 |
鋼混高層 |
鋼混高層 |
鋼混高層 |
規(guī)劃用途 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
住宅 |
成新狀況 |
十成新 |
十成新 |
十成新 |
|
交易狀況 |
正?!?/P> |
正?!?/P> |
正?!?/P> |
|
交易日期 |
2005.3 |
2005.3 |
2005.4 |
|
成交價(jià)格/(元/m2) |
3100 |
3100 |
2960 |
(3)交易情況修正。可比實(shí)例A、B、C均屬正常交易,交易情況無需修正,交易情況修正系數(shù)均為100/100。
?。?)交易日期調(diào)整。近期××市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定,可比實(shí)例A、B、c均屬近期交易,交易日期無需調(diào)整,調(diào)整系數(shù)均為100/100。
?。?)房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同,將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。
1)區(qū)域因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況,可比實(shí)例A、B、C的區(qū)域因素略好于估價(jià)對象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例A、B、C區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為:100/101、100/102、100/103(具體比較情況見表2)。
2)個(gè)別因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況,可比實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素略差于估價(jià)對象,可比實(shí)例C的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與估價(jià)對象進(jìn)行打分比較,得到可比實(shí)例A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為100/102、100/102、100/97(具體比較情況見表2)。
表2 房地產(chǎn)狀況具體調(diào)整
可比實(shí)例與估價(jià)對象/房地產(chǎn)狀況 |
A |
B |
C |
估價(jià)對象 | |
區(qū) |
商服繁華程度 |
20 |
21 |
20 |
20 |
交通條件 |
21 |
21 |
23 |
20 | |
環(huán)境景觀 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
公共服務(wù)配套 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
發(fā)展規(guī)劃 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
基礎(chǔ)規(guī)劃 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
文件娛樂 |
10 |
10 |
10 |
1D | |
街道條件 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
合計(jì) |
101 |
102 |
103 |
100 | |
個(gè) |
土地利用程度 |
20 |
20 |
20 |
20 |
臨路狀況 |
20 |
20 |
20 |
20 | |
設(shè)施設(shè)備 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
裝修狀況 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
平面布置 |
12 |
12 |
9 |
10 | |
建筑結(jié)構(gòu) |
10 |
10 |
10 |
10 | |
樓棟朝向 |
10 |
10 |
10 |
10 | |
面積大小、形狀 |
10 |
10 |
8 |
10 | |
合計(jì) |
102 |
102 |
97 |
100 |
?。?)比較修正計(jì)算
表3 市場法修正計(jì)算表
可比實(shí)例 |
成交價(jià)材/ |
交易情況修正 |
交易日期調(diào)整 |
區(qū)域因素調(diào)整 |
個(gè)別因素調(diào)整 |
比準(zhǔn)價(jià)格/ |
A |
3100 |
100/100 |
100/100 |
100/101 |
100/102 |
3009 |
B |
3100 |
100/100 |
100/100 |
100/102 |
100/102 |
2980 |
C |
2960 |
1000/100 |
100/100 |
100/103 |
100/97 |
2963 |
從測算結(jié)果來看,三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大,因此采用簡單算術(shù)平均值作為市場法測算結(jié)果:
(3009+2980+2963)/3=2984元/m2
(7)預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值。估價(jià)對象規(guī)劃總建筑面積為47799.8m2,其中地下建筑面積7979m2作為設(shè)備用房等,不能對外銷售,可銷售建筑面積為39820.80m2。故估價(jià)對象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為:
2984×39820.80=11882.53元
3.繼建開發(fā)成本的測算估價(jià)對象共4棟,其中編號(hào)第28棟總建筑面積為24578.00m2(含地下建筑面積3998.00m2),第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2(含地下建筑面積3981.00m2)。經(jīng)現(xiàn)場查勘,第28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程,第21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。
(1)續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)××市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)布××市建筑安裝工程2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》(××建價(jià)字[2005]10號(hào),鋼筋混凝土高層住宅樓本期建安造價(jià)指標(biāo)為873.18~970.2元/m2,本次評(píng)估取900元/m2。另外,依據(jù)以上文件,樁基礎(chǔ)增長率加值為80元m2,一般水電安裝增加值為30元/m2,消防設(shè)備及安裝增加值為10元/m2,電梯及安裝增加值為50元/m2,則續(xù)建工程成本為:
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95萬元
(2)室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),按用地面積取30元/m2,估價(jià)對象用地面積為23667.00m2,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成本為:30×23667.00=71.00萬元
(3)估價(jià)對象的續(xù)建成本合計(jì)
4917.95+71.00=4988.95萬元
4.管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出,按市場平均水平取續(xù)建成本的3%。
4988.95×3%=149.67萬元
5.銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營業(yè)稅等,依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn),取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的8%。
11882.-53×8%=950.60萬元
6.開發(fā)利潤××置業(yè)公司的投資直接成本利潤率15%,續(xù)建成本為4988,95萬元,
開發(fā)利潤為:
4988.95×15%=748.34萬元
7.投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等,為:
在建工程價(jià)值×4.1%。
8.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為:
(11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34)(1+41%)=4846.27萬元
(二)成本法分析測算過程
成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格,扣除折舊,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對象為在建工程,折舊為零。
采用的公式:
估價(jià)對象價(jià)格=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
1.土地取得成本
運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對象土地價(jià)格,并測算相關(guān)稅費(fèi)。
土地取得成本單價(jià)=1717.18元/m2(計(jì)算過程略)
估價(jià)對象用地面積為23667.00m2,則估價(jià)對象土地總價(jià)為:
1717.18×23667.00=4064.05萬元
2.開發(fā)成本
(1)勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)為:39.82萬元(計(jì)算過程略)
(2)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)?;A(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)××市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)為80元/m2(按建筑面積),則合計(jì)318.57萬元。
(3)建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為196.62萬元,則估價(jià)對象開發(fā)成本為:
39.82+318.57+196.62=555.01萬元
3.管理費(fèi)用
管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查,管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的2%~4%,本次評(píng)估取其中問值,即按開發(fā)成本的3%計(jì)?。?/P>
555.01×3%=16.65萬元
4.投資利息
按正常開發(fā)進(jìn)度,整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為1.5年,假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入,利率取一年期貸款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81萬元
5.銷售稅費(fèi)
估價(jià)對象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段,故不考慮銷售稅費(fèi)。
6.開發(fā)利潤
經(jīng)調(diào)查,××市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤為15%,本次評(píng)估取利潤率15%。
555.01×15%=83.25萬元
7.運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果
4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77萬元
六、估價(jià)結(jié)果確定
運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的價(jià)格為4846.27萬元,運(yùn)用成本法測算的價(jià)格為4742.77萬元。根據(jù)估價(jià)目的,確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%,成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為50%,則估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值為:
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52萬元
則估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣4792152萬元,大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整
附件(略)
四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè),后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò),則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)
對某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià),估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料(見下表),并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場價(jià)值。
估價(jià)對象相關(guān)資料
名稱 |
數(shù)值 |
名稱 |
數(shù)值 |
總建筑面積 |
25000m2 |
房屋重置價(jià)格 |
2000元/m2 |
可出租建筑面積 |
22000m2 |
房屋耐用年限 |
50年 |
設(shè)備用房建筑面積 |
2500m2 |
房屋維修費(fèi)率/年 |
房屋重置價(jià)格的2% |
管理用房建筑面積 |
500m2 |
月物業(yè)管理費(fèi) |
5元/m2 |
營業(yè)稅及附加率 |
5.55% |
土地剩余年限 |
45年 |
接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率 |
12% |
年報(bào)酬率 |
5% |
平均正??罩寐省?/P> |
10% |
管理費(fèi)用率(含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用) |
租金的3% |
可出租建筑面積的月租金(不含物業(yè)管理費(fèi)) |
50元/m2 |
|
|
估價(jià)對象相關(guān)資料
估價(jià)測算如下(節(jié)選):
(一)年有效毛收入
22000×(50+5)×12×(1-10%)=13068000元
(二)年運(yùn)營費(fèi)用
1.年維修費(fèi)用
25000×2000×2%=1000000元
2.年管理費(fèi)用
年管理費(fèi)用=年有效毛收入×管理費(fèi)用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040元
3.年?duì)I業(yè)稅及附加
年?duì)I業(yè)稅及附加=13068000×5.55%=725274元
4.年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì)
年運(yùn)營費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314元
(三)年凈收益
年凈收益=(一)項(xiàng)-(二)項(xiàng)=13068000-2417314=10650686元
(四)估價(jià)結(jié)果
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