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2005年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》試卷

更新時(shí)間:2009-10-19 15:27:29 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

1.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有(?。┑奶匦?。
A.獨(dú)一無(wú)二和供給有限B.獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值最大
C.流動(dòng)性差和價(jià)值最大D.不可移動(dòng)和用途多樣

2.在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家,法院一般( )來(lái)判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。
A.使用估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格
B.使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格
C.使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格
D.依賴(lài)于老師證人測(cè)算的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值

3.某市于2005年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造,該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2,并且一直沒(méi)有變動(dòng);2005年該區(qū)同類(lèi)建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2;重新規(guī)劃后,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2;則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以( )元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。
A.4000 B.5000 C.6000 D.9000

4.假設(shè)某類(lèi)住宅的價(jià)格從3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到1000套,則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類(lèi)住宅需求的價(jià)格彈性為( )。
A.-1.33 B.-0.66 C.0.66 D.1.53

5.在估價(jià)中選取4個(gè)可比實(shí)例,甲成交價(jià)格4800/m2,建筑面積100m2,首次付清24萬(wàn)元,其余半年后支付16萬(wàn)元,一年后支付8萬(wàn)元;乙成交價(jià)格5000元/m2,建筑面積120m2,首次支付24萬(wàn)元,半年后付清余款36萬(wàn)元;丙成交價(jià)格4700元/m2,建筑面積90m2,成交時(shí)一次付清;丁成交價(jià)格4760元/m2,建筑面積110m2,成交時(shí)支付20萬(wàn)元,一年后付清余款32.36萬(wàn)元。已知折現(xiàn)率為10%,那么這4個(gè)可比實(shí)例實(shí)際單價(jià)的高低排序?yàn)椋ā。?BR>A.甲乙丙丁 B.乙丁甲丙 C.乙丙甲丁 D.丙乙丁甲

6.某宗地面積為5000m2,現(xiàn)狀容積率為0.8,土地市場(chǎng)價(jià)值為4000元/m2,擬進(jìn)行改造。批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為5.0,樓面地價(jià)為1500元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)(  )元/m2。
A. 1250 B.1750 C.2050 D.2150

7.房地產(chǎn)估價(jià)中,遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在(?。┑牧?chǎng)上,評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)值。
A.委托人 B.估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者 C.管理部門(mén) D.中立

8.回顧性房地產(chǎn)估價(jià),其股價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是( )。
A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在
B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在
C.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去
D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去

9.在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中,可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的( )范圍之內(nèi)。

A.0.5~2.0 B.1.5~2.0 C.0.5~1.5 D.1.0~1.5

10.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同,該套住宅面積為200/m2,租賃期限為8年,年租金固定不變?yōu)?80元/m2.現(xiàn)市場(chǎng)上類(lèi)似住宅的年租金為600元/m2.若折現(xiàn)率為8%,則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價(jià)值為( )萬(wàn)元。
A.6.19 B.6.42  C.7.20 D.9.58

11.某地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)的7%,應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中,買(mǎi)賣(mài)雙方約定買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2。買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買(mǎi)賣(mài)中涉及的全部稅費(fèi)改由買(mǎi)方支付,并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣(mài)方的價(jià)格,則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣(mài)方( )元/m2。
A.2020.80 B.2214.29 C.2336.45 D.2447.37

12.某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積為80m2,每平方米使用面積的價(jià)格為3000元,則住宅每平方米建筑面積的建筑價(jià)格為( )元。
A.2400 B.2580 C.2607 D.2760

13.評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格,選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2,成交日期為2005年1月末,該類(lèi)房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為( )元/m2。
A.2938 B.2982 C. 3329 D. 3379

14.在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中,三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2,6700元/m2和6300元/m2,根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可,比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2.如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià),則前者與后者的差值是( )元/m2。
A.-100 B.-50 C.50 D.100

15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是( )。
A.交通擁擠 B.建筑技術(shù)減少
C.城市規(guī)劃改變 D.自然環(huán)境惡化

16.某8年前建成交付使用的建筑物,建筑面積是120m2,單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2,建筑物殘值率為6%,年折舊率2.2%,計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。
A.76880 B.79104 C.77952 D.81562

17.某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年,估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物,判斷其有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為18年,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年,殘值率為4%,用直線(xiàn)法計(jì)算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2% B.50% C.56.8% D.70%

18.某寫(xiě)字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多,造成不便于上午辦公和需求減少,估價(jià)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%,每月可出租面積租金為70元/m2,又知該寫(xiě)字樓可出租面積為1000m2,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%。假若該寫(xiě)字樓可出租剩余年限為30年,投資報(bào)酬率為8%,其他條件保持不變,則該寫(xiě)字樓將產(chǎn)生( )萬(wàn)元的貶值。
A.548.19 B.558.15 C.567.39 D.675.40

19.某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年,在這種情況下,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為( )年。
A.40 B.43 C.47 D.50

20.下列關(guān)于農(nóng)地征收費(fèi)用的表述中不正確的是( )。
A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
C.新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定
D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū),直轄市規(guī)定

21.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,受益期限為30年的價(jià)格為4000元/m2.若報(bào)酬率為6%,受益期限為50年,則該房地產(chǎn)價(jià)格為( )元/m2。
A.3000 B.4500 C.5200 D.5600

22.某宗房地產(chǎn)的受益期限為40年,通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元,以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束,該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于( )萬(wàn)元。
A.280 B.285 C.290 D.295

23.某寫(xiě)字樓年出租猙收益為300萬(wàn)元,預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)仍然維持該水平,3年后該寫(xiě)字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫(xiě)字樓價(jià)格的1.2倍,該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%,則該宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A.4580 B.5580 C.6580 D.7580

24.某商場(chǎng)建成于2000年10月,收益期限從2000年10月到2040年10月,預(yù)計(jì)未來(lái)正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬(wàn)元,年平均空置率20%,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬(wàn)元。目前該類(lèi)物業(yè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%,風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%,則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值最接近于( )萬(wàn)元。
A.536 B.549 C.557 D.816

25.某在建工程土地使用權(quán)年限40年,自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工,預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2,年景收益率為480萬(wàn)元,自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為3年,估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需15年,一直報(bào)酬率為8%。折現(xiàn)率為12%,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。
A.4023.04 B.4074.10 C.4768.50 D.5652.09

26.實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來(lái)凈收益每年不變條件下,求取凈收益最合理的方法是( )。
A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
B.過(guò)去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法
C.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法
D.未來(lái)數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法

27.在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)中的傳統(tǒng)方法進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),一般不計(jì)息的項(xiàng)目是( )。
A.未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值
B.投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)
C.銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)
D.開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用

28.某類(lèi)房地產(chǎn)2001年初至2005年初的價(jià)格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2,其增減量的權(quán)重分別為0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增減量趨勢(shì)法估計(jì),以2001年初為預(yù)測(cè)基期,則該類(lèi)房地產(chǎn)與2006年初的價(jià)格最接近于(?。┰?m2。
A.3100 B.3195 C.3285 D.3300

29.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程持續(xù)上升或者下降,并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時(shí),宜采用( )預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。
A.?dāng)?shù)學(xué)曲線(xiàn)擬合法
B.平均增減量法
C.平均發(fā)展速度法
D.移動(dòng)平均法

30.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價(jià)格分別是3500元/m2和4800元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2008年的價(jià)格最接近于( )元/m2。
A.4800 B.5124 C.5800 D.7124

31.下列關(guān)于路線(xiàn)價(jià)法的表述中,不正確的是( )。
A.路線(xiàn)價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法,其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同,是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理
B.路線(xiàn)價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)
C.運(yùn)用路線(xiàn)價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整,兩側(cè)臨街土地的排列較整齊
D.路線(xiàn)價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度,從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價(jià)格

32.一直臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬(wàn)元,臨街寬度為20ft,臨街深度為75ft.現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙,臨街寬度為30ft,臨街深度為125ft.運(yùn)用四三二一法則,地塊乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。
A.65.4 B.81.8 C.87.2 D.109.0

33.某大廈總建筑面積1000m2,房地總價(jià)值6000萬(wàn)元,其中,土地總價(jià)值2500萬(wàn)元。某人擁有該大廈的某一部分,該部分的房地價(jià)值為180萬(wàn)元,建筑面積為240m2。如果按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?,則該人占有的土地份額為( )。
A.2.4% B.3.0% C.3.8% D. 7.2%

34.影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素不包括( )。
A.大氣環(huán)境 B.聲覺(jué)環(huán)境 C.衛(wèi)生環(huán)境 D.治安環(huán)境

35.在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素中,“城市化”屬于( )。
A.社會(huì)因素 B.環(huán)境因素 C.人口因素 D.行政因素

二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意,請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的,得2分;錯(cuò)選或多選的,不得分;少選且選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。)

1.房地產(chǎn)具有保值增值特性,真正的房地產(chǎn)自然增值是由于( )引起的。
A.裝飾裝修改造
B.通貨膨脹
C.需求增加導(dǎo)致稀缺性增加
D.改進(jìn)物業(yè)管理
E.周?chē)h(huán)境改善

2.從權(quán)益的角度來(lái)看?,F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象包括( )等。
A.建筑物的土地,包括建筑物尚未建成的土地
B.“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)
C.有租約限制的房地產(chǎn)
D.未來(lái)狀況下的房地產(chǎn)
E.共有的房地產(chǎn)

3.如果某類(lèi)房地產(chǎn)需求富有價(jià)格彈性,則該類(lèi)房地產(chǎn)的需求價(jià)格彈性系數(shù)有可能為( )。
A.0.5 B.1.0
C.1.5 D.2.0
E.3.0

4.雋地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的,除了隨機(jī)因素,經(jīng)常起作用的因素主要有( )。
A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B.消費(fèi)者的預(yù)期
C.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本D.該種房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)水平
E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期

5.根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則,目前我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定,不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有( )。
A.土地所有權(quán) B.國(guó)有工業(yè)用地使用權(quán)
C.宅基地土地使用權(quán)D.大型游樂(lè)場(chǎng)
E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

6.運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí),估價(jià)人員根據(jù)基本要求選取可比實(shí)例后,需要建立價(jià)格可比基礎(chǔ),主要包括( )等。
A.統(tǒng)一采用總價(jià)
B.統(tǒng)一采用單價(jià)
C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位
D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和大小
E.統(tǒng)一付款方式

7.影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素有( )等。
A.建筑規(guī)模B.臨路狀況
C.樓層D.建筑窖積率
E.繁華程度

8.成本法特別適用于那些既有收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià),這類(lèi)房地產(chǎn)主要包括( )等。
A.圖書(shū)館
B.鋼鐵廠
C.空置的寫(xiě)字樓
D.單純的建筑物
E.加油站

9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏,落后或者過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( )等。
A.意外破壞的損毀 B.市場(chǎng)供給過(guò)量
C.建筑設(shè)計(jì)的缺陷 D.人們消費(fèi)觀念的改變
E.周?chē)h(huán)境條件惡化

10.收益性房地產(chǎn)的價(jià)值到底主要取決于( )。
A.已經(jīng)獲得凈收益的大小 B.未來(lái)獲得凈收益的風(fēng)險(xiǎn)
C.未來(lái)獲得凈收益的大小 D.目前總收益的大小
E.未來(lái)獲得凈收益期限的長(zhǎng)矩

11.在實(shí)際估價(jià)中,運(yùn)用架設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可能性,關(guān)鍵取決于(?。?BR>A.房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或者再開(kāi)發(fā)的潛力
B.將預(yù)期遠(yuǎn)離作為理論依據(jù)
C.正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式
D.正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)
E.正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

12.長(zhǎng)期預(yù)測(cè)法除了用于推測(cè),判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格外,還可用于(?。┑取?BR>A.收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金
B.收益法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易情況調(diào)整
C.填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格歷史資料的缺乏
D.比較分析兩婁以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力
E.成本法中確定房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格

13.某建筑物共三層,總建筑面積為600m2,每層建筑面積相等,房地總價(jià)為600萬(wàn)元,土地價(jià)值480萬(wàn)元,其中一層是二層的1.5倍,二層是三層的1.2倍,則關(guān)于土地份額的計(jì)算,以下正確的為( )。
A.按建筑面積分?jǐn)?,二層占有的土地份額為33 3%
B.按房地價(jià)值分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為30.0%
C.按土地價(jià)值分?jǐn)?,二層占有的土地份額為35.0%
D.按房地價(jià)值分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為45.0%
E.按土地價(jià)值分?jǐn)?,一層占有的土地份額為47.9%

14.下列關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的表述中,正確的是( )。
A.不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素,引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和程度是不盡相同的
B.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)
C.理論上,房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格利率因素成負(fù)相關(guān)
D.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來(lái)量化
E.匯率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的表現(xiàn)是:本幣匯率上升會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反,則導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

15.房地產(chǎn)估價(jià)中,估價(jià)方法的選擇是由( )綜合決定的。
A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)類(lèi)型
B.估價(jià)方法適用的對(duì)象和條件
C.估價(jià)人員的技術(shù)水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數(shù)量和質(zhì)量

三、判斷題(共15題。每題2分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果,在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào),用“√”表示正確,用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分,判斷錯(cuò)誤扣1分,本題總分最多扣至零分。)

1.房地產(chǎn)所有權(quán)可分為獨(dú)有,自有和建筑物區(qū)分所有,其中建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán),對(duì)走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權(quán)利。 (?。?/P>

2.某市2004年經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格上漲了5%,其需求量下降4%,則該類(lèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的需求富有價(jià)格彈性。 (?。ńㄔO(shè) 工程 教育網(wǎng)提供)

3.當(dāng)用成本法求得的價(jià)值大大高于用市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí),說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)小景氣。 ( )

4.在城市房屋拆遷沽價(jià)中,當(dāng)拆遷補(bǔ)償實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時(shí),由于估價(jià)對(duì)象狀況為某個(gè)時(shí)點(diǎn)的狀況,因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為未來(lái)。 (?。?/P>

5.市場(chǎng)法中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、交易情況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。 ( )

6.成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)作業(yè)日期的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊,然后將重新構(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 ( )

7.就建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格而言,一般情況下,重建價(jià)值高于重置價(jià)格。 ( )

8.在求取整體房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),期末轉(zhuǎn)售收益是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)并扣減抵押貸款余額之后的收益。 ( )

9.資本化率和報(bào)酬率都是將房地產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率,前者是某種年收益與其價(jià)格的比率,后者是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益,以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。 ( )

10.在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中,對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值,開(kāi)發(fā)成本,管理費(fèi)用,銷(xiāo)售費(fèi)用,銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算,主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)的。 (?。?/P>

11.假設(shè)開(kāi)發(fā)估價(jià)必須考慮資金的時(shí)問(wèn)價(jià)值,一般采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測(cè)偏高實(shí)際,因此,在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)盡量采用計(jì)算利息的傳統(tǒng)方法。 ( )

12.在基準(zhǔn)地價(jià)修正法中進(jìn)行交易日期調(diào)整,是將基準(zhǔn)地價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值調(diào)整為其基準(zhǔn)日期時(shí)的值。 ( )

13.某城市路線(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)深度為8m,劃分為三個(gè)等分,從街道方向算起,各等分單獨(dú)深度價(jià)格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價(jià)格修正率為120%。( )

14.低價(jià)格房地產(chǎn)政策,并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的整體水平降低。 ( )

15.一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下幾部分組成:封面,目錄,致委托人函,估價(jià)結(jié)果報(bào)告,估價(jià)技術(shù)報(bào)告和附件。 (?。?/P>

四、計(jì)算題(共2題,每題10分。要求列出算式,計(jì)算過(guò)程,需按公式計(jì)算的,要寫(xiě)出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請(qǐng)?jiān)诖痤}。紙上作答。)

1.某企業(yè)有一在建工程,于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓。已知該在建工程占地面積10000m2,土地使用年限為2003年10月1日~2043年9月30日,規(guī)劃容積率為5%,1~4層規(guī)劃為商業(yè),建筑面積為2萬(wàn)m2;5~20層規(guī)劃為寫(xiě)字樓,建筑面積為3萬(wàn)m2。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為3000元/m2,管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%,項(xiàng)目建成后,商業(yè)用于經(jīng)營(yíng),寫(xiě)字樓全部出售。經(jīng)調(diào)查,育關(guān)數(shù)據(jù)如下:

(1)項(xiàng)日2004年6月動(dòng)工,2005年10月1日已完成了30%的工程量,實(shí)際資金投入為總開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用的30%,預(yù)計(jì)在經(jīng)過(guò)24個(gè)月即可完成全部工程。假定費(fèi)用均勻投入。

(2)該項(xiàng)目所在區(qū)域同類(lèi)型、同檔次寫(xiě)字樓的售價(jià)為8000元/m2,銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%,寫(xiě)字樓在建成1年末時(shí)售出。

(3)商業(yè)主體建成后,還需投入2000元/m2的裝修費(fèi),裝修期為1年,裝修均勻投入,預(yù)計(jì)年經(jīng)營(yíng)收入為3億元,包括稅、經(jīng)營(yíng)成本等在內(nèi)的支出為營(yíng)業(yè)收入的75%,合理商業(yè)利潤(rùn)為年經(jīng)營(yíng)收入的10%。

(4)2004年10月1日該企業(yè)辦理了在建工程抵押貸款手續(xù),獲得了5000萬(wàn)元,年利率為6%,每半年還款一次,5年內(nèi)等額還款的貸款。在建工程轉(zhuǎn)讓時(shí)要求受讓方承擔(dān)2005年10月1日以后的剩余債務(wù)。

(5)項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%,商業(yè)物業(yè)報(bào)酬率為12%。

(6)轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí),受讓方需按受讓價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。

試計(jì)算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓的合理交易價(jià)格。

2.某幢寫(xiě)字樓,土地面積4000m2,總建筑面積為9000m2,建成于1990年10月1日,土地使用權(quán)年限為1995年10月1目~2035年10月1日。現(xiàn)在獲得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為2000元/m2,建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年。其他的相關(guān)資料如下:

(1)門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元,裝修的重置價(jià)格為82.5萬(wàn)元,平均壽命為5年,有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元,可回收殘值30萬(wàn)元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬(wàn)元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年,經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。

(2)該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比,每月增加能耗800元。

(3)由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。

(4)該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。

(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。

試求該寫(xiě)字樓于2005年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。


 

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