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2006年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案(完整版)

更新時(shí)間:2014-03-03 15:02:01 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 2006年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題及答案(完整版)

  一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。)

  1.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。

  A.交通

  B.用途

  C.環(huán)境

  D.樓層

  2.某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓,建筑密度為50%。假設(shè)該住宅樓的總價(jià)為2000萬元,平均單價(jià)為5000元/m2,樓面地價(jià)為1200元/m2,則該宗土地的總價(jià)為( )萬元。

  A.96

  B.192

  C.240

  D.480

  3.某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2,套內(nèi)使用面積為132m2,應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9m2,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算的價(jià)格為3500元/m2,則該套住宅按建筑面積計(jì)算的價(jià)格為( )元/m2。

  A.3000

  B.3277

  C.3295

  D.3599

  4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元,某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為( )。

  A.036

  B.122

  C.2.78

  D.325

  5.下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中,正確的是( )。

  A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí),積算價(jià)格低于收益價(jià)格

  B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時(shí),收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格

  C.在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí),積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格

  D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格,積算價(jià)格傾向于最低買價(jià),收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià)

  6.某房地產(chǎn)現(xiàn)房價(jià)格為4000元/m2,預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi)現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取),出租運(yùn)營費(fèi)用為每年50元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/m2,則該房地產(chǎn)的期房價(jià)格為( )元/m2。

  A.3300

  B.3324

  C.3335

  D.3573

  7.某倉庫房地產(chǎn),建筑面積為800m2,容積率為0.8,對應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2,現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地,容積率為2.0,并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2,則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為( )萬元。

  A.93.75

  B.115

  C.293.75

  D.315

  8.房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)性原則是為了使不同的估價(jià)人員對房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性,對同一估價(jià)對象在( )下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。

  A.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  B.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)方法

  C.同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  D.同一估價(jià)原則、同一估價(jià)目的

  9.某房地產(chǎn)的土地面積為500m2,土地價(jià)格為2000元/m2;建筑面積為1000m2,成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2;市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2,則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低( )元/m2。

  A.200

  B.300

  C.700

  D.1000

  10.某宗地的面積為1000m2:采用市場法進(jìn)行評估。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2,2190元/m2和2220元/m2,如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3,0.4和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為( )元/m2。

  A.2160

  B.2175

  C.2181

  D.2205

  11.某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2,現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價(jià)格指數(shù)分別為:99.4,94.8,966,105.1,109.3,112.7和118.3(均以上個(gè)月為基數(shù)100),則該房地產(chǎn)2006年9月的價(jià)格為( )元/m2。

  A.2700.8

  B.2800.1

  C.2800.8

  D.2817.7

  12.某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬元人民幣,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%,套內(nèi)建筑面積為100m2,假定折現(xiàn)率為6%,則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。

  A.2593

  B.2619

  C.2727

  D.2862

  13.某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方約定:買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān),并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為( )元/m2。

  A.2139

  B.2146

  C.2651

  D.2659

  14.在市場法中,對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整,其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得102分;估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況,得97分,則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。

  A.0.95

  B.0.99

  C.1.01

  D.1.05

  15.下列各類房地產(chǎn)中,特別適用于成本法估價(jià)的是( )。

  A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房

  B.某酒廠廠房

  C.某待出讓土地

  D.某寫字樓

  16.某企業(yè)開發(fā)某土地,土地重新取得成本為1000元/m2,正常開發(fā)成本為1500元/m2,管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5%,投資利息占直接成本的5%,銷售費(fèi)用為1005元/m2,直接成本利潤率為6%,則開發(fā)后的地價(jià)為( )元/m2。

  A.1840

  B.2840

  C.2966

  D.3000

  17.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日,經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補(bǔ)辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計(jì)算,該房地產(chǎn)的土地重新購建價(jià)格為2000萬元,建筑物重新購建價(jià)格為 3000萬元,殘值率為0。則在估價(jià)時(shí)點(diǎn)(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價(jià)值為( )萬元。

  A.4091

  B.4182

  C.4250

  D.5000

  18.某幢寫字樓,建筑物重新購建價(jià)格為2000萬元,經(jīng)濟(jì)壽命為50年,有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中,門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重置價(jià)格為200萬元。平均壽命為5年,有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元,平均壽命為15年,有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零,則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬元。

  A.400

  B.628

  C.656

  D.700

  19.某企業(yè)擁有一辦公樓,建成于1996年1月,1998年1月補(bǔ)辦了土地出讓使權(quán)手續(xù),出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)。在2006年1月時(shí),建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年,則在計(jì)算建筑物折舊時(shí),經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年。

  A.45

  B.50

  C.52

  D.55

  20.某在建工程,土地使用權(quán)年限為50年,自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后的建筑面積為17500m2,年凈收益為350萬元。目前該項(xiàng)目己建設(shè)2年,估計(jì)至項(xiàng)目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%,則評估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為( )萬元。

  A.375B.57

  B.3942.03

  C.3966.10

  D.476985

  21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年,報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2:若該房地產(chǎn)的收益期限為40年,報(bào)酬率為6%,則其價(jià)格最接近于( )元/m2。

  A.3816

  B.3899

  C.4087

  D.4920

  22.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2;運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬元。

  A.521

  B.533

  C.695

  D.711

  23.已知~年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則報(bào)酬率為( )。

  A.7.78%

  B.8.28%

  C.13.21%

  D.14.21%

  24.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí),若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算,則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是( )。

  A.待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期

  B.待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

  C.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

  D.房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期

  25.下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中,不正確的是( )。

  A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

  B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用

  C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

  D.假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余

  26.現(xiàn)有某待開發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2,從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析,該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價(jià)為28507元/m2,若折現(xiàn)率為15%,則該項(xiàng)目開發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為( )萬元。

  A.766

  B.791

  C.913

  D.1046

  27.在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí),當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,則宜選用( )方法進(jìn)行測算。

  A.平均增減量法

  B.平均發(fā)展速度法

  C.移動(dòng)平均法

  D.指數(shù)修勻法

  28.在房地產(chǎn)估價(jià)中,長期趨勢法運(yùn)用的假設(shè)前提是( )。

  A.過去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢在未來仍然存在

  B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

  C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動(dòng)

  D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

  29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地,其前街路線價(jià)為5000元/m2,后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法,該宗地的前街影響深度為( )m。

  A.22

  B.28

  C.38

  D.50

  30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲,總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150ft,臨街寬度為15ft,則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為( )萬元。

  A.23.4

  B.28.6

  C.33.4

  D.46.8

  31.某居民樓總建筑面積為5000m2,房地總價(jià)值為1000萬元,其中土地總價(jià)值為500萬元。某人擁有該居民樓的一套單元式住宅,建筑面積為150m2,房地總價(jià)值為35萬元。若按照土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?,該人占有的土地份額為( )。

  A.3%

  B.3.5%

  C.7%

  D.4%

  32.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中,不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是( )。

  A.房地產(chǎn)投機(jī)

  B.物價(jià)變動(dòng)

  C.財(cái)政收支狀況

  D.居民收入水平

  33.隨著臨街深度的遞增,臨街深度價(jià)格的修正率遞增的是( )。

  A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率

  B.累計(jì)深度價(jià)格修正率

  C.平均深度價(jià)格修正率

  D.加權(quán)深度價(jià)格修正率

  34確定估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容時(shí),應(yīng)根據(jù)( ),依據(jù)法律法規(guī),并征求委托人同意后綜合確定。

  A.估價(jià)原則

  B.估價(jià)目的

  C.估價(jià)方法

  D.估價(jià)程序

  35.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價(jià)報(bào)告,估價(jià)作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日,估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日,甲利用該估價(jià)報(bào)告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款,則該估價(jià)報(bào)告的存檔期應(yīng)不少于( )年。

  A.15

  B.16

  C.17

  D.20

  二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。每題的備選答案中,有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意,請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對的,得2分;錯(cuò)選或多選的,不得分;少選且選擇正確的,每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

  1.下列屬于土地使用管制的事項(xiàng)有( )。

  A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

  B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

  C.某宗土地使用中,要求容積率為2.0

  D.甲乙兩宗土地使用中,甲土地必須為乙土地留出通行道路

  E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

  2.某宗房地產(chǎn)是采用抵押貸款方式購買的,購買總價(jià)為50萬元,首付款為房價(jià)的30%,余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列說法中正確的有( )。

  A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

  B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元

  C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元

  D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元

  E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

  3.公開市場價(jià)值是指下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格( )。

  A.賣方和買方掌握必要的市場信息

  B.賣方具有必要的專業(yè)知識(shí),并了解交易對象

  C.買方具有特殊的興趣,并愿意給予附加出價(jià)

  D.賣方和買方追求各自利益的最大化

  E.賣方和買方急于完成交易

  4.根據(jù)適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當(dāng)房地產(chǎn)( )時(shí),便為最高最佳使用。

  A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

  B.達(dá)到規(guī)模遞增

  C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

  D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

  E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

  5.市場法中實(shí)物狀況比較和調(diào)整的內(nèi)容包括( )。

  A.環(huán)境

  B.地形地勢

  C.外部配套設(shè)施

  D.內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

  E.裝飾裝修

  6.在考慮房地產(chǎn)交易程度的不同負(fù)擔(dān)狀況時(shí),房地產(chǎn)正常的成交價(jià)格等于( )。

  A.賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)

  B.賣方實(shí)際得到的價(jià)格-應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

  C.買方實(shí)際付出的價(jià)格-應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

  D.應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)/應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率

  E.買方實(shí)際付出的價(jià)格/(1-應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)

  7.下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中,正確的有( )。

  A.重新購建價(jià)格是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必需的支出

  B.重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

  C.重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格

  D.建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格

  E.土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

  8.在運(yùn)用成本法時(shí)最主要的有( )。

  A.區(qū)分計(jì)劃成本和實(shí)際成本

  B.區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本

  C.結(jié)合實(shí)際成本來確定評估價(jià)值

  D.結(jié)合實(shí)際開發(fā)利潤來確定評估價(jià)值

  E.結(jié)合市場供求分析來確定評估價(jià)值

  9.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。其中,屬于經(jīng)濟(jì)折舊的有( )。

  A.功能落后

  B.功能缺乏

  C.環(huán)境污染

  D.交通擁擠

  E.正常使用的磨損

  10.根據(jù)凈收益求取的不同,收益法可分為( )。

  A.直接資本化法

  B.投資法

  C.收益乘數(shù)法

  D.利潤法

  E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

  11.假設(shè)開發(fā)法中,選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途。而最佳用途的選擇要考慮土地位置的( )。

  A.可接受性

  B.保值增值性

  C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度

  D.未來發(fā)展趨勢

  E.固定性

  12.運(yùn)用長期趨勢法估價(jià)的一般步驟有( )。

  A.搜集估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料,并進(jìn)行檢查、鑒別

  B.整理搜集到的歷史價(jià)格資料,畫出時(shí)間序列圖

  C.觀察、分析時(shí)間序列,得出一定的模式

  D.以此模式去推測、判斷估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

  E.對未來的價(jià)格進(jìn)行分析和預(yù)測

  13.高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ㄓ? )。

  A.按建筑物價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/P>

  B.按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/P>

  C.按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/P>

  D.按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?/P>

  E.按樓面地價(jià)進(jìn)行分?jǐn)?/P>

  14.影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有( )。

  A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平

  B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

  C.財(cái)政收支及金融狀況、利率

  D.物價(jià)、匯率、居民收入

  E.人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

  15.下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的表述中,正確的有( )。

  A.對當(dāng)前的價(jià)值進(jìn)行評估,一般以實(shí)地查勘估價(jià)對象期間或估價(jià)作業(yè)期內(nèi)的某個(gè)日期為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  B.城市房屋拆遷估價(jià),估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之曰

  C.分期實(shí)施的房屋拆,應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  D.房地產(chǎn)估價(jià)人員可以假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  E.對原估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價(jià),應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

  三、判斷題(共15題,每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果,在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào),用√表示正確,用×表示錯(cuò)誤。不答不得分,判斷錯(cuò)誤扣1分,本題總分最多扣至零分。)

  1.房地產(chǎn)價(jià)格是客觀存在的,是不以個(gè)人意志為轉(zhuǎn)移的,因此,房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)際上是房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員對房地產(chǎn)市場價(jià)格形成進(jìn)行市場模擬的過程,所要揭示的是房地產(chǎn)的理論價(jià)格。( )

  2.甲乙是兩塊條件相同的相鄰地塊,甲土地單價(jià)為1400元/m2,容積率為4,土地使用年限為40年:乙土地單價(jià)為900元/m2,容積率為2.5,土地使用年限為50年,則以樓面地價(jià)來判斷投資甲地塊較乙地塊更經(jīng)濟(jì)(土地報(bào)酬率為6%),( )

  3.在一定時(shí)期內(nèi),對于開發(fā)周期較短的房地產(chǎn),供給彈性相應(yīng)地比較小;開發(fā)周期較長的房地產(chǎn),供給彈性相應(yīng)地比較大。( )

  4.均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡,來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用,它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。( )

  5.某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2006年1月30日的價(jià)格為500美元/m2,該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月下降0.7%,假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年1月30日為1美元=7.98元人民幣,2006年9月30日為1美元=7.95元人民幣,則將該可比實(shí)例調(diào)整為2006年9月 30日的價(jià)格約為3758元人民幣/m2。( )

  6.在建筑物折舊中,只有不可修復(fù)的功能落后,不存在可修復(fù)的功能落后。( )

  7.某建筑物建成于1996年10月1日,該建筑物所在地的土地使用權(quán)為1994年10月1日取得,土地使用權(quán)年期為40年;該類建筑物壽命為50年:殘值率為0。則2006年10月1日該建筑物按直線法計(jì)算的成新率為80%。( )

  8.非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用和住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用均不能計(jì)入商品住宅的價(jià)格中。( )

  9.某宗房地產(chǎn),其土地于2000年底取得,土地使用權(quán)年期為50年。該房地產(chǎn)建成于2001年底,2002年底至2005年底的凈收益分別為83萬元、85萬元、90萬元和94萬元;預(yù)計(jì)2005年底起可以穩(wěn)定獲得年凈收益90萬元。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%,則2006年1月1日該房地產(chǎn)價(jià)值均為886萬元。( )

  10.自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率,可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。( )

  11.假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價(jià)的不同之處是:在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時(shí),投資分析是站在一般投資者的立場上,而估價(jià)是站在某個(gè)特定投資者的立場上。( )

  12.移動(dòng)平均法是對原有價(jià)格按照時(shí)間序列進(jìn)行修勻,即采用逐項(xiàng)遞移方法分別計(jì)算一系列移動(dòng)的時(shí)序價(jià)格平均數(shù),形成一個(gè)新的派生平均價(jià)格的時(shí)間序列,借以消除價(jià)格短期波動(dòng)的影響:顯現(xiàn)出價(jià)格變動(dòng)的基本發(fā)展趨勢。( )

  13.有一棟四層公寓,每層建筑面積相等,已知第二層的房地價(jià)值為第一層的105倍,第三層的房地價(jià)值為第四層的1.15倍,第四層的房地價(jià)值為第二層的91%。按房地價(jià)值分?jǐn)偡ㄓ?jì)算得出第三層占有的土地份額約為27%。( )

  14.一般而言,房地產(chǎn)價(jià)格與利率正相關(guān),利率上升時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)}升,利率下降時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。( )

  15.接受估價(jià)委托后,受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù),并應(yīng)明確至少一名合適的估價(jià)人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。( )

  四、計(jì)算題(共2題,20分。要求列出算式、計(jì)算過程,需按公式計(jì)算的,要寫出公式。僅有計(jì)算結(jié)果而無計(jì)算過程的,不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位。請?jiān)诖痤}紙上作答。)

  1.某商店的建筑面積為1000m2,土地使用年限為40年,從2000年10月1日起計(jì)。2002年10月1日某公司與該商店所有權(quán)人簽訂了租賃合同,租期為20年,月租金為150元/m2,租金支付方式為每2年一次性支付,支付時(shí)間為第2年年末。市場上類似商店目前正常的月租金為200元/m2,支付方式為每年年末一次性支付,預(yù)計(jì)類似商店正常月租金每年遞增5%,一般租賃經(jīng)營的運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的30%。試求該公司2006年10月1曰的承租人權(quán)益價(jià)值(房地產(chǎn)報(bào)酬率取8%)。(8分)

  2.估價(jià)對象為一寫字樓,土地總面積1000m2,于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。寫字樓總建筑面積4500m2,建成于2004年9月底,為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),建筑層高5m,沒有電梯,需評估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。搜集有關(guān)資料如下。

  (1)搜集了三宗出讓年限50年的土地交易實(shí)例作為可比實(shí)例,有關(guān)資料如下表所示:

實(shí)例

交易價(jià)格(元/m2

交易情況

交易日期

房地產(chǎn)狀況

A

2200

正常

2006年3月30日

比估價(jià)對象劣3%

B

2050

正常

2006年12月30日

比估價(jià)對象劣8%

C

2380

比正常價(jià)格高3%

2006年5月30日

比估價(jià)對象優(yōu)5%

  (2)當(dāng)?shù)卣魇辙r(nóng)地的費(fèi)用等資料如下:

級別 

一 

二 

三 

四 

五 

六 

七 

八 

地價(jià)是次級土地的倍數(shù) 

1.4 

1.4 

1.4 

1.4 

1.4 

1.3 

1.3 

1 

土價(jià)是最差級土地的倍數(shù) 

10.54 

7.53 

5.38 

3.84 

2.74 

2.00 

1.50 

1

  在估價(jià)時(shí)點(diǎn)征收城市邊緣土地平均每畝需要5732萬元的征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用,向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2,土地開發(fā)費(fèi)用、稅金和利潤等為120元/m2,以上合計(jì)為城市邊緣土地使用權(quán)年限50年熟地的價(jià)格。該城市土地分為八個(gè)級別,城市邊緣土地為第八級,而估價(jià)對象處于第六級土地上。各級土地之間的價(jià)格差異如下表所示:

  (3)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)不設(shè)電梯的層高5m的建筑物重新購建價(jià)格為1800元/m2,估價(jià)對象寫字樓門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元;裝修的重新購建價(jià)格為140萬元,經(jīng)濟(jì)壽命為5年:設(shè)備的重新購建價(jià)格為100萬元,經(jīng)濟(jì)壽命10年:建筑物的使用壽命長于土地使用年限。假設(shè)殘值率均為0。另調(diào)查,由于該寫字樓缺乏電梯,導(dǎo)致其出租率較低,僅為80%,月租金為38元/m2。而市場上類似的有電梯的寫字樓的出租率為85%,正常月租金為40元/m2。一般租賃經(jīng)營的正常運(yùn)營費(fèi)用率為租金收入的35%。如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置具有電梯的類似寫字樓.則需電梯購置費(fèi)用60萬元,安裝費(fèi)用40萬元。同時(shí),由于該寫字樓的層高比正常層商要高,使其能耗增加。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費(fèi)。同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化,該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為20萬元。試用成本法評估該寫字樓2006年9月30日的價(jià)值。土地重新購建價(jià)格要才用市場法和成本法綜合求取。土地報(bào)酬率為5%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%(如需計(jì)算平均值,請采用簡單算術(shù)平均法,小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)。(12分)

  參考答案

  一、單項(xiàng)選擇題

  1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.

  18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.

  33.B.34.B.35.B.

  二、多項(xiàng)選擇題

  1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.

  11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.

  三、判斷題

  1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.×14.×15.×

  四、計(jì)算題

  1.A1=150×12×2×1000×0.70=252萬元

  i1=(1+8%)2-1=16.64%

  

 

  承租人權(quán)益價(jià)值=107238+1117.60=218998萬元

  2.(1)求取土地價(jià)格:

  1)市場法求取土地單價(jià):

  

 

  2)成本法求取土地單價(jià):

  城市邊緣地價(jià)的求?。?/P>

  征地補(bǔ)償和安置等費(fèi)用=573200/66667=85980元/m2

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