2006年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題及答案(完整版)

　　一、問答題(共3題，每題10分)

　　(一)某市舊城改造需對某沿街房屋進(jìn)行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價機構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構(gòu)咨詢，假如你作為該估價機構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價師在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　(二)2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

　　請問：

　　1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　(三)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是 2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/m2，包括生地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實，認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為18001元/m2。

　　請問：

　　1.估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?

　　2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?

　　二、單項選擇題(共3大題，10小題：每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意)

　　(一)甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　1.甲開發(fā)商擬以該在建工程抵押，申請貸款。下列表述中正確的是(　)。

　　A.甲開發(fā)商可以向銀行申請企業(yè)流動資金貸款

　　B.甲開發(fā)商不能以該在建工程為其他企業(yè)向銀行申請貸款提供抵押物擔(dān)保

　　C.該在建工程只有取得銷售許可證后方可用于抵押貸款

　　D.該在建工程只有取得預(yù)售許可證后方可用于抵押貸款

　　2.下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)

　　A.該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨辦理抵押登記

　　B.該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

　　C.該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

　　D.該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　3.若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為(　)。

　　A.抵押價值

　　B.處分抵押物時的市場價值

　　C.抵押價值一處分抵押物的費用及稅費

　　D.處分抵押物時的市場價值一處分抵押物的費用及稅費

　　4.若該項目目前已全部取得預(yù)售許可證，且部分售出，甲開發(fā)商若以尚未售出住宅部分申請貸款。則可用作抵押物的住宅建筑面積應(yīng)該是(　)

　　A.土地出讓合同記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　B.建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　C.施工許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　D.商品房預(yù)售許可證記載的建筑面積減去已售出的房屋預(yù)售合同記載的建筑面積

　　(二)張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。

　　5.在2006年10月時，張某的權(quán)益價格為(　)。

　　A.沒有租賃條件下的正常市場價格

　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月構(gòu)現(xiàn)值之和

　　C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值

　　D.張某與李某實際達(dá)成的帶租約交易的成交價格

　　6.在2006年10月時，王某的權(quán)益價格為(　)。

　　A.剩余3年租期的月租金為200元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　C.該店面在2006年10月的正常市場價格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的價格

　　D.剩余3年租期的正常市場租金與180元/m2條件下的差額與2006年10月的現(xiàn)值之和

　　7.如果張某是通過按揭貸款方式購買的，購買價格為10000元/m2。建筑面積為500m2，首付款比例為20%，則該店面帶債務(wù)轉(zhuǎn)讓的價格應(yīng)為(　)

　　A.20%的首付款加上該首付款2年的利息

　　B.20%的首付款，加上該首付款2年的利息和已償還月供在估價時點的本息值

　　C.該店面無債務(wù)條件下在估價時點的正常市場價格減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價、時點的現(xiàn)值之和

　　D.2004年10月的購買價格，加上20%的首付款的二年利息和己償還月供在估價時點的本息值，減去2004年10月至2006年10月估價對象發(fā)生的物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊之和，再減去該店面估價時點之后需要繼續(xù)償還的貸款本息值在估價時點的現(xiàn)值之和

　　(三)某住宅小區(qū)內(nèi)的一條道路兩側(cè)建有商住樓(底層為商業(yè)用房，以上各層為住宅)。在該道路上建一高架路。該高架路工程于2006年1月開始，2006年3月結(jié)束。

　　8.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)商業(yè)用房價格的影響結(jié)果為(　)。

　　A.市場價格上升

　　B.市場價格下降

　　C.市場價格不變

　　D.市場價格變化不確定

　　9.以上道路狀況變化對位于該道路兩側(cè)住宅用房價格的影響結(jié)果為(　)。

　　A.市場價格上升

　　B.市場價格下降

　　C.市場價格不變

　　D.市場價格變化不確定

　　10.2006年9月需對臨該道路的一底層商業(yè)用房市場價格進(jìn)行評估。估價人員收集了若干臨該道路的底層商業(yè)用房的交易實例，從中選取可比實例時，交易日期距估價時點不應(yīng)超過(　)。

　　A.6個月

　　B.9個月

　　C.1年

　　D.2年

　　三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤;請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　××××房地產(chǎn)估價報告

　　封面及目錄(略)

　　致委托人函

　　×××(委托人全名)：

　　受您委托，我公司對您提供的位于××市××區(qū)××大道××號1～2層243.7m2商鋪(以下簡稱估價對象)的現(xiàn)時市場價值進(jìn)行了估價。

　　估價目的是為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)市場價值。

　　估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用科學(xué)的估價方法。

　　在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，經(jīng)嚴(yán)謹(jǐn)測算，確定估價對象的完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的現(xiàn)實客觀市場價值為人民幣170.41萬元(大寫：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整)。單位建筑面積價格人民幣6993元/m2(大寫：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整)。

　　附函提供房地產(chǎn)估價報告2份。

　　××××房地產(chǎn)評估有限公司(蓋章)

　　法定代表人：×××(簽章)

　　2006年10月15日

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　××××房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

　　一、委托人(略)

　　二、估價機構(gòu)(略)

　　三、估價對象

　　(一)區(qū)位狀況(略)

　　(二)實物狀況

　　(1)建筑物實物狀況

　　建筑面積：243.70m2

　　建筑結(jié)構(gòu)：鋼筋混凝士結(jié)構(gòu)

　　總層數(shù)及所在層數(shù)：估價對象所在建筑物數(shù)為14層，估價對象位于第1、2層

　　竣工日期：2005年9月10日

　　成新率：現(xiàn)狀成新為十成新

　　層高：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象1層層高約4.5m，2層層高約3.2m

　　建筑物實際用途：1～2層為商鋪，其余為寫字樓

　　裝修情況：(略)

　　設(shè)施設(shè)備：(略)

　　工程質(zhì)量：(略)

　　維護(hù)、保養(yǎng)情況：良好

　　大廈利用現(xiàn)狀：經(jīng)現(xiàn)場查勘，估價對象所在大廈商鋪均處營業(yè)狀態(tài)，利用率較高，其中估價對象商鋪由業(yè)主自營食品超市。

　　物業(yè)管理狀況：(略)

　　綠化等其他情況：(略)

　　(2)土地實物狀況

　　土地用途：1～2層為商業(yè)服務(wù)。

　　土地等級：商業(yè)Ⅲ級

　　土地開發(fā)程度：七通一平

　　土地出讓年限：40年，至2044年4月9日止

　　形狀、地勢、地質(zhì);水文狀況：(略)

　　(三)權(quán)益狀況

　　(1)建筑物權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》(證號X×號)相關(guān)內(nèi)容，估價對象建筑物產(chǎn)權(quán)人為王某，無共有權(quán)人，建筑物證載用途為商業(yè)服務(wù)。建筑面積共243.7m2。其中1層121.85m2，2層121.85m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

　　(2)土地使用權(quán)權(quán)益狀況。根據(jù)委托人提供的《國有土地使用證》(證號××號)相關(guān)內(nèi)容，使用權(quán)人為王某，估價對象土地用途為商業(yè)服務(wù)，土地使用權(quán)取得方式為出讓，出讓年限40年，截至2044年4月9日。

　　(3)他項權(quán)利狀況。據(jù)權(quán)證記載，估價對象曾設(shè)定抵押權(quán)。抵押權(quán)人為××銀行××分行，王某已將貸款還清，該抵押權(quán)已注銷。至估價時點估價對象無其他他項權(quán)利登記，據(jù)調(diào)查估價對象也無權(quán)屬、經(jīng)濟等糾紛。

　　四、估價目的

　　為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格提供參考依據(jù)面評估房地產(chǎn)市場價值。

　　五、估價時點

　　2006年10月10日

　　六、價值定義

　　本次估價結(jié)果為估價對象房地產(chǎn)在估價時點、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值;其中土地使用權(quán)價格為出讓商業(yè)服務(wù)用途、剩余年限至2044年4月9日下的公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　根據(jù)本次估價的特定目的，估價人員嚴(yán)格遵循房地產(chǎn)估價原則，在認(rèn)真分析研究所掌握的資料，進(jìn)行實地查勘和對鄰近地區(qū)的調(diào)查之后，針對估價對象的實際情況，確定運用市場法、收益法作為本次估價方法，并對以上兩種方法測算的價格加以綜合，最終求取估價對象的總價格和單位價格。

　　十、估價結(jié)果

　　經(jīng)過估價人員實地查勘、資料分析與計算論證，并結(jié)合XX市房地產(chǎn)行情，確定估價對象在2006年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整;按建筑面積計，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整。

　　十一、估價人員(略)

　　十二、估價作業(yè)期

　　2006年10月10日至2006年10月15日

　　十三、估價報告應(yīng)用的有效期

　　本估價報告自估價報告出具之日起有效期一年。如果超過應(yīng)用有效期，本公司不負(fù)任何責(zé)任。估價報告只能用于與估價目的相符的用途。

　　十四、有關(guān)說明(略)

　　××××房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

　　一、估價對象房地產(chǎn)狀況分析(略)

　　二、市場背景分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價方法選用(略)

　　五、估價測算過程

　　(一)市場法

　　根據(jù)估價對象特點和估價人員搜集掌握的資料，分別測算1、2層商鋪的價格。

　　1.測算1層商鋪價格

　　估價人員在廣泛收集交易案例資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過對所掌握的大量交易案例的比較分析，從中選取與估價對象處于同一供需圈、用途相同、條件相近、具有代表性的房地產(chǎn)正常交易案例作為可比實例，通過交易情況、交易日期和房地產(chǎn)狀況等修正調(diào)整后，得到可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。對其進(jìn)行進(jìn)一步分析調(diào)整后確定估價對象的比準(zhǔn)價格。具體評估過程如下：

　　(1)可比實例的選取。選取與估價對象房地產(chǎn)所處地區(qū)相近、結(jié)構(gòu)及用途相向、建筑面積相近、均為首層的3個交易案例作為估價對象的可比實例，有關(guān)資料見表1。

　　表1 可比實例資料表

　　(2)比較修正。

　　1)交易情況修正：經(jīng)調(diào)查可比實例均為市場上正常成交的交易實例，交易價格無異常，無需修正。各交易情況修正系數(shù)均為100/100。

　　2)交易日期調(diào)整：可比實例交易日期與估價時點相近，由于××市該區(qū)域近期商業(yè)房地產(chǎn)市場行情幾乎無波動，無需修正。修正系數(shù)均為100/100。

　　房地產(chǎn)狀況因素調(diào)整：根據(jù)商業(yè)用房的特點，選取繁華程度、交通便捷度、公共配套設(shè)施完備程度等因素，以估價對象的狀況為100，將可比實例與估價對象狀況因素進(jìn)行打分比較，比較結(jié)果見表2。

　　表2 房地產(chǎn)狀況因素修正系數(shù)及計算表

　　(3)比準(zhǔn)價格計算。根據(jù)表2中列舉的各因素修正系數(shù)，運用直接比較法公式分別計算出可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，結(jié)果如下：

　　利用實例A計算為10606元/m2;

　　利用實例B計算為9958元/m2;

　　利用實例C計算為9285元/m2。

　　從測算結(jié)果栗看，3個價格水平差別不大，故取它們的簡單算術(shù)平均值作為市場法的比準(zhǔn)價格，即估價對象1層平均單位建筑面積比準(zhǔn)價格取整為9950元/m2。

　　2.測算2層商鋪價格

　　估價對象為1、2層組合式商鋪，據(jù)調(diào)查，××市類似組合式商鋪第2層單獨轉(zhuǎn)讓的市場交易案例極少，無法通過市場比較法直接測算估價對象2層商鋪價格。

　　××市房地產(chǎn)協(xié)會對本市類似1、2層組合式商鋪價格進(jìn)行了統(tǒng)計分析，2層商鋪價格一般為1層商鋪價格的50%，估價人員參照這一比率確定估價對象2層商鋪價格，則二層商鋪單價為：9950×50%=4975元/m2

　　3.測算估價對象比準(zhǔn)價格估價對象總建筑面積為243.70m2，1、2層面積均為121.85m2，故估價對象比準(zhǔn)價格為：

　　121.85×(9950+4975)=181.86萬元

　　(二)收益法

　　1.估算有效毛收入

　　(1)潛在毛收入。潛在毛收入是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下獲得的收入。根據(jù)估價人員對同一供需圈內(nèi)位置、結(jié)構(gòu)相同的商業(yè)用房的市場調(diào)查，估價對象為自營，但周邊商鋪出租較多，并結(jié)合估價對象所在的X×大道的具體情況，確定其潛在租金水平1、2層平均為每建筑面積65元/(月/m2)，則年潛在毛收入為：65×243.70×12=190086元

　　(2)有效毛收入。由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后得到的即為有效毛收入，其公式為：

　　有效毛收入=潛在毛收入×(1-收入損失率)

　　空置率和租金損失率分別為10%和5%，則年有效毛收入為：

　　190086×(1-10%)×(1-5%)=162524元

　　2.確定年運營費用為維護(hù)房地產(chǎn)正常經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或運營的收入，即為運營費用。估價對象以業(yè)主直接出租方式考慮，。具體計算如下：

　　(1)稅金。指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅及附加等。根據(jù)國家及××市稅費征收標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%，則年稅金為：

　　162524×(12%+5.85%)=29011元

　　(2)管理費和租賃費用。指對出租房屋進(jìn)行的必要管理和租賃所需的費用，按經(jīng)驗數(shù)據(jù)為租金收入的2.5%，則：

　　162524×2.5%=4063元

　　(3)維修費。指為保證房屋正常使用，每年需支付的修繕費，為4800元(取值及計算過程略)。

　　(4)保險費。指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用。估價人員經(jīng)調(diào)查，××市保險行業(yè)保險收費平均標(biāo)準(zhǔn)為建筑物價值的1.5‰。根據(jù)××市房地產(chǎn)管理部門頒布的建筑物重置價格標(biāo)準(zhǔn)，估價對象建筑物重置價為2000元/m2。則保險費為：2000×243.70×1.5‰=731元

　　(5)運營費用合計年運營費用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605元

　　3.確定房地產(chǎn)年凈收益

　　房地產(chǎn)年凈收益=年有效毛收入一年運營費用

　　=162524-38605

　　=123919元

　　4.確定報酬率

　　報酬率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換為價格的比率，其實質(zhì)是一種投資收益率。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定，報酬率為8%(取值理由及過程略)。

　　5.確定收益年限n

　　估價對象所在建筑物建成于2005年9月，經(jīng)現(xiàn)場查勘，現(xiàn)狀成新為十成新。根據(jù)部頒標(biāo)準(zhǔn)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房建筑物的耐用年限為60年，殘值率為 0%，尚可使用年限為58.9年。另外，根據(jù)估價對象的《國有土地使用證》，土地出讓40年，估價對象的土地使用權(quán)終止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限長于土地使用權(quán)年限，故：未來可獲收益的年限n=58.9年

　　6.計算房地產(chǎn)收益價格

　　即估價對象房地產(chǎn)的收益價格為153.23萬元。

　　六、估價結(jié)果確定

　　經(jīng)以上計算，估價對象房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格為181.86萬元，收益價格為153.23萬元。以上兩種估價方法的估價結(jié)果有一定差異，估價人員在對此類型房地產(chǎn)市場進(jìn)行充分分析后，認(rèn)為市場法的結(jié)果更接近估價對象的客觀市場價值，故采用加權(quán)算術(shù)半均值確定估價對象的市場價值。本次評估取比準(zhǔn)價格的權(quán)重為60%，收益價格的權(quán)重為40%，則估價對象最終估價結(jié)果為：

　　房地產(chǎn)總價=181.86×60%+153.23×40%

　　=170.41萬元

　　房地產(chǎn)單價=170.41×10000/243.70=6993元/m2

　　估價結(jié)論：估價對象在估價時點2066年10月10日、完整權(quán)利狀態(tài)及滿足各項假設(shè)限制條件下的房地產(chǎn)市場價值為170.41萬元，大寫金額：人民幣壹佰柒拾萬零肆仟壹佰元整;按建筑面積計，平均單價為6993元/m2，大寫金額：每平方米人民幣陸仟玖佰玖拾叁元整

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至0分)

　　估價對象為一宗10000m2的七通一平用地，土地使用權(quán)出讓時間為2006年3月1日土地使用權(quán)出讓年限為50年，容積率為5。根據(jù)規(guī)劃擬建一幢商業(yè)、住宅綜合樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共18層;其中1～3層主要為商業(yè)用途，建筑面積9000m2(含獨立使用的車棚300m2)，其余建筑面積均為商品住宅。該區(qū)域公布的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物重置價格15007元/m2。工程自2006年9月1日開工，預(yù)計2008年9月1日建成?，F(xiàn)需估價2006年9月1日的土地交易價格。有關(guān)資料如下：

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅及附加等為售價的5.5%，買方需要繳納的契稅等相關(guān)稅費為售價的4%。

　　2.建筑安裝工程費為1100元/m2專業(yè)及管理費為建筑安裝工程費的8%。

　　3.商業(yè)用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金損失率共為10%。按建筑面積計月租賃收入會穩(wěn)定在50元/m2，運營費用率為24%。

　　4.商品住宅建成半年時可售出30%，平均價格為2700元/m2，建成～年時可售出60%平均價格為2800元/m2;剩余的10%會在建成一年后售出，平均價格為2900元/m2，廣告宣傳和銷售代理費等銷售費用為售價的3.5%。

　　5.房地產(chǎn)報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，貸款年利率為6%，銷售利潤率為20%，估自測算如下(節(jié)選)：

　　采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算估價對象于2006年9月1日的土地公開市場價值。

　　解：

　　1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值總建筑面積=10000×5=50000m2

　　住宅總面積=50000-9000=41000m2

　　(1)商鋪開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值

　　每平方米商鋪的有效毛收入=月租賃收入×12×(1-空置等租金損失率)

　　=50×12×(1-10%)=540元/m2

　　每平方米商鋪的凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)

　　=540×(1-24%)=410.40元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的單價=410.4018%×[11-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5

　　=4118.45元/m2

　　商鋪開發(fā)完成后的總價=4118.45×9000=3706.61萬元

　　(2)住宅開發(fā)完成后的總價值=41000×30%×2700/(1+12%)×2.5+60%×2800/(1+12%)×3+10%×2900/(1+12%)×3.5=8204.06萬元

　　(3)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值=3706.61+8204.06=11910.67萬元

　　2.扣除項目

　　(1)建安工程費=50000×1100/(1+12%)=4910.71萬元

　　(2)專業(yè)及管理費用=4910.71×8%=392.86萬元

　　(3)銷售費用和銷售稅費總額=11910.67×(3.5%+5.5%)=1071.96萬元

　　(4)銷售利潤=11910.67×20%=2382.13萬元

　　(5)買方購買該宗熟地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費=V×4%=0.04V

　　3.總地價

　　2006年9月1日的總地價：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74萬元

　　參考答案

　　一、問答題

　　(一)答：

　　1.經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽方式確定本估價機構(gòu)為該拆遷項目估價機構(gòu)，一般由拆遷人委托。

　　2.該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定：

　　(1)以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);

　　(2)當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定：

　　(3)拆遷人和被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商結(jié)果確定;

　　(4)對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。

　　(二)答：

　　1.不可取。

　　因為這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　2.確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：

　　(1)租賃期內(nèi)按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;

　　(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;

　　(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

　　3.確定自營部分凈收益時應(yīng)注意：

　　(1)測算正?？陀^的凈經(jīng)營(營業(yè))收入;

　　(2)應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤。

　　或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

　　或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。

　　(三)答：

　　1.錯誤有：

　　(1)應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。

　　或：不應(yīng)采用實際支出時的各項成本費用。

　　(2)應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。

　　或：不應(yīng)計自至估價時點。

　　(3)利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

　　或：利潤不應(yīng)是開發(fā)商的期望利潤。

　　2.重置價格還應(yīng)減去折舊。

　　或：(1)或能存在的施工質(zhì)量缺陷，有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

　　(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計過時(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

　　(3)可能存在的由于市場供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟折舊。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.B2.A3.D4.D

　　(二)5.C6.D7.C

　　(三)8.D9.B10.A

　　三、指錯題

　　1.致委托方函缺估價時點。

　　2.致委托方函缺估價報告應(yīng)用的有效期。

　　3.結(jié)果報告中土地實物狀況描述缺少土地面積(或分?jǐn)偼恋孛娣e)。

　　4.結(jié)果報告估價方法中缺估價方法定義(或各種方法未做說明)。

　　5.結(jié)果報告中估價報告應(yīng)用有效期關(guān)于不負(fù)任何責(zé)任的表達(dá)錯誤，應(yīng)為："如果本報告超過應(yīng)用有效期還未使用，本公司不負(fù)任何責(zé)任。"

　　6.技術(shù)報告中可比實例B、C商業(yè)土地等級與估價對象不一致，應(yīng)修正。

　　7.比較因素欠缺，如可比實例建成年代、容積率、可收益年限等是否相近。

　　8.缺少可比實例因素的分析說明(或缺少可比實例因素修正系數(shù)取值說明)。

　　9.可比實例C的繁華程度修正系數(shù)取值與實際描述不符。

　　10.市場法中可比實例B、C設(shè)施設(shè)備因素修正與實際描述不符。

　　11.估價對象一層層高4.5m，未進(jìn)行相應(yīng)修正處理。

　　12.技術(shù)報告中市場法缺少計算公式。

　　13.租金收入中未考慮租賃保證金或押金的利息收入。

　　14.10%空置率和租金損失率5%應(yīng)說明確定理由。

　　15.有效毛收入計算應(yīng)為190086x(1-10%-5%)=161573元。

　　16.營業(yè)稅及附加為租金收入的5.85%不準(zhǔn)確，應(yīng)為5.5%。

　　17.出租房屋管理費和租賃費用按經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值不妥，應(yīng)按市場客觀分析判斷得出(或管理費和租賃費用取2.5%，理由不充分)。

　　18.保險費的計算基礎(chǔ)錯誤，應(yīng)為建筑物現(xiàn)值。

　　19.收益法公式的選用沒有理由(或：未考慮租金未來的變化)。

　　20.土地剩余使用年限應(yīng)為37.5年。

　　21.收益法采用建筑物耐用年限作為收益年限錯誤，應(yīng)按土地使用權(quán)剩余年限計算(37.5年)(或公式中n年取值錯誤)。

　　22.可比實例缺少幣種。

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤

　　1.商鋪開發(fā)完成后的單價公式中折現(xiàn)率錯，應(yīng)為12%。

　　2.商鋪開發(fā)后的總價值計算時，應(yīng)扣除300m2獨立車棚的面積。

　　商鋪開發(fā)完成后的總價值=4118.45×8700=3583105(萬元)或3760.52×8700=3271.65萬元。

　　3.在計算2006年9月1目總地價的扣除項目中，不應(yīng)包括銷售利潤。

　　總地價V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-0.04

　　V=5322.25萬元