2011年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》真題(完整版)

　　房地產(chǎn)估計(jì)師歷年真題(2003-2012)匯總

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35 題，每題1 分 )

　　1 房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.土地不會(huì)毀損 B.地上建筑物有耐久性 C.變現(xiàn)性差 D.土地使用權(quán)年限較長(zhǎng)

　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的( )。

　　A 增量供給 B.存量供給 C.潛在供給 D.總量供給

　　3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是( )。

　　A.區(qū)位選擇異常重要 B.不易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) C.存在效益餐溢 D.易受政策影晌

　　4.商品房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)通常是典型的( )市場(chǎng)。

　　A 完全競(jìng)爭(zhēng) B.壟斷競(jìng)爭(zhēng) C.寡頭壟斷 D.完全壟斷

　　5 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬(wàn)┫，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬(wàn)┫，恢復(fù)施工的面積為200萬(wàn)┫。該城市2010年商品住房新開(kāi)工面積是( )萬(wàn)┫。

　　A. 500 B. 700 C. 800 D. 1000

　　6 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的( )。

　　A.第一階段 B.第二階段的后半段 C 第三階段的后半段 D.第四階段

　　7.下列各類(lèi)土地中，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是( )。

　　A.集體土地中的宅基地 B依法收回的國(guó)有土地C.依法收購(gòu)的土地 D.依法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地

　　8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括( )

　　A.對(duì)原材辛的檢驗(yàn) B.對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)C 確立質(zhì)量文件檔案制度 D.確立成本控制檔案制度

　　9.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是( )

　　A.土地儲(chǔ)備 B.銷(xiāo)售方案的細(xì)化 C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

　　10 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)降低成本利潤(rùn)率來(lái)確定其商品房銷(xiāo)售價(jià)格，該定價(jià)方法為

　　A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B.成本加成定價(jià)法 C.挑戰(zhàn)定價(jià)法 D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

　　11.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)針對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是( )。

　　A.有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng) B.服務(wù)市場(chǎng)》 有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

　　C.有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng) D.服務(wù)市場(chǎng)》 滲透市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

　　12.商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是( )存在差異性。

　　A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特點(diǎn) B.城市區(qū)域功能 C.購(gòu)房者的需求 D.城市地理環(huán)境

　　13.對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的( )分析。

　　A.需求 B.供給 C.競(jìng)爭(zhēng) D.市場(chǎng)占有率

　　14.我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在( )利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)(或基點(diǎn))

　　A.紐約同業(yè)拆放 B.中國(guó)中國(guó)香港同業(yè)拆放 C.倫敦同業(yè)拆放 D 新加坡同業(yè)拆放

　　15.某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是( )。

　　A.甲>乙>丙 B.丙>乙>甲 C.乙>甲>丙 D.乙>丙>甲

　　16 某投資者購(gòu)買(mǎi)一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為12.0%，如果通貨膨脹率為5.5%,銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是( )

　　A. 5.16% B. 6.16% C 6.5% D. 8.74%

　　17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6% ，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為( )萬(wàn)元

　　A. 91.76 B. 142.40 C.150.94 D 160.00

　　18.某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貨款，若年利率為6% ，期限為15年，首月還款額為3000 元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2% ，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為( )元。

　　A. 3627.06 B. 3634.31 C.4818.34 D 4842.43

　　19.張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10% ，經(jīng)營(yíng)期為如果為20年，每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為( )萬(wàn)元。

　　A 17. 46 B 100.00 C. 117.46 D 672.75

　　20 投資者在投資過(guò)程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了( )。

　　A 抵御通貨膨脹的影啊 B.提高資本金的投資收益C.提高全部投資的平均收益率 D.降低借貸資金的資金成本

　　21.如果某項(xiàng)目的FNPV 等于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力( )

　　A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求 B 超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求

　　C.未達(dá)到財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D.達(dá)到了財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的要求

　　22.某項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值和累計(jì)凈現(xiàn)值見(jiàn)下表，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是( )年

　　A. 3.09 B. 3.48 C 3.83 D. 3. 92

　　23 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款利率為12%、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為( )萬(wàn)元。

　　A 28.73 B. 29.ll C 344.74 D. 349. 31

　　24.下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是( )

　　A.建筑安裝工程費(fèi) B 土地費(fèi)用 C 空置率 D 容積率

　　25 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于( )

　　A.臨界點(diǎn)分析 B期望值分析 C.敏感性分析 D 概率分析

　　26 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)( )確定是甭進(jìn)行投資。

　　A.等待投資型期權(quán)估價(jià) B.放棄型期權(quán)估價(jià) C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià) D.柔性期權(quán)估價(jià)

　　27.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是( )

　　A.銷(xiāo)售收入 B 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 C.營(yíng)業(yè)稅金及附加 D.借貸本金償還

　　28.下列征收補(bǔ)償中，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是( )

　　A.房屋價(jià)值補(bǔ)償費(fèi) B.搬遷補(bǔ)償費(fèi) C.停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi) D.土地補(bǔ)償費(fèi)

　　29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是( )

　　A.總投資估算表 B.經(jīng)營(yíng)成本估算表

　　C.投資計(jì)劃與資金籌措表 D.銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表

　　30 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是( )。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、 B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 D.發(fā)行公司債券

　　31.在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨( )

　　A.政策風(fēng)險(xiǎn) B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) D 信用風(fēng)險(xiǎn)

　　32 以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地( )的70%

　　A 評(píng)估價(jià)值 B 實(shí)際價(jià)值 C.投資價(jià)值 D.出讓金收入

　　33.為控制個(gè)人住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，常用房地產(chǎn)支出與收入來(lái)考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是

　　A 本次貸款的月還款額/月均收入B (本次貸款的月還款額+其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　C. (本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入

　　D. (本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額)/月均收入

　　34.市場(chǎng)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于( )

　　A 物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本 B.業(yè)主希望的投資回報(bào)率C 通貨膨脹率 D.同類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

　　35.某寫(xiě)字樓月潛在毛租金收入為100 萬(wàn)元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60 萬(wàn)元，月平均空置率為5 % ，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫(xiě)字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是( )萬(wàn)元。

　　A 33.00 B. 33.10 C 36.00 D. 36.10

　　二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

　　1.下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型劃分的有( )。

　　A.居住物業(yè)開(kāi)發(fā)投資 B 商業(yè)物業(yè)投資房 C.土地開(kāi)發(fā)投資D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 E. 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資

　　2.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有( )

　　A.吸納量 B.新竣工量 C.預(yù)售面積 D.可供租售量 E.房地產(chǎn)價(jià)格

　　3.下列社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)表現(xiàn)中，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有( )。

　　A 商品住房限購(gòu)政策導(dǎo)致住房租金上漲B. 居民對(duì)高層住宅需求增加使得更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意建高層住宅

　　C 保障性住房供給增加抑制商品住房?jī)r(jià)格D. 房?jī)r(jià)大幅下降導(dǎo)致美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)

　　E. 通貨膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)重置成本增加

　　4 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷(xiāo)售其商品房的說(shuō)法，正確的有( )

　　A.大型綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須選擇聯(lián)合代理方式B.雙重代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以向買(mǎi)賣(mài)雙方收取傭金

　　C 總代理可以委托分代理 D. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能直接委托分代理

　　E. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最好在項(xiàng)目前期就確定好代理方式

　　5 在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有( )。

　　A 成本低 B.反饋快 C.能深入了解被訪者情況 D.回收率高 E.能深度訪談

　　6. 下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資模式有( )。

　　A 開(kāi)發(fā)一銷(xiāo)售模式 B.開(kāi)發(fā)一持有出租-出售模式

　　C. 購(gòu)買(mǎi)一持有出租一出售模式 D.購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出售模式E.購(gòu)買(mǎi)一更新改造一出租模式

　　7.對(duì)于“開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售” 模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的引算期包括( )。A.開(kāi)發(fā)期 B.論證決策期 C.經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期 D.經(jīng)營(yíng)期 E 銷(xiāo)售期

　　8.甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有( )。

　　A.利潤(rùn)總額 B.投資利潤(rùn)率 C 資產(chǎn)負(fù)債率 D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 E.償債備付率

　　9.下列分析方法中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有( )。

　　A.故障樹(shù)分析法 B.期望值法 C.盈虧平衡法 D.解析法 E.蒙特卡洛模擬法

　　10 在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開(kāi)發(fā)的工作包括( )。

　　A.風(fēng)險(xiǎn)估算 B.分析風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況

　　C.辨識(shí)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的原因 D.檢驗(yàn)各風(fēng)險(xiǎn)變量是否相關(guān)E.提出應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的建議

　　11 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有( )。

　　A.項(xiàng)目用地 B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供需 C.房?jī)r(jià)現(xiàn)狀及走勢(shì) D 交通運(yùn)輸條件E.外圍基礎(chǔ)設(shè)施

　　12.下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有( )。

　　A.土地出讓價(jià)款 B.土地購(gòu)置稅費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)

　　E.土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)

　　13.下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益融資的說(shuō)法，正確的有( )

　　A.資金融入方需要還本付息B.在私人市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)上，均可以進(jìn)行權(quán)益融資

　　C.權(quán)益融資的資金供給方與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)D.存款性金融機(jī)構(gòu)一般不參與房地產(chǎn)權(quán)然融資

　　E 權(quán)益融資主要來(lái)源于個(gè)人投資者

　　14. 銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有( )。

　　A . 分期發(fā)放貸款，對(duì)其現(xiàn)金情況進(jìn)行監(jiān)控B. 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷(xiāo)售款挪作他用

　　C 要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30 % D. 不向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款E 密切關(guān)注開(kāi)發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用

　　15.寫(xiě)字樓分類(lèi)過(guò)程中要考慮的因素包括( )。

　　A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 建造年代E .租戶類(lèi)型

　　三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)、用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分)

　　1.商品房開(kāi)發(fā)投資和保障性住房建設(shè)投資都屬于房地產(chǎn)投資，無(wú)論何種類(lèi)型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營(yíng)利。( )

　　2.在我國(guó)，縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。( )

　　3.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和綠化，土地平整等工作，可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2% ( )

　　4 在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)具體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性分析和營(yíng)銷(xiāo)建議。( )

　　5.用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時(shí)，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。( )

　　6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期發(fā)生的期間費(fèi)用均計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。( )

　　7 財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時(shí)，借貸越多，資本金的收益率越大。( )

　　8.金融機(jī)構(gòu)在為房地產(chǎn)置業(yè)投資發(fā)放抵押貸款前，規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。( )

　　9.在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析時(shí)，最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率越高，說(shuō)明投資項(xiàng)目抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。( )

　　10 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。( )

　　11.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)中的公共配套設(shè)施建沒(méi)費(fèi)，包括為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種營(yíng)利性和非營(yíng)利性配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。( )

　　12.借貸還本付息清算表屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表，該表中列出了可直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。( )

　　13.按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，故政府的各類(lèi)財(cái)政資金可以用于土地儲(chǔ)備貸款的擔(dān)保。( )

　　14.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能否獲得其他金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款承諾，越來(lái)越成為金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的重要條件之一。( )

　　15.一幢寫(xiě)字樓的潛在毛租金減去空置損失后得到的是該寫(xiě)字樓的有效毛收入。( )

　　四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式和計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式;計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

　　(一)某投資者購(gòu)買(mǎi)了一間建筑面積為100 擴(kuò)的店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為180 萬(wàn)元，一次性付款。購(gòu)買(mǎi)后對(duì)該店鋪進(jìn)行裝修，裝修期為1年，裝修費(fèi)用為60萬(wàn)元，裝修完成后即出租。投資者要求的目標(biāo)收益率為12% ，動(dòng)態(tài)投資回收期不長(zhǎng)于16年，則假定該類(lèi)店鋪的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用占毛和金收入的30% ，裝修費(fèi)用發(fā)生在年末，其他現(xiàn)金流量發(fā)生在年初。請(qǐng)計(jì)算滿足投資者收益目標(biāo)。要求的店鋪?zhàn)畹蛦挝幻娣e年和金，并畫(huà)出該項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流量圖。

　　(二)某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能，概率分別為0. 4 和0. 6，若租賃期為3年，總租金為30萬(wàn)元，一次性付清;若租賃期為5年，總租金為45萬(wàn)元，也是一次性付清，經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研，經(jīng)營(yíng)該店面的年凈收益有15萬(wàn)元、12萬(wàn)元和10萬(wàn)元三種可能，概率分別為0.5 、0.3 和0.2 ，該投資者要求的投資收益率為10% ，設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請(qǐng)計(jì)算該項(xiàng)目投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和以及投資凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率

　　參考答案

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1.C 2.A 3.B 4. B 5.A 6.B 7. A 8.D 9C 10 B 11. C 12.C 13.A 14.C 15.B 16. B 17. C

　　18.A 19.B 20.B 21.A22.D24. B 25.C26.A 27.C 28 D 29.D 3O.D31. A 32.A 33.D 34.D 35.C

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1. CDE 2.ACE 3. ABC 4. BCE 5. AB 6.BC 7. AE 8.AB 9. DE 10. AB11. ADE 12. AB 13. BCD 14. ABDE 15. ACE

　　三、判斷題

　　1. × 2. √ 3. √ 4. × 5. √6. × 7. × 8. √ 9. √ 10. √11.× 12. × 13. ×√ 14. √ 15. ×

　　四、綜合分析題IACD

　　1.ACD 2.ABD 3.C 4. ABC 5.C 6AD 7.ABC 8A 9 BCD 。10.ACD 11.B 12B 13 .C 14.B。15 .A。

　　現(xiàn)金流量圖為：(太容易了，不好畫(huà)，略)

　　現(xiàn)金流量圖共3分.其中：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分

　　方法一：

　　解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬(wàn)元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)=0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X

　　根據(jù)投資者的投資計(jì)劃可列出下式：

　　-180-60/(1+12%)+70X/12%×[1-1/(1+12)15]=0

　　X=0.48991(萬(wàn)元/┫)=4899.1元/┫

　　那要實(shí)現(xiàn)這一投資自標(biāo)、該商鋪的單位面積最低年租金為4899.10元/┫。

　　方法二：

　　解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬(wàn)元，則單位面積凈租金收入為X(1-30%)=0.7X，年凈租金收入為0.7X×100=70X

　　將購(gòu)買(mǎi)價(jià)和裝修費(fèi)折現(xiàn)

　　P=-180+(-60)/(1+i)=-180-60/(1+12%)=-233. 57萬(wàn)元

　　在動(dòng)態(tài)投資回收期內(nèi)，凈租金收益的折現(xiàn)和的絕對(duì)值應(yīng)等于p

　　A=Pi/[1-1/(1+i)n] =233.57×12%/[1-1/(1+12%)15]=34.29

　　70X=34.29

　　X=4899.1元/┫

　　(二)

　　解：( 1 )計(jì)算該項(xiàng)投資的加權(quán)凈現(xiàn)值之和方法一：

　　第一路徑：

　　聯(lián)合概率：P(X1) = 0.4×0. 5=0. 20

　　凈現(xiàn)值：NPV1 =-30+15/10%×[1-1/(1+10%)]=7.30

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV1 P(X1)=7.0×0.2=1.46

　　第二路徑：P(X2) = 0.12

　　凈現(xiàn)值：NPV2 =-0.16

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV2P(X2)=0.12×(-0.16)=-0.02萬(wàn)元

　　第三路徑：P(X3) = 0.08 凈現(xiàn)值：NPV3 =-5.13

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV3P(X3)=-0.41萬(wàn)元

　　第四路徑：P(X4) =0.3 凈現(xiàn)值：NPV4 =11.86

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV4P(X4)=3.56萬(wàn)元

　　第五路徑：P(X5) =0.18 凈現(xiàn)值：NPV5 =0.49

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV5P(X5)=0.09萬(wàn)元

　　第六路徑：P(X6) =0.12 凈現(xiàn)值：NPV6 =-7.09

　　加權(quán)凈現(xiàn)NPV6P(X6)=-0.85萬(wàn)元

　　加權(quán)平均現(xiàn)值之和為=1.46-0.02-0.41+23.56+0.09-085=3.83

　　方法二：每年的凈收益期望值為15×0.5+12×0.3+10×O2=13.1

　　當(dāng)租賃期為3年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/(1+10%)3]=2.58萬(wàn)元

　　當(dāng)租賃期為5年時(shí)，凈現(xiàn)值為：-30+ 13.1/10%+[1-1/(1+10%)5]=4.66萬(wàn)元

　　加權(quán)凈現(xiàn)值為2.58×0.4+4.66×0.6=3.83萬(wàn)元

　　(2)計(jì)算該投資項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率

　　方法一：0.2+0.3+0.18=0.68 或1-0.32=0.68

　　方法二：按凈現(xiàn)值從小到大排列，見(jiàn)下表，并計(jì)算累計(jì)概率(略)

　　凈現(xiàn)值不小于零的累計(jì)概率：

　　1-[0.32+(0.50-0.32)]× 0.16/(0.49+0.16)或1-[0.50-(0.50-0.32)×0.49/(0.49+0.16)=0.6357=63.57%

　　解析

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　4.由子房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住房是市場(chǎng)供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場(chǎng)的新建住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導(dǎo)致壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)。

　　5 某房屋新開(kāi)工面積是指報(bào)告期內(nèi)新開(kāi)工建設(shè)的房屋面積、不包括上期跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停、緩建而在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積。1000-(300+200)=500萬(wàn)┫

　　6.在自然周期第二階段的后半段，由于投資者不斷購(gòu)買(mǎi)存量房地產(chǎn)和投入新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，資本流量顯著增加

　　7.土地儲(chǔ)備的范圍包括依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。

　　8 質(zhì)量控制主要包括四個(gè)方面，對(duì)原材料的檢驗(yàn)、對(duì)配套設(shè)施的檢驗(yàn)、確立控制質(zhì)量的具體措施和確立質(zhì)量文件檔案制度。

　　10.成本加成定價(jià)法的表達(dá)式為：成本+成本× 利潤(rùn)率。

　　13.需求分析包括：需求預(yù)測(cè)、分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、吸納率分析(具體包括市場(chǎng)吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì))、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)者的產(chǎn)品功能需求。

　　15.實(shí)際利率=(1+r/m )m-1 ，設(shè)名義利率為12%，則按年計(jì)息，i=12%,按季計(jì)息，i=(1+12%/4)4-1=12.55% ;按月計(jì)息，i=(l+12%/12)12-l =12%,年利率均相同，實(shí)際利率,按月計(jì)息最大，則按年計(jì)息最小。

　　16. 實(shí)際利率=[(1+名義利率)/(1+通貨膨脹率)]=[(1+12%)/(l+5.5%)]-1=6.16%

　　17 因?yàn)槊磕赀f增率和折現(xiàn)率相等即當(dāng)，s=i時(shí)，采用等比序列現(xiàn)值系數(shù)P=nA1 /(l+i)=20×(1+6%)=150.94萬(wàn)元

　　18 該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額A8×12 =A1(1+i)i-1=3000×(l+0.2%)96-1=3627.06元

　　19.投資回報(bào)是指投資者所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬，即該投資者的年投資回報(bào)為P×i,1000,10%=100萬(wàn)元

　　21 如果某項(xiàng)目的FNPV大于或等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0，則項(xiàng)目不可接受。

　　22 動(dòng)態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)官當(dāng)期凈現(xiàn)淦流量現(xiàn)值=(4-1)+588.74/640.67=3.92年

　　23.償債備付率=可用于還本付息資金/留當(dāng)期應(yīng)還本付息資金，則每年應(yīng)還本付息資金=5 / 1.3=3.846萬(wàn)元，按月還本付息額=3.846/12=3205元，用等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)公式，可得，最大貸款額為V=A/i[1-1/(1+i)n=3205/(12%÷12)×[1-1/( 1 + 12%)12×20]=291076萬(wàn)元 。

　　24.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等;對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，影響其投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素包括：購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。

　　25.最高土地取得價(jià)格是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售額和其他費(fèi)用不變條件下, 保持滿足預(yù)期收益水平，所能承受的最高土地取得價(jià)格。

　　28.相對(duì)于股權(quán)融資和其他類(lèi)型債券融資，公司債券融資不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)。

　　32 商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70% ，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

　　33 考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入;所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi)十其他債務(wù)月償付額)/月均收入。一定注意考試中題干的要求。

　　35.月凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=潛在毛租金收入-空置和收租損失、其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=100-100×(5%+2%)+100×3%-60=36萬(wàn)元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營(yíng)費(fèi)用”修訂為“運(yùn)營(yíng)費(fèi)用”

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1.根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類(lèi)房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類(lèi)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資。A 、B 選項(xiàng)屬于按物業(yè)類(lèi)型來(lái)劃分的，按物業(yè)類(lèi)型來(lái)劃分除A、B選項(xiàng)外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項(xiàng)。

　　2.市場(chǎng)交易指標(biāo)包括銷(xiāo)售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)共9 項(xiàng);供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開(kāi)個(gè)面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價(jià)值共10 項(xiàng)，本題中的B 、D 選項(xiàng)屬于供給指標(biāo)。

　　4. A 選項(xiàng)錯(cuò)在大型房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)一般有自己的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)和渠道，所以一般采用自行租售;D 選項(xiàng)錯(cuò)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。

　　5.C 、E 選項(xiàng)屬于面訪的聯(lián)系方法的特點(diǎn);D 選項(xiàng)屬于電話訪問(wèn)的聯(lián)系方法的特點(diǎn)。

　　7. 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類(lèi)型為出售的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期與銷(xiāo)售期之和;對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中項(xiàng)目類(lèi)型為出租或自營(yíng)的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為開(kāi)發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和;當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為置業(yè)投資的，其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的計(jì)算期為經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)備期和經(jīng)營(yíng)期之和。

　　8 對(duì)于開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選

　　9.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用的方法包括調(diào)查和老師打分法、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。

　　10.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，包括的內(nèi)容有風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小、風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況和風(fēng)險(xiǎn)估算;C 、D 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)的內(nèi)容;E 選項(xiàng)屬于風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的內(nèi)容。

　　11. B、C選項(xiàng)是市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容。

　　12 土地費(fèi)用包括劃撥土地的征收補(bǔ)償費(fèi)、出讓土地的土地出讓價(jià)款(由國(guó)有土地使用權(quán)出讓金、土地開(kāi)發(fā)成本和土地增值收益或溢價(jià)構(gòu)成)、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)，除上述直接費(fèi)用外，還包括土地購(gòu)置過(guò)程中所支付的稅金和相關(guān)費(fèi)用。C 選項(xiàng)屬于勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，D 選項(xiàng)屬于房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)。

　　13 對(duì)于A 選項(xiàng)，資金融入方不需要還本付息;D 選項(xiàng)，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項(xiàng)，權(quán)益融資主要來(lái)源于機(jī)構(gòu)投資者而不是個(gè)人投資者。

　　14.對(duì)于C 選項(xiàng)，要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的35%

　　15.對(duì)寫(xiě)字樓分類(lèi)一般要考慮12個(gè)因素，即寫(xiě)字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類(lèi)型。

　　三、判斷題

　　1.保障性住房建設(shè)投資注重的是房地產(chǎn)投資的社會(huì)效益。

　　2.在我國(guó)，城市土地屬于國(guó)家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。

　　4.區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析、區(qū)位分析，市場(chǎng)供求與價(jià)格概括分析、市場(chǎng)趨勢(shì)分析等內(nèi)容;項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析和營(yíng)銷(xiāo)建議。

　　6.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　7.財(cái)務(wù)杠桿的正向作用是當(dāng)全部投資的收益率大于借貸資金成本水平時(shí)，投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。

　　8.金融機(jī)構(gòu)出于控制信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率

　　10.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案中，除對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇。

　　11.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　13.按照財(cái)政部和中國(guó)人民銀行的規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時(shí)規(guī)定，各類(lèi)財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲(chǔ)備地塊的土地使用權(quán)證抵押。

　　15.從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了該寫(xiě)字樓的有效毛收入