2014年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及解析(部分)

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　　3.在房地產(chǎn)投資項目估價中，較理想的折現(xiàn)率是采用()。

　　A.銀行存款利率

　　B.銀行貸款利率

　　C.通貨膨脹率加銀行存款利率

　　D.資金的機會成本加風(fēng)險調(diào)整值

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】D

　　【老師解析】確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險調(diào)整值。參見教材P27.

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　　8.在商品房開發(fā)項目綜合驗收中，()是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　A.環(huán)保驗收

　　B.市政工程驗收

　　C.規(guī)劃驗收

　　D.人防驗收

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】C

　　【老師解析】綜合驗收中的規(guī)劃驗收，是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。參見教材P92.

　　11.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專門在國內(nèi)主要城市開發(fā)建設(shè)建材超市，其采用的目標(biāo)市場選擇模式是()。

　　A.市場集中化

　　B.選擇專業(yè)化

　　C.產(chǎn)品專業(yè)化

　　D.市場專業(yè)化

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】D

　　【老師解析】市場專業(yè)化，企業(yè)集中滿足某一特定消費群體的各種需求。參見教材P122.

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　　18.某投資者以100萬元購買了一商鋪用于出租經(jīng)營，其中40萬元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項投資的年凈經(jīng)營收益為12萬元，貸款期和經(jīng)營期相同，該項投資的資本金利潤率是()。

　　A.8.80%

　　B.12.00%

　　C.14.67%

　　D.20.00%

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】C

　　【老師解析】資本金利潤率=年利潤總額(或年平均利潤總額)/資本金×100%=(12-3.2)/60×100%=14.67%.參見教材P199.

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　　25.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000┫、容積率為2的住宅項目，預(yù)計項目可銷售面積為45000 ┫，開發(fā)成本為5000元/┫(不含土地費用)，銷售均價為8000元/┫，銷售稅費為銷售收入的5.5%.當(dāng)該項目銷售利潤為零時，企業(yè)能承受的最高樓面地價是()元/┫. A.1804

　　B.3608

　　C.4608

　　D.5120

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】A

　　【老師解析】(45000×8000×0.945-5000×50000)/50000=1804.

　　32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基礎(chǔ)條件是開發(fā)項目()。

　　A.有預(yù)售或預(yù)租收入

　　B.滿足資本金投入比例要求

　　C.有合作投資方

　　D.已落實施工隊伍

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】B

　　【老師解析】對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其自有資金不低于開發(fā)項目總投資的35%.參見教材P302.

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　　二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個或2個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

　　3.下列住房類型中，屬于合法供給的城市住房有()。

　　A.廉租住房

　　B.公共租賃住房

　　C.經(jīng)濟適用住房

　　D.商品住房

　　E.小產(chǎn)權(quán)房

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】ABCD

　　【老師解析】公共住房：廉租住房;經(jīng)濟適用住房;限價商品住房;公共租賃住房。商品住房：普通住宅;高檔住宅;公寓;別墅。參見教材P5.

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　　10.不確定型決策常用的決策方法有()。

　　A.最大可能法

　　B.小中取大法

　　C.大中取大發(fā)

　　D.決策樹法

　　E.最小最大后悔值法

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】BCE

　　【老師解析】常用的不確定性決策方法包括小中取大法、大中取小法和最小最大后悔值法。參見教材P239.

　　13關(guān)于企業(yè)債券融資特點的說法，正確的有()。

　　A.籌集到的資金需到期償還

　　B.債券持有人是債券發(fā)行企業(yè)的債權(quán)人

　　C.發(fā)行債券支付的利息可以在企業(yè)所得稅前扣除

　　D.債券不能在市場上自由流通

　　E.債券風(fēng)險與債券發(fā)行企業(yè)的經(jīng)營狀況無關(guān)

　　【標(biāo)準(zhǔn)答案】ABC

　　【老師解析】選項D，債券可以在流通市場上自由轉(zhuǎn)讓。參見教材P287.

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　　三、判斷題(共15題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分)

　　7.對“開發(fā)一持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)分析時，不應(yīng)計算土地增值稅。

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