物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)糾紛處理范例精解(2)

　　范例二 周某訴潘某房屋產(chǎn)權(quán)糾紛案

　　案情介紹：1989年，某煤礦為解決職工住宅問題，在煤礦附近建造職工住宅樓一幢。當(dāng)時，被告潘某的丈夫毛某系該礦工會主席，他已于1987年購買該礦出售的折舊公房一戶，共花人民幣570元。他又索取在附近新建的職工住宅樓一戶，將其于1987年購買的的折舊公房改為其弟媳原告周某的名下，因?yàn)樵�告也是該礦的職工。房屋實(shí)際上仍由被告夫妻居住，并且原告也沒有支付給被告夫妻該房的房款570元。于1989年12月4日，原告公爹毛甲出資，由原告與其公爹毛甲共同按新建房的10%交購房款4732?64元。1989年末，該樓竣工，由原告周某與某丈夫搬入居住。但房產(chǎn)證是被告丈夫毛乙的名字。1991年6月19日，煤礦房產(chǎn)科以毛乙已購買了折舊公房為理由，按礦上的規(guī)定，已有折舊公房不再分配住房為理由，將這戶住宅收回，這戶住宅新分配原告周某。并將房證改在周某的名下，將原來折舊出售的公房，仍改在被告丈夫毛乙的名下。

　　被告潘某的丈夫毛乙，于1989年12月20日，起訴與被告離婚，被告提出在煤礦附近購買的四號樓的有限產(chǎn)權(quán)是她和丈夫毛乙共同財產(chǎn)，要求分得此房。為此，原告就此房的確權(quán)問題提出訴訟。轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com

　　審理及評析：一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，此房的使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)是被告夫妻存續(xù)期間共同取得的財產(chǎn)，煤礦房產(chǎn)科以被告丈夫毛乙有公房為由收回此房分給他人的行為無效，侵犯了共有人的合法權(quán)利。原告的訴訟請求不予支持。判決該房的使用權(quán)和有限產(chǎn)權(quán)屬于被告和其丈夫共有。原告對一審判決不服，向中級人民法院提起了上訴。

　　中級人民法院經(jīng)審查認(rèn)為：被告的丈夫毛乙于1987年購買出售的折舊房一套，按其所在單位的規(guī)定，已失去取得新建住宅樓的購買資格，其分配的住宅權(quán)已被礦上收回，因此，被告對爭訟的房屋沒有使用權(quán)，同時，被告及其丈夫并未對新購房屋交付預(yù)付款，所以沒有取得爭議房屋的有限產(chǎn)權(quán)，礦上將爭議的房屋重新分配給職工原告周某，原告支付了預(yù)付款并且取得了房產(chǎn)證，因此，原告取得了爭議房屋的有限產(chǎn)權(quán)。據(jù)此，二審法院取消一審法院判決，改判如下：撤銷一審法院判決。訟爭房屋的有限產(chǎn)權(quán)屬于原告周某所有。

　　本案中毛乙、潘某夫妻為什么不享有訟爭房屋的有限產(chǎn)權(quán)?來源：

　　這一問題，涉及到處理有關(guān)有限產(chǎn)權(quán)糾紛的一些原則。實(shí)踐中，遇有此類糾紛，一般按以下原則辦理：

　　1?1988年2月25日以前試點(diǎn)期間出售給個人的住宅，一律有效，購房人享有有限房權(quán)。對有限產(chǎn)權(quán)的房屋，有限產(chǎn)權(quán)人不得出租、出典，如有出售、轉(zhuǎn)讓，只能出售、轉(zhuǎn)讓給原售房單位或房地產(chǎn)部門。如果購房人將有限產(chǎn)權(quán)的房屋出賣、轉(zhuǎn)讓給其它單位或個人，原出售單位或者房管部門提出異議的，應(yīng)宣布其買賣關(guān)系無效。

　　2?1988年2月25日以后，個別單位仍補(bǔ)貼出售的住宅，購房人不能取得產(chǎn)權(quán)。但如果購買人已將補(bǔ)貼費(fèi)用交還補(bǔ)貼單位的，經(jīng)審查屬實(shí)后，可承認(rèn)其完全產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人可以依法自行處分。

　　3?如果購房人是按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價購買的商品房，其產(chǎn)權(quán)歸個人所有，可以使用、繼承和出售，但出售的增值部門，本人只能分得相當(dāng)于原來所付房價占當(dāng)時綜合造價部分的比例。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　4?出售新、舊住房，標(biāo)準(zhǔn)價和各項(xiàng)優(yōu)惠措施不適用于年收入一萬元以上的住戶。

　　5?凡在1988年2月25日以后賤價出售的公有住房，應(yīng)分別情況處理，或按規(guī)定補(bǔ)收價款，或由出售單位收回產(chǎn)權(quán)并退回原價金，重新訂立租賃關(guān)系。賤價出售的公房在未處理前不發(fā)房產(chǎn)證和土地使用證，已采取欺騙方法取得的房產(chǎn)證和土地使用證，在處理糾紛時應(yīng)宣布無效。

　　6?舊公房出售時，原住戶享有優(yōu)先購買權(quán)。凡因未保護(hù)原住戶對這種優(yōu)惠商品住房的優(yōu)先購買權(quán)而發(fā)生糾紛的，應(yīng)認(rèn)定其買賣關(guān)系無效。

　　7?購得舊公房的住戶，在購舊房5年后才允許出售，且原出售單位享有優(yōu)先購買權(quán)，原住戶只能按有關(guān)規(guī)定取得售房款，即只能分得售價扣除有關(guān)稅費(fèi)后原付款占當(dāng)時房屋平均綜合造價的比例部分。如因該住戶未保護(hù)售房單位的優(yōu)先購買權(quán)而發(fā)生糾紛，須委托房地產(chǎn)交易市場代售。

　　本案中，有關(guān)糾紛情況不屬于上述幾種情況，而是屬于煤礦住宅分配問題。被告在分房之前，已經(jīng)購買了一套出售的折舊公房，雖然更名為原告所有，但原告并沒有付款給被告;房屋并沒有轉(zhuǎn)移給原告。而按照本案中煤礦房產(chǎn)科的有關(guān)規(guī)定，被告因已購買一套舊有公房沒有了購買單位新建的住宅的資格。所以，實(shí)際上被告已不可能取得新建房屋的有限產(chǎn)權(quán)，而且后來有關(guān)事實(shí)也證明了產(chǎn)權(quán)也按規(guī)定作了更改。所以，二審法院宣布房屋有限產(chǎn)權(quán)不屬于被告，而屬于原告是正確的。

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