《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》教材知識(shí)點(diǎn):招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式
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第二章物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容與形式
物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念
(一)物業(yè)管理招標(biāo)
1.物業(yè)管理招標(biāo)的概念
物業(yè)管理招標(biāo),是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)約的一種交易方式,即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容,制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件,由許多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)標(biāo),從中選擇最符合的競(jìng)投者,并與之訂立物業(yè)管理合同的一種交易行為。
2.物業(yè)管理招標(biāo)主體
物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機(jī)關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動(dòng)中,由物業(yè)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理的招標(biāo)組織工作;業(yè)主大會(huì)已經(jīng)成立的,由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)實(shí)施物業(yè)管理權(quán)的招標(biāo)組織工作。
一些重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型功用設(shè)施的物業(yè)(如機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、口岸、政府辦公樓等),其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國(guó)有資產(chǎn)管理部門,此類型物業(yè)的招標(biāo)必須經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn),一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購(gòu)中心等作為招標(biāo)人組織招標(biāo)。
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(二)物業(yè)管理投標(biāo)
1.物業(yè)管理投標(biāo)的概念
物業(yè)管理投標(biāo),是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng),是指符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè),根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn),編制投標(biāo)文件,參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。
2.物業(yè)管理投標(biāo)的主體
物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡(jiǎn)稱投標(biāo)人)。
專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè),如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生公司、園林綠化專業(yè)公司等。
就整體的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言,投標(biāo)的主體必須具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場(chǎng)上也存在將一個(gè)整體的物業(yè)管理項(xiàng)目按內(nèi)容進(jìn)行分項(xiàng)投標(biāo)的情況,參與投標(biāo)的不僅有物業(yè)管理企業(yè),也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。
物業(yè)管理招標(biāo)的類型
(一)按物業(yè)類型劃分
根據(jù)物業(yè)的不同類型,可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)兩大類。其中的非住宅類型項(xiàng)目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、地鐵、學(xué)校、碼頭、步行街)等。
(二)按項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容的實(shí)施劃分
根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)內(nèi)容和招標(biāo)人的不同要求,可以將物業(yè)管理投標(biāo)分為整體物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)、單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目的招標(biāo)和分階段項(xiàng)目的招標(biāo)等類型。
如規(guī)劃用地為54萬(wàn)m2的某大學(xué)城物業(yè)管理項(xiàng)目,其招標(biāo)單位將該項(xiàng)目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項(xiàng)目分別招標(biāo);在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理這一單項(xiàng)招標(biāo)中,又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機(jī)組的管理分離出來(lái),另行由招標(biāo)方負(fù)責(zé)指定專業(yè)公司作為分包商;在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中,不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與,也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。
(三)按招標(biāo)主體的類型劃分
根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同,可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。
前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標(biāo)主體;物業(yè)管理正常運(yùn)作后,一般以業(yè)主大會(huì)為招標(biāo)主體;若物業(yè)性質(zhì)為重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施,招標(biāo)主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或采購(gòu)中心。
(四)按項(xiàng)目服務(wù)的方式劃分
根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同,物業(yè)管理招標(biāo)可以分為全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)、顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)等類型。
物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的特點(diǎn)
(1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù),服務(wù)內(nèi)容的內(nèi)涵范圍和領(lǐng)域較廣,甚至在一個(gè)項(xiàng)目中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)幾中不同類型的物業(yè),并要求投標(biāo)人提供綜合性的管理服務(wù),因此物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有明顯的綜合性特點(diǎn)。如高校物業(yè)項(xiàng)目或大型社區(qū)物業(yè)項(xiàng)目,由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等,一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點(diǎn),因此,要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。
(2)由于我國(guó)幅員遼闊,人口眾多,各地經(jīng)濟(jì)、地理、人文等方面不盡相同,不同地區(qū)的人們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)水平、消費(fèi)觀念、需求標(biāo)準(zhǔn)存在著較大差異;同時(shí),由于物業(yè)類型的不同,招標(biāo)人對(duì)項(xiàng)目招標(biāo)的條件和對(duì)投標(biāo)人的要求就會(huì)不同,因此,投標(biāo)人在分析和策劃投標(biāo)活動(dòng)時(shí)應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。( 差異性 )
(3)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具有一定的行業(yè)特殊性,主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面:
一是招標(biāo)主體的特殊性。首先,物業(yè)管理招標(biāo)主體可以是業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機(jī)關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位,因此,即使是同一類型的物業(yè),也會(huì)因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標(biāo)的主體也不同。其次,同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會(huì)發(fā)生改變,如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會(huì)之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體;成立業(yè)主大會(huì)后則改由業(yè)主大會(huì)招標(biāo)主體。再次,對(duì)于公用設(shè)施和政府物業(yè),由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門,因此,該類物業(yè)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo),須由其產(chǎn)權(quán)人組織,若由使用人組織,則許經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。
二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè),是具有社會(huì)公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體服務(wù),提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品,因此,物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對(duì)象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對(duì)不確定性。
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物業(yè)管理招標(biāo)的方式
(一)公開招標(biāo)
公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過(guò)公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告,邀請(qǐng)所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的,首先應(yīng)依法發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法等具體事項(xiàng)。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)明確開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)。凡愿意參加投標(biāo)的單位,可以按指明的方式領(lǐng)取或購(gòu)買有關(guān)資料,接受按規(guī)定程序進(jìn)行的評(píng)選,有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和入圍程序等。
公開招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開的方式邀請(qǐng)不確定的法人組織參與投標(biāo),招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開,評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的,且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。
(二)邀請(qǐng)招標(biāo)
邀請(qǐng)招標(biāo),也稱作有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)或選擇性招標(biāo),是指招標(biāo)人預(yù)先選擇若干有能力的企業(yè),直接向發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)的招標(biāo)方式。
采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人,在投標(biāo)邀請(qǐng)和招標(biāo)文件上應(yīng)明確招標(biāo)人的名稱和地址,招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和獲取招標(biāo)文件的辦法,以及開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn)等具體事項(xiàng)。邀請(qǐng)招標(biāo)的實(shí)施程序?qū)γ恳粋€(gè)預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的,因此具備一定的公開性。
采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)慎重選擇參選的投標(biāo)人,尤其其重點(diǎn)考察投標(biāo)單位當(dāng)前和過(guò)去的財(cái)務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項(xiàng)目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗(yàn)、在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽(yù)度、對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目的綜合承擔(dān)能力等。招標(biāo)人只有對(duì)投標(biāo)人在數(shù)量和質(zhì)量上進(jìn)行合理的篩選,才能確保邀請(qǐng)招標(biāo)的最終成功。
邀請(qǐng)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人不使用公開的公告方式,招標(biāo)人是特定的,即只有接受邀請(qǐng)的企業(yè)才是合格的投標(biāo)人,投標(biāo)人的數(shù)量有限。
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物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容
(一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容
早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收階段,前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段,要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標(biāo)內(nèi)容有:
(1)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供專業(yè)的合理化建議;
(2)對(duì)投標(biāo)物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見;
(3)對(duì)投標(biāo)物業(yè)的建設(shè)設(shè)計(jì)、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)的意見并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督;
(4)提出投標(biāo)物業(yè)的其他管理建議;
(5)參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收,并提出相應(yīng)整改意見;
(6)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式,制訂員工培訓(xùn)計(jì)劃;
(7)對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)策劃,制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案;
(8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò),制訂物業(yè)管理方案;
(9)辦理移交接管,對(duì)業(yè)主入住、裝修實(shí)施管理和服務(wù)。
(二)常規(guī)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容
常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有:
(1)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的建立與日常運(yùn)作機(jī)制的建立,包括機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等;
(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理;
(3)環(huán)境與公共秩序的管理,包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場(chǎng)及安全防范等;
(4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施;
(5)精神文明建設(shè);
(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營(yíng);
(7)財(cái)務(wù)管理,包括對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金的使用和管理。
(三)物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定
物業(yè)管理項(xiàng)目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問(wèn)服務(wù)型管理和合資合作等三種方式。
(1)所謂全方位服務(wù)型管理方式,是指招標(biāo)人聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)物業(yè)進(jìn)行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)自行負(fù)責(zé)組織實(shí)施和運(yùn)作,招標(biāo)人只負(fù)責(zé)對(duì)管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)。
(2)所謂顧問(wèn)服務(wù)型管理方式,是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組,對(duì)招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進(jìn)行顧問(wèn)指導(dǎo)服務(wù),日常運(yùn)作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負(fù)責(zé)。顧問(wèn)服務(wù)管理方式實(shí)際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。
(3)所謂合資合作方式,是指招標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)驗(yàn)等內(nèi)容采取合資合作的方式,一般適用與大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營(yíng)型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。
物業(yè)管理方式一般由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確規(guī)定項(xiàng)目所采取的方式,招標(biāo)人也可以要求投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況選擇確定的一種方式。
如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)中,項(xiàng)目的建筑面積為9400m2。招標(biāo)內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項(xiàng),招標(biāo)方式為公開招標(biāo)。在管理方式的確定上,招標(biāo)人提出了上述三種方式,要求投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)驗(yàn)、優(yōu)勢(shì),選擇最適合招標(biāo)物業(yè)的管理方式,并提出相應(yīng)的管理方案。
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