物業(yè)管理師輔導(dǎo)：高層住宅樓宇管理的內(nèi)容

　　高層住宅樓宇管理的內(nèi)容

　　一，代表購(gòu)房業(yè)主(住戶)驗(yàn)收樓宇

　　物業(yè)管理部門最好能在樓宇規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就提前介入，并在施工中同步進(jìn)行質(zhì)監(jiān)，一旦發(fā)現(xiàn)問題就要求及時(shí)整改。 在樓宇完工交付使用之前，根據(jù)各項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)樓宇進(jìn)行全面的內(nèi)外部的竣工驗(yàn)收，邊驗(yàn)邊改，以盡可能完好的物業(yè)交付業(yè)主使用，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　二，依法維護(hù)居住環(huán)境的完美

　　要依據(jù)《住戶手冊(cè)》《管理公約》等與業(yè)主訂立的相互間的行為規(guī)范，堅(jiān)決杜絕類似封閉陽臺(tái)等違章搭建，空調(diào)室外機(jī)組要有統(tǒng)一的安裝位置，冷凝水管要有統(tǒng)一的排放總管理。原則上不允許在外墻立面上搭建晾衣架。業(yè)主裝修時(shí)若損壞外墻立面裝飾，堅(jiān)決要求責(zé)任者恢復(fù)原狀。

　　三，做好給水，排水管理

　　由于城市管網(wǎng)壓力不夠，因此高層建筑的供水需另行加壓。當(dāng)建筑物超過一定高度后，還必須在垂直方向?qū)⑷珮欠殖蓭讉€(gè)區(qū)，分壓供水。否則上層和下層都會(huì)產(chǎn)生問題，如下層給水壓力過大，會(huì)引起噴濺現(xiàn)象;上層的水龍頭由于流速過大影響出水，還會(huì)產(chǎn)生負(fù)抽吸現(xiàn)象，造成回流污染。

　　高層住宅樓宇的給水方式可分三大類：高位水箱式，氣壓水箱式，無水箱式。

　　高層住宅的排水由于污水立管長(zhǎng)，接入衛(wèi)生器具多，部分立管可能補(bǔ)水充塞，破壞了衛(wèi)生器具中的水封，使臭氣外泄。因此，排水系統(tǒng)必須設(shè)置勇氣管。

　　四，認(rèn)真做好電氣，機(jī)電 設(shè)備的管理

　　除了做好常規(guī)的電氣線路設(shè)備的保養(yǎng)維修外，高層住宅樓宇更要注意以下幾項(xiàng)設(shè)備的管理：

　　水泵間：水泵間有振動(dòng)和噪聲，要盡可能將其設(shè)備在地下室或底層。每個(gè)系統(tǒng)的水泵不可少于兩臺(tái)有一臺(tái)備用。每個(gè)水泵間至少有四臺(tái)水泵，兩臺(tái)為生活用水泵，兩臺(tái)為消防車用水泵。

　　擦窗機(jī)：為了維修建筑外墻面和清潔玻璃窗，可在建筑物的屋頂上，沿外墻設(shè)軌道安裝擦窗機(jī)、伸出吊臂及升降吊斗，吊斗一般可容3人至5人工作，電動(dòng)控制。

　　其他屬于弱電系統(tǒng)的沒有：消防自動(dòng)報(bào)警和防排煙系統(tǒng)，電梯及自動(dòng)扶梯控制系統(tǒng)，電力和照明控制系統(tǒng)，變配電及備用柴油機(jī)電機(jī)組系統(tǒng)，空調(diào)及通風(fēng)控制系統(tǒng)，給水排水控制系統(tǒng)，采暖及電熱鍋爐系統(tǒng)，保安監(jiān)視閉路緊急電話系統(tǒng)，緊急廣播系統(tǒng)，經(jīng)營(yíng)管理微機(jī)系統(tǒng)等。

　　五，樓宇內(nèi)的綠化管理

　　搞好樓宇封閉區(qū)內(nèi)及庭院的綠化。因高層住宅樓不能與別墅等相比，綠化面積相對(duì)較小，所以中綠化的面積一定不能移作他用，更要見縫插針式地大搞綠化，還可以在門庭，大堂，走廊的布置上下點(diǎn)功夫，甚至在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，有意識(shí)地造些屋頂花園，使垂直綠化的用武之地，也能使鋼筋混凝土森林綠色長(zhǎng)駐，賞心悅目。

　　六，保持樓宇清潔衛(wèi)生

　　高層住宅樓宇的人口密度極高，層次不一，上下班時(shí)間相對(duì)集中。因此，要求清掃保潔人員首先要有良好的服務(wù)素質(zhì)。其次，在安排作息時(shí)間時(shí)要與住衣的上下班時(shí)間錯(cuò)開，一般安排每天首次靖掃要早，等大部分住戶上班時(shí)，樓宇內(nèi)已經(jīng)清掃一至二遍。再次，收集代裝生活垃圾要定時(shí)定點(diǎn)，并使規(guī)定深入人心，家喻戶曉。

　　清潔作業(yè)面的安排要針對(duì)高層結(jié)構(gòu)復(fù)雜，隱蔽死角多等的特點(diǎn)，作業(yè)的時(shí)間路線安排要盡量合理，不要遺留死角。

　　底層的大堂猶如人的一張臉，尤其要加強(qiáng)清掃的力度。

　　七，加強(qiáng)安保值勤，確保業(yè)主安全

　　高層住宅進(jìn)出人員多，時(shí)間也極不固定，因此除了在底層大堂入口處24小時(shí)配置安保人員外，樓宇內(nèi)更要設(shè)立巡邏人員，針對(duì)可能發(fā)生的一切意外事故，設(shè)計(jì)多套應(yīng)急方案，如失火，臺(tái)風(fēng)，偷竊，業(yè)主急救，打架斗毆，鄰里糾紛等。有監(jiān)控室24小時(shí)不能斷人，并針對(duì)各種事故，要定期進(jìn)行實(shí)況演習(xí)，并與公安，消防部門保持經(jīng)常性聯(lián)系，以得到它們業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)。

　　八，保證電梯的正常運(yùn)轉(zhuǎn)

　　由于科技的發(fā)展，目前所采用的電梯設(shè)備都比較先進(jìn)，對(duì)管理水平和保養(yǎng)維修技術(shù)水平要求也高，因此 在高層住宅樓宇管理中，電梯的管理業(yè)得特別重要。

　　電梯是用來運(yùn)送人或物的街垂直交通工具，其安全性要求最重要，因此其使用方法及注意事項(xiàng)不僅要求物業(yè)管理人員知道，其使用者――乘客也應(yīng)了解。管理部門應(yīng)在電梯內(nèi)顯著位置懸掛管理規(guī)定和使用說明。此外，水浸可能對(duì)電梯造成非常大的破壞，要嚴(yán)密檢查，杜絕此類事故的發(fā)生，有條件的高層樓宇，一般都將載客一載貨分流運(yùn)行。革客的電梯又分為住戶與大樓工作人員分流運(yùn)行。

　　九，防風(fēng)，防臺(tái)，防雷擊

　　住宅樓宇因高度較高，受風(fēng)面積相對(duì)較大，因此在臺(tái)風(fēng)等天氣異常季節(jié)，管理部門要派出專職人員對(duì)各住戶的陽臺(tái)，窗臺(tái)，天臺(tái)等鼾東西的地方進(jìn)行檢查，督促，防止高空附物傷人損物的現(xiàn)象發(fā)生。

　　高層建筑物被雷擊的或然率隨建筑物高度的平方根而遞增。因此，高層建筑必須采取必要的

　　防雷擊措施。防雷裝置一般包括：廟在屋頂上的防雷設(shè)備;防雷接地裝置，引下線。管理部門要經(jīng)常檢查這些設(shè)施是否完好，尤其在雷雨季節(jié)，更要加倍注意。

　　十，加強(qiáng)消防管理

　　隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮和高層住宅樓宇生活服務(wù)設(shè)施配套的不斷完善，消防工作顯得日益重要。管理部門在房屋裝修的前期即要求室內(nèi)裝修應(yīng)當(dāng)采用非燃和陰燃材料，盡可能地減少可燃性物質(zhì)。嚴(yán)格控制明火的使用，維修，施工動(dòng)用明火須按有關(guān)規(guī)定經(jīng)過批準(zhǔn)，并在防火員的監(jiān)督下進(jìn)行。要按防火墻及防火門等將建筑分隔成若干防火防煙分區(qū)，每層樓之間也要有防火防煙分隔設(shè)施。若發(fā)現(xiàn)消防隱患，必須及時(shí)處理。有條件的要組織義務(wù)消防員隊(duì)伍，加強(qiáng)上崗培訓(xùn)，增強(qiáng)消防，預(yù)防能力。

　　十一，積極為業(yè)主排擾

　　管理部門要積極為業(yè)主排憂解難，及時(shí)處理與回復(fù)各類涉及樓宇管理問題的投訴，對(duì)合理，能解決的要立即解決，暫時(shí)無法解決的要給予認(rèn)真的答復(fù)解釋，務(wù)使業(yè)主滿意。

　　十二，及時(shí)投保

　　加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)意識(shí)，及時(shí)投購(gòu)樓宇的房屋保險(xiǎn)，包括土建，裝修和設(shè)備。有條件的物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)督促業(yè)主及時(shí)輸家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，確保物業(yè)保值，升值。

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