淺談物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段的作用

　　近期建設(shè)部下發(fā)了《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》(以下簡稱《公約》)和《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》(以下簡稱《合同》)，這兩個(gè)示范文本完善和健全了物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章體系，是對《物業(yè)管理?xiàng)l例》的進(jìn)一步深入推行和細(xì)化，對規(guī)范物業(yè)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)行為，引導(dǎo)和培養(yǎng)業(yè)主樹立正確成熟的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀，培育和諧的物業(yè)管理秩序具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的歷史意義。

　　達(dá)文物業(yè)管理有限公司(以下簡稱達(dá)文物業(yè))作為物業(yè)管理的主體和實(shí)施者，對物業(yè)前期介入有著深刻的體會和感觸，兩個(gè)示范文本可以說是規(guī)范前期物業(yè)管理的指路明燈，是預(yù)防和醫(yī)治前期物業(yè)管理諸多病痛的一劑良藥。那么，物業(yè)管理企業(yè)如何在前期介入階段，運(yùn)用好《公約》和《合同》兩個(gè)示范文本呢?我結(jié)合達(dá)文物業(yè)的實(shí)踐談?wù)劥譁\認(rèn)識。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)是相關(guān)法規(guī)的宣傳員和輔導(dǎo)員

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)有關(guān)前期物業(yè)管理部分規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定;建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明;物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾，表示對本臨時(shí)公約內(nèi)容的認(rèn)可;建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這一系列的條款是對房屋買受人知情權(quán)的保護(hù)，也是避免業(yè)主入住后因未履行應(yīng)盡義務(wù)或違反公約而產(chǎn)生矛盾和糾紛的法律保障，是對業(yè)主、發(fā)展商及物業(yè)管理企業(yè)三方利益的法律保護(hù)。這些工作按規(guī)定是由發(fā)展商來做的，但是我們知道，以往發(fā)展商的工作重點(diǎn)都是放在了規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和產(chǎn)品銷售方面，同時(shí)由于缺少有效的監(jiān)督機(jī)制，大部分發(fā)展商在與購房者簽訂購房合同時(shí)沒有明確公示業(yè)主臨時(shí)公約，有關(guān)物業(yè)管理接口工作還只停留在給物業(yè)管理公司發(fā)一份入住通知書，傳一份房屋買賣合同復(fù)印件的階段，同時(shí)由于發(fā)展商的銷售人員對物業(yè)管理知識也是知之甚少，對物業(yè)管理情況的宣傳也存在不實(shí)的現(xiàn)象，這就為業(yè)主與發(fā)展商及物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生糾紛埋下了隱患。對于購房者來說，他們大都把眼光投到房屋的質(zhì)量、面積等問題上，對于今后將給他們提供服務(wù)的物業(yè)管理公司卻了解甚少，對自己應(yīng)該享有的權(quán)利和應(yīng)當(dāng)遵守的行為規(guī)范并不清楚，這就使得《條例》的貫徹和《公約》規(guī)范化執(zhí)行難以落實(shí)。

　　那么，如何將《條例》中關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約和前期物業(yè)管理的規(guī)定切實(shí)落到前期物業(yè)管理的工作中去呢?前期介入的物業(yè)管理企業(yè)要想避免出現(xiàn)此類糾紛，就必須扮演宣傳員和輔導(dǎo)員的角色，對發(fā)展商加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)的宣傳，并向開發(fā)商明確要求公示所聘物業(yè)管理公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)狀況，并以合同形式加以保證，對實(shí)際操作進(jìn)行細(xì)致的輔導(dǎo)和協(xié)助，協(xié)助發(fā)展商制訂規(guī)范的《公約》。房屋銷售階段的《合同》和《公約》等文件可以為日后的物業(yè)管理打下良好的基礎(chǔ)。

　　好的開端是成功管理的一半，達(dá)文物業(yè)今年接管了“東山墅”和“三空間”兩個(gè)新開盤的高檔項(xiàng)目，在前期介入階段就派駐專門人員對發(fā)展商的銷售人員進(jìn)行細(xì)致的物業(yè)管理法規(guī)培訓(xùn)，協(xié)助發(fā)展商制定《公約》，并對銷售中有關(guān)物業(yè)管理接口問題給予規(guī)范和指導(dǎo)，對買房人有關(guān)物業(yè)管理方面的問題給予詳盡的解答。實(shí)踐證明，物業(yè)管理企業(yè)在前期介入階段扮演好物業(yè)管理法規(guī)的宣傳員和輔導(dǎo)員，可以使業(yè)主、發(fā)展商和物業(yè)管理公司三方都滿意。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)是培養(yǎng)業(yè)主樹立物業(yè)服務(wù)成熟消費(fèi)觀的引導(dǎo)者

　　現(xiàn)代城市生活的快節(jié)奏造成家居生活的封閉性和以自我為中心的獨(dú)立性，人們一方面為緩解工作壓力尋找情感寄托而改變著生活方式，另一方面又為來自社會和周圍群體的不容和付出的成本而不悅。那種希望享受到高質(zhì)量的服務(wù)，卻只想支付低廉費(fèi)用的想法是不現(xiàn)實(shí)的，渴望無拘無束的生活，任意裝修，隨意娛樂，卻又不想受到別人的干擾更是不現(xiàn)實(shí)的。《公約》正是對業(yè)主物業(yè)使用、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)及禁止行為做出了維護(hù)全體業(yè)主共同利益的明確約定，是業(yè)主自治的最高行為規(guī)則。物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中應(yīng)該主動協(xié)助或“監(jiān)督”發(fā)展商制訂規(guī)范的《公約》，使《公約》條款和內(nèi)容更加全面和細(xì)化，這樣才有利于業(yè)主入住后更加清楚地知道哪些可為哪些不可為，哪些行為會受到物業(yè)管理公司的糾正和制止，哪些行為會因違反約定而導(dǎo)致其他業(yè)主的起訴。

　　我們可以看到《合同》示范文本中增加了四個(gè)附件，其中第四個(gè)附件是前期物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，它與前面的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)費(fèi)用以及費(fèi)用支出內(nèi)容構(gòu)成合同的核心內(nèi)容，也是業(yè)主最為關(guān)心的部分，《條例》第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。這就要求物業(yè)管理企業(yè)在參與投標(biāo)的活動中，要充分考慮物業(yè)服務(wù)價(jià)格與質(zhì)量的綜合優(yōu)比，做到“質(zhì)價(jià)相符”，不能片面壓價(jià)，靠不切實(shí)際的承諾贏取中標(biāo)，對業(yè)主造成高質(zhì)低價(jià)的誤導(dǎo)，而接管后卻不能兌現(xiàn)承諾，最后導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的錯(cuò)誤理解。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主利益的維護(hù)者

　　由于《公約》是在業(yè)主買房前由發(fā)展商制訂的，《合同》也是在業(yè)主買房前由發(fā)展商與物業(yè)管理公司簽訂的，因此業(yè)主會發(fā)出這樣的疑問：物業(yè)管理公司會不會與發(fā)展商一起侵占業(yè)主的利益?這些矛盾的解決要靠物業(yè)管理行業(yè)自律、政府監(jiān)督和業(yè)主消費(fèi)知識的不斷提高來逐步解決。

　　物業(yè)管理公司在前期介入中，在溝通協(xié)調(diào)發(fā)展商與業(yè)主之間的關(guān)系、維護(hù)廣大業(yè)主切身利益方面發(fā)揮著重要作用。為防止因物業(yè)開發(fā)建設(shè)的質(zhì)量問題影響以后的物業(yè)管理，《條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的相關(guān)資料。我們還看到《合同》中對停車場和會所的歸屬和經(jīng)營方式都有明確約定，在附件中對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備有明細(xì)說明。這些都是與業(yè)主切身利益最貼近的工作，要求物業(yè)管理企業(yè)在簽訂《合同》時(shí)，對哪些是屬于發(fā)展商的建筑，哪些是屬于全體業(yè)主共用的部位和共用的設(shè)施設(shè)備要準(zhǔn)確區(qū)分，在接管驗(yàn)收中要以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度，以專業(yè)精神按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，按管后也要在保修期內(nèi)盡可能發(fā)現(xiàn)問題，使問題在保修期內(nèi)由開發(fā)商承擔(dān)和解決。

　　在按管后的經(jīng)營活動中，物業(yè)管理企業(yè)要擺正自身位置，嚴(yán)格按照合同約定的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，決不擅自改變共用建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途，或利用共用部位進(jìn)行經(jīng)營為自身謀取利益，同時(shí)協(xié)助全體業(yè)主監(jiān)督發(fā)展商，使其不得擅自處分屬于業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。可以說物業(yè)管理公司既是業(yè)主與開發(fā)商之間的橋梁紐帶，又是化解二者之間矛盾的協(xié)調(diào)者，也是廣大業(yè)主利益的保護(hù)者。

　　《業(yè)主臨時(shí)公約(示范文本)》和《前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)》兩個(gè)示范文本的出臺是一種進(jìn)步，雖然《條例》的貫徹執(zhí)行和示范文本的宣傳使用需要長期、復(fù)雜、艱巨的過程，但我們有理由相信，只要堅(jiān)持不懈，求真務(wù)實(shí)，扎實(shí)工作，在物業(yè)管理實(shí)踐中堅(jiān)持以《條例》為法律依據(jù)，以示范文本為指導(dǎo)，一定會推動我國物業(yè)管理市場走向健康成熟的發(fā)展之路。

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