物業(yè)管理綜合能力考點(diǎn)：法律基礎(chǔ)知識(shí)在物業(yè)管理中的應(yīng)用

　　一、物業(yè)權(quán)屬

　　(二)物業(yè)權(quán)利

　　1.物業(yè)所有權(quán)

　　指所有人對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。物業(yè)所有權(quán)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)中的核心權(quán)利，是最完全的權(quán)利，是其他物業(yè)權(quán)利的源泉。

　　物業(yè)所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)物業(yè)可以行使占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。

　　二、物業(yè)管理法律關(guān)系

　　(一)概述

　　物業(yè)管理法律關(guān)系：指物業(yè)管理法規(guī)調(diào)整物業(yè)管理社會(huì)關(guān)系和社會(huì)行為時(shí)所形成的相關(guān)主體間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。

　　(二)物業(yè)管理法律關(guān)系的要素

　　包括主體、客體、內(nèi)容。

　　1.物業(yè)管理法律關(guān)系的主體

　　指參與物業(yè)管理法律關(guān)系享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事人。

　　包括：具有物業(yè)的業(yè)主身份、使用人身份的(1)自然人(公民)和(2)法人(包括物業(yè)管理企業(yè)法人、業(yè)主團(tuán)體法人、物業(yè)管理行政主管機(jī)關(guān)法人等)兩種，(3)符合一定條件的非法人組織(如提供家政裝修服務(wù)的合伙企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、物業(yè)管理公司下設(shè)的物業(yè)管理處等)和(4)特殊情況下的國(guó)家也可以成為主體。

　　物業(yè)管理法律關(guān)系的基本主體是：業(yè)主及其管理組織、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理活動(dòng)的行政監(jiān)管機(jī)關(guān)。

　　2.物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容

　　指主體在物業(yè)管理法律關(guān)系中所享有的權(quán)利(包括職權(quán))和負(fù)擔(dān)的義務(wù)(包括職責(zé))。

　　2.物業(yè)管理法律關(guān)系的客體

　　指法律關(guān)系主體承受的權(quán)利、義務(wù)所指的對(duì)象。

　　各種不同的具體的物業(yè)管理法律關(guān)系，其客體有所不同。按利益載體表現(xiàn)形式的不同，可劃分為物業(yè)、權(quán)利、行為效果三大類。

　　(三)物業(yè)管理法律關(guān)系的分類

　　按規(guī)范法律關(guān)系的法律部類不同，物業(yè)管理的法律關(guān)系可分為：民事法律關(guān)系、經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系、行政法律關(guān)系、刑事法律關(guān)系四大類。

　　(四)物業(yè)管理法律事實(shí)

　　指物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定或認(rèn)可的，能引起物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)生、變更、終止的客觀現(xiàn)象或原因條件。它具有客觀性、能動(dòng)性。

　　根據(jù)法律事實(shí)是否與物業(yè)管理法律關(guān)系主體的意志有關(guān)，物業(yè)管理法律事實(shí)可劃分為自然事實(shí)和行為事實(shí)兩大類。

　　三、物業(yè)管理法律責(zé)任

　　(二)物業(yè)管理法律責(zé)任的主要特點(diǎn)

　　1.法定責(zé)任與協(xié)議責(zé)任相結(jié)合

　　2.法律責(zé)任的種類和復(fù)合關(guān)系復(fù)雜性

　　3.技術(shù)規(guī)范確定的責(zé)任份量比較大

　　4.法律責(zé)任的承擔(dān)主體具有特定的身份

　　(三)物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)條件和原則

　　物業(yè)管理法律責(zé)任的一般構(gòu)成，即在一般情況下物業(yè)管理法律責(zé)任的歸責(zé)條件，有下列四要素構(gòu)成：

　　1.行為違法。

　　2.損害結(jié)果。

　　3.因果聯(lián)系。

　　4.行為人主觀過錯(cuò)。

　　現(xiàn)代法律確立的歸責(zé)原則主要有三項(xiàng)，相應(yīng)形成三種歸責(zé)類型：

　　1.過錯(cuò)責(zé)任原則。

　　2.無過錯(cuò)責(zé)任原則，又稱嚴(yán)格責(zé)任原則。

　　3.公平責(zé)任原則，又稱平衡責(zé)任原則。

　　(四)物業(yè)管理法律責(zé)任的分類

　　按物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定的法律責(zé)任內(nèi)容所屬法律部類不同，物業(yè)管理法律責(zé)任分別為刑事責(zé)任、行政責(zé)任、民事責(zé)任。

　　1.刑事法律責(zé)任

　　刑事法律責(zé)任是指行為人(包括自然人和單位)的違法行為已構(gòu)成觸犯刑事法律的犯罪，而依刑事審判判決確定必須承擔(dān)的刑法懲戒性后果。

　　2.行政法律責(zé)任

　　行政責(zé)任按承擔(dān)責(zé)任主體行政法律地位不同劃分為：

　　(1)違法行政責(zé)任

　　指行政主體在行使行政管理職權(quán)過程中或?qū)嵤┬姓芾砘顒?dòng)中的違法行為和不當(dāng)行為而導(dǎo)致的依法應(yīng)承擔(dān)的行政懲戒性法律后果。

　　違法行政法律責(zé)任的承擔(dān)方式：行政侵權(quán)賠償和行政處分。

　　(2)行政違法責(zé)任

　　指行政相對(duì)人的行為違反法律、法規(guī)和行政規(guī)章而應(yīng)依法承擔(dān)的懲戒性法律后果。

　　行政違法責(zé)任的具體承擔(dān)種類包括：行政處罰，行政處分，勞動(dòng)教養(yǎng)和限期改正。

　　3.民事法律責(zé)任

　　民事法律責(zé)任與其他法律責(zé)任不同的主要特點(diǎn)是主要表現(xiàn)為一種財(cái)產(chǎn)責(zé)任，而且民事責(zé)任的內(nèi)容可以在法律允許的范圍內(nèi)由當(dāng)事人自行商定，處理和解決民事責(zé)任糾紛適用調(diào)解原則。

　　民事責(zé)任一般劃分為違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任兩大類。物業(yè)管理涉及的法律責(zé)任多是復(fù)合責(zé)任。

　　四、物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)服務(wù)合同：指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的聘任和委托提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付服務(wù)費(fèi)用的書面協(xié)議。

　　1.物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)

　　物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間 是民事合同的雙方當(dāng)事人，是平等的主體，享有各自的權(quán)利和義務(wù)。兩者之間是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公 平、等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則。所以物業(yè)服務(wù)合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。

　　2.物業(yè)服務(wù)合同的特征

　　(1)物業(yè)服務(wù)合同是合同法15種有名合同之外的無名合同，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。物業(yè)服務(wù)合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。

　　(2)物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離

　　(3)物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同

　　(4)物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，要式合同

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道    物業(yè)管理師課程試聽     物業(yè)管理師考試論壇

·2010年度物業(yè)管理師資格考試有關(guān)問題的通知
·物業(yè)管理基本制度與政策大綱及教材補(bǔ)充修改通知
·2010年注冊(cè)物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠(yuǎn)程輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章！
·老師輔導(dǎo)視頻授課24小時(shí)不限時(shí)限地學(xué)習(xí)！