物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料：物業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)管理(2)

　　二、應(yīng)收賬款的管理

　　應(yīng)收賬款是物業(yè)管理公司因經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)而形成的應(yīng)收款項(xiàng)。如果應(yīng)收賬款過多，那么會(huì)增加應(yīng)收賬款管理的成本，減少收益。為此，應(yīng)收賬款的管理是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)膬?nèi)容之一。

　　(一)應(yīng)收賬款管理的成本

　　1.收款成本

　　該成本是指應(yīng)收賬款的核算費(fèi)用。例如，收集信用情報(bào)，分析業(yè)主或潛在顧客信用狀況的費(fèi)用，信用部門自身的成本等等。

　　2.延期付款成本

　　該成本指業(yè)主或客戶沒有按時(shí)付款，物業(yè)管理公司由此而增加與之相關(guān)的管理費(fèi)用。例如，向業(yè)主或客戶發(fā)出到期交款的提示或通知，法律訴訟以及收回過期應(yīng)收款所作出勞動(dòng)的費(fèi)用。

　　3.壞賬成本

　　壞賬成本是指因無法收回的應(yīng)收賬款而引起的損失。應(yīng)收款項(xiàng)拖欠愈久，壞賬成本愈大。

　　(二)制定應(yīng)收賬款的規(guī)定

　　1.信用條件

　　信用條件是指業(yè)主或顧客應(yīng)物業(yè)管理公司要求支付應(yīng)付賬款的條件，主要包括信用期限和現(xiàn)金折扣。

　　(1)信用期限

　　信用期限是物業(yè)管理公司為業(yè)主或顧客規(guī)定的最長(zhǎng)付款時(shí)間，即公司允許業(yè)主或顧客從應(yīng)該付款日到實(shí)際付款日之間的時(shí)間。例如，若某物業(yè)管理公司允許業(yè)主在某服務(wù)項(xiàng)目完成后10天內(nèi)付款，則信用期限為10天。信用期限過短，不足以吸引業(yè)主，在競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)使?fàn)I業(yè)額下降;信用期限過長(zhǎng)，對(duì)營(yíng)業(yè)額上升有利，但同時(shí)會(huì)增加壞賬損失和應(yīng)收賬款的機(jī)會(huì)成本。信用期限為多少最為恰當(dāng)，作為物業(yè)管理公司理財(cái)必須慎重考慮后決定。[例]某物業(yè)管理公司采用30天按發(fā)票全額付款的信用規(guī)定，現(xiàn)準(zhǔn)備將信用期限放寬至60天仍按發(fā)票金額付款，如投資收益率為15%，則信用期限應(yīng)采用30天還是60天對(duì)公司有利。有關(guān)數(shù)據(jù)如下表：

　　在分析時(shí)，先計(jì)算放寬信用期得到的收益，然后計(jì)算增加的成本，最后根據(jù)兩者比較的結(jié)果作出判斷。

　?、傩庞脳l件變化對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響

　　營(yíng)業(yè)量增加×單位貢獻(xiàn)邊際=(30000-25000)×(5-4)=5000(元)

　?、谛庞脳l件變化對(duì)應(yīng)收賬款機(jī)會(huì)成本的影響　　應(yīng)收賬款應(yīng)計(jì)利息=應(yīng)收賬款占用資金×資金成本率

　　應(yīng)收賬款占用獎(jiǎng)金=應(yīng)收賬款平均余額×銷售成本率應(yīng)收賬款平均余額=日銷售額×平均收現(xiàn)期

　　(2)現(xiàn)金折扣

　　提供了信用期限后，增加了應(yīng)收賬款，為加速資金周轉(zhuǎn)、減少壞賬損失，可在提供信用期限的同時(shí)，提供一定的現(xiàn)金折扣?，F(xiàn)金折扣實(shí)際上是公司為了鼓勵(lì)業(yè)主或客戶早日支付應(yīng)付款而給予的一種折扣優(yōu)待。公司提供現(xiàn)金折扣的條件各家公司并不一致，一般情況下，現(xiàn)金折扣率平均在2%～3%之間，折扣期大多為10～20天。

　　公司向業(yè)主或客戶提供現(xiàn)金折扣，其主要目的是吸引業(yè)主或客戶為享受優(yōu)惠而提前付款，縮短公司的平均收賬期。但是對(duì)一個(gè)物業(yè)管理公司而言，是否應(yīng)該采用現(xiàn)金折扣及折扣條件如何確定，主要取決于提供現(xiàn)金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現(xiàn)金折扣更大的收益。[例]某物業(yè)管理公司為加速資金回收，計(jì)劃在一個(gè)月信用期方案中規(guī)定，如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受1.5%的現(xiàn)金折扣;在兩個(gè)月信用期方案中規(guī)定，如果客戶在10天內(nèi)歸還款項(xiàng)可享受2%的現(xiàn)金折扣。并估計(jì)，如果執(zhí)行一個(gè)月信用期方案，客戶都會(huì)在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失可減少1/3，管理費(fèi)用減少數(shù)為需增管理費(fèi)用;如果執(zhí)行兩個(gè)月信用期方案，約有1/2客戶會(huì)在折扣期內(nèi)付款，壞賬損失和管理費(fèi)用可減少1/4。在這種情況下，公司是否還要采取現(xiàn)金折扣措施?假定一個(gè)月信用期營(yíng)業(yè)收入1800(千元)、應(yīng)收款年平均占用138(千元)、需增管理費(fèi)8(千元)、壞賬損失9(千元);兩個(gè)月信用期營(yíng)業(yè)收入2000(千元)、應(yīng)收款年平均占用302(千元)，需增管理費(fèi)12(千元)、壞賬損失20(千元)。

　　結(jié)論：提供現(xiàn)金折扣對(duì)一個(gè)月信用期可行，因?yàn)閮羰找嬖黾?對(duì)兩個(gè)月信用期不可行，因?yàn)楝F(xiàn)金折扣支出大于收益增加。對(duì)現(xiàn)金折扣的控制應(yīng)以不減少利潤(rùn)為標(biāo)準(zhǔn)，確定最佳方案。

　　2.收賬政策

　　收賬政策是指公司為了催收已過期的應(yīng)收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動(dòng)等。不同的收賬政策會(huì)有不同的收賬費(fèi)用支出。如果其他情況相同，在一定的范圍內(nèi)，收賬費(fèi)用開支愈大，平均還款天數(shù)就越短，那么壞賬損失就愈小。通過收賬費(fèi)用支出與減少壞賬損失和減少應(yīng)收賬款后帶來的利潤(rùn)相比較，可以選擇收賬政策。

　　[例]某公司當(dāng)前收賬政策每年開支收賬費(fèi)用1萬元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)為45天，壞賬損失占營(yíng)業(yè)額的3%;擬采用的收款政策每年開支收賬費(fèi)用1.1萬元，應(yīng)收賬款平均回收天數(shù)30天，壞賬損失預(yù)計(jì)占營(yíng)業(yè)額的2%。如果當(dāng)前營(yíng)業(yè)額為60萬元，采用新的收賬政策對(duì)其無顯著影響。該公司年資金利潤(rùn)率為20%。問新的收賬政策是否可行?具體分析計(jì)算見下表:

　　結(jié)論：該公司采用新的收賬政策，其收賬費(fèi)用支出小于帶來的收益，新的收賬政策可行。

　　采取何種收賬政策的標(biāo)準(zhǔn)在于不論何時(shí)，收賬支出均不得超過帶來的收益。

　　(三)應(yīng)收賬款的日常管理

　　1.應(yīng)收賬款的管理原則

　　公司應(yīng)收賬款的控制過程是極為復(fù)雜的，其中不確定因素較多，除了定量分析控制外，還應(yīng)對(duì)一些因素進(jìn)行定性分析控制，以便科學(xué)決策，使應(yīng)收賬款控制達(dá)到良好效果。

　　應(yīng)收賬款控制中應(yīng)遵循的管理原則有：

　　(1)利潤(rùn)最大化原則。應(yīng)收賬款控制的任務(wù)不是使信用條件愈低愈好，也并非使壞賬損失愈少愈好，而是要使公司利潤(rùn)達(dá)到最大。不應(yīng)過分回避風(fēng)險(xiǎn)，避免出現(xiàn)壞賬損失，而是要全面權(quán)衡，既要考慮壞賬損失、機(jī)會(huì)成本，也要考慮公司利潤(rùn)大小，以利潤(rùn)最大為決策原則。

　　(2)區(qū)別對(duì)待原則。對(duì)應(yīng)收賬款控制，公司不應(yīng)在所有業(yè)主或客戶中平均分?jǐn)偩Γ鴳?yīng)區(qū)別對(duì)待，把大部分精力用于對(duì)那些信譽(yù)差、可靠性較低的客戶的調(diào)查分析，對(duì)其嚴(yán)格控制。

　　(3)從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)的原則。應(yīng)收賬款管理是動(dòng)態(tài)的，公司不僅要看目前利益，而且更要注重長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，以便在市場(chǎng)上占有地位，同業(yè)主或客戶建立長(zhǎng)期的良好關(guān)系及網(wǎng)絡(luò)，這對(duì)物業(yè)管理公司在市場(chǎng)上的生存和發(fā)展也非常重要。

　　2.應(yīng)收賬款收回的監(jiān)督

　　一般情況下，公司應(yīng)收賬款拖欠的時(shí)間愈長(zhǎng)，賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此，公司對(duì)應(yīng)收賬款情況要隨時(shí)掌握，嚴(yán)密監(jiān)督，我們可以通過賬齡分析表來達(dá)到這個(gè)目的。

　　利用賬齡分析表，公司可以了解到以下情況：

　　(1)有多少欠款尚未在信用期內(nèi)。如表10.5可以看出，320000元應(yīng)收賬款尚在信用期內(nèi)，占全部應(yīng)收款的72%。這些應(yīng)收賬款欠款屬正常，但屆時(shí)能否收回不能肯定，所以及時(shí)監(jiān)管非常重要。

　　(2)有多少欠款超過了信用期，超過款項(xiàng)時(shí)間及百分比，有哪些欠款可能因拖欠時(shí)間長(zhǎng)而形成壞賬。從表10.5可以看出，125000元的應(yīng)收賬款已超過信用期，占全部應(yīng)收賬款的28%，其中90000元拖欠時(shí)間較短(30天內(nèi))，占全部應(yīng)收賬款的20.2%，收回的可能性很大;其中33000元拖欠時(shí)間較長(zhǎng)(31～90天)，占全部應(yīng)收賬款的7.3%，收回有一定難度;其中2000元拖欠時(shí)間最長(zhǎng)(90天以上)，占全部應(yīng)收賬款的0.5%，很可能成為壞賬。對(duì)不同拖欠時(shí)間的應(yīng)收賬款，公司應(yīng)采取不同措施，制定經(jīng)濟(jì)、可行的政策;對(duì)可能發(fā)生的壞賬損失，要提前充分估計(jì)對(duì)公司損益的影響。

　　3)信用保險(xiǎn)

　　公司評(píng)估客戶過于小心、保守，固然可以避免信用損失，但由此而喪失了很多經(jīng)營(yíng)服務(wù)而取得的利益。為了避免壞賬損失，公司可以進(jìn)行信用保險(xiǎn)。值得注意的是，正常情況下的壞賬損失不能進(jìn)行信用保險(xiǎn)，只有非正常情況下的壞賬損失才能進(jìn)行信用保險(xiǎn)。譬如，某物業(yè)管理公司年?duì)I業(yè)凈額為100萬元，預(yù)計(jì)壞賬損失為5%，預(yù)計(jì)每年發(fā)生5萬元的壞賬損失，屬正常，公司不能對(duì)這筆損失進(jìn)行保險(xiǎn)，保險(xiǎn)的范圍只能是超過5萬元的部分。

　　保險(xiǎn)人往往對(duì)信用保險(xiǎn)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)，通常情況下，保險(xiǎn)人將信用保險(xiǎn)金額限制在一定范圍內(nèi)并要求被保險(xiǎn)人負(fù)擔(dān)10%～20%左右的壞賬損失。

　　物業(yè)管理公司要不要進(jìn)行信用保險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)公司財(cái)務(wù)狀況及應(yīng)收賬款具體分布而定。

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