物業(yè)管理師輔導(dǎo)：寫字樓租賃物業(yè)管理

　　核心提示：物業(yè)管理企業(yè)既是寫字樓的管理者，又是租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營者，由于租賃合同是有期限的，這使得日常性的租賃業(yè)務(wù)成為寫字樓經(jīng)營管理中必不可少的環(huán)節(jié)，也是寫字樓物業(yè)管理工作中一個重要組成部分。

　　寫字樓作為收益性物業(yè)，在物業(yè)管理企業(yè)管理寫字樓的過程中，租賃工作始終不會停止。由于物業(yè)管理企業(yè)對大廈的功能、入住客戶的情況有深入的了解，并且一些優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)由于其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和良好的信譽，贏得了客戶的信任，會有一些穩(wěn)定的長期客戶。

　　因此，許多開發(fā)商和業(yè)主將寫字樓的租賃工作委托給了物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)既是寫字樓的管理者，又是租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)營者，由于租賃合同是有期限的，這使得日常性的租賃業(yè)務(wù)成為寫字樓經(jīng)營管理中必不可少的環(huán)節(jié)，也是寫字樓物業(yè)管理工作中一個重要組成部分。

　　物業(yè)租賃是商品交換的一種形式，業(yè)主以租賃的方式將商品在某段時間內(nèi)的使用權(quán)交付給承租的客戶使用，并按期收取租金，租賃的經(jīng)濟實質(zhì)是使用價值的零星出售。

　　寫字樓租賃的程序

　　一)承租客戶的選擇

　　選擇適當(dāng)?shù)某凶饪蛻魧ξ飿I(yè)管理企業(yè)的租賃經(jīng)營和日常物業(yè)服務(wù)管理工作有著重要的影響。選擇承租客戶主要考慮以下幾個方面：

　　1、考慮承租客戶的經(jīng)營業(yè)務(wù)類型要與本寫字樓相符，承租客戶要有良好的商業(yè)信譽，經(jīng)營狀況良好，有能力在租期內(nèi)履行合同，按期支付租金。

　　2、考慮本寫字樓的建筑類型、結(jié)構(gòu)狀況、設(shè)施設(shè)備情況是否能夠滿足承租客戶的需要，物業(yè)管理水平是否可以達(dá)到承租客戶的要求等，只有物業(yè)的基本情況與承租客戶的要求相一致，才能避免一些矛盾的產(chǎn)生，使今后的管理工作較為順利。

　　二)租金的確定

　　租金一般是指承租客戶租用每平方米可出租面積需按期支付的金額。從理論上講，租金是由運營成本、固定稅費和業(yè)主期望的投資回報率所決定的。在實際中，租金水平在很大程度上是由同類物業(yè)的市場供求狀況決定的。在確定租金時，一般是由物業(yè)管理企業(yè)通過市場調(diào)查和分析，提出租金建議，最終由業(yè)主確定。物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主確定的租金水平，計算出每個可出租單位的出租價格及各項收費數(shù)額，并依此執(zhí)行。租金的確定關(guān)系到物業(yè)的出租率和出租收入，關(guān)系到業(yè)主的投資回報率和物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益，總之，租金的確是租賃經(jīng)營管理中的一項重要工作。

　　三)租賃合同

　　業(yè)主將物業(yè)出租給承租客戶使用時，雙方要簽訂書面的租賃合同。租賃合同對承租客戶和業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)都有具體的規(guī)定，是租賃雙方都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守的法律文件。租賃合同一般包括以下內(nèi)容：出租方與承租方概況、標(biāo)的物、租賃用途、租賃期限、租金及支付方式、出租方的權(quán)利和義務(wù)、承租方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任、爭議的解決等。租賃合同必須準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)，一般是由業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主(須經(jīng)業(yè)主最終認(rèn)可，事先起草一份標(biāo)準(zhǔn)合同文本，業(yè)主和承租客戶在此基礎(chǔ)上，針對特定的出租單位，就標(biāo)準(zhǔn)條款和特殊條款進行談判，最終達(dá)成該出租單位的租賃合同。

　　四)管理公約

　　管理公約也叫管理守則，它是約束承租客戶的規(guī)范性文本，包括通則、安全、保衛(wèi)、用電、防火、停車場管理等內(nèi)容。要做好寫字樓的物業(yè)管理工作必須有一套健全的管理規(guī)則。

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