2010年物業(yè)管理師考試經(jīng)營管理復(fù)習(xí)資料(17)

　　2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式：

　?、僦脴I(yè)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。

　?、陂_發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小則用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。

　　3、房地產(chǎn)投資的收益，包括投資回收和投資回報兩個部分。

　　投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，投資回報是指所投入的資本在經(jīng)營過程中所獲得的報酬。

　　4、經(jīng)濟評價指標(biāo)體系

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟評價的目的，是考察項目的盈利能力和清償能力。

　　盈利能力指標(biāo)是用來考察項目盈利能力水平的指針，包括靜態(tài)指針和動態(tài)指針。

　　清償能力指標(biāo)是考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。

　　房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo) 表3-2

　　項目類型 盈利能力指標(biāo) 清償能力指標(biāo)

　　靜態(tài)指標(biāo) 動態(tài)指標(biāo)

　　房地產(chǎn)

　　開發(fā)投資 成本利潤率 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　投資利潤率 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 利息備付率

　　資本金利潤率 動態(tài)投資回收期Pb 償債備付率

　　資本金凈利潤率 資產(chǎn)負(fù)債率

　　靜態(tài)投資回收期P′b

　　房地產(chǎn)

　　置業(yè)投資 投資回報率 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期

　　現(xiàn)金回報率 財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 償債備付率

　　靜態(tài)投資回收期P′b 動態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負(fù)債率

　　流動比率、速動比率

　　盈利能力指標(biāo)是用來考察項目盈利能力水平的指標(biāo)，包括靜態(tài)指標(biāo)和動態(tài)指標(biāo)兩類。其中：靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時間價值因素影響的情況下，直接通過現(xiàn)金流量計算出來的經(jīng)濟評價指標(biāo)，這些指標(biāo)計算簡便，通常在概略評價時采用;動態(tài)指標(biāo)，則考慮了資金時間價值因素的影響，要對發(fā)生在不同時間的效益、費用計算資金的時間價值，將現(xiàn)金流量進行等值化處理后計算評價指標(biāo)。

　　清償能力指標(biāo)是指考察項目計算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項目的償債能力外，為項目提供融資的金融機構(gòu)，更加重視項目償債能力的評價結(jié)果。

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