物業(yè)管理師考試輔導：大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理(2)

　　二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理$lesson$

　　大型企業(yè)通常擁有或租賃更多的物業(yè)資產(chǎn)，因此物業(yè)資產(chǎn)管理是整個企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營效率取決于企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，又對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略產(chǎn)生重要的影響。但當這些物業(yè)較為分散時，很難建立統(tǒng)一的管理和評價標準，于是，企業(yè)就很可能忽視物業(yè)資產(chǎn)的管理。因此，需要重新思考物業(yè)資產(chǎn)管理的方法和步驟，以便幫助企業(yè)優(yōu)化企業(yè)規(guī)模、業(yè)務活動及產(chǎn)出之間的關系，從而推動企業(yè)獲得長遠并可持續(xù)的發(fā)展。

　　通常，大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括如下內(nèi)容：

　　(一)編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單

　　沒有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的企業(yè)很難準確了解自己擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)。另外，物業(yè)資產(chǎn)清單不只是一個包含了企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的文件夾，通常，物業(yè)資產(chǎn)清單是一個對擁有或租用的物業(yè)資產(chǎn)不斷更新、整理的記錄。該記錄應包括物業(yè)的區(qū)位、用途、一般描述、規(guī)模、使用年限、獲取費用、設備改建、設備新建及重置價值等內(nèi)容。

　　企業(yè)通常是在考慮出售、租用或者開發(fā)某種物業(yè)時，才緊急搜集相關信息。而一個好的物業(yè)資產(chǎn)清單，不只是為決策提供數(shù)據(jù)，還是一個戰(zhàn)略規(guī)劃的工具。高級執(zhí)行人員可以通過物業(yè)資產(chǎn)清單來決策考慮需要關注的物業(yè)項目及這些項目的重要性。

　　企業(yè)如果沒有這樣一個物業(yè)資產(chǎn)清單，就會丟掉一些機會。通常，當一個企業(yè)占有或擁有的資產(chǎn)面積達到約50000m2時，就應該編制物業(yè)資產(chǎn)管理清單。是否擁有編制物業(yè)資產(chǎn)清單的能力，與企業(yè)的規(guī)模和業(yè)務活動無關。當然，編制過程中所需要的時間和資金會隨著企業(yè)的不同而有所不同，這要取決于企業(yè)的類型和記錄信息的屬性，大多數(shù)的企業(yè)都可以輕松完成這項工作。

　　一個編制完整的物業(yè)資產(chǎn)清單的過程，會使管理者的注意力集中到企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)金價值中。對物業(yè)資產(chǎn)的價值評定就可以應用投資分析方法，這樣，管理物業(yè)資產(chǎn)的過程就可以像對待一般資產(chǎn)的租戶一樣，對使用部門收取市場租金。

　　(二)設定管理目標

　　有些非房地產(chǎn)領域的老師強烈要求執(zhí)行人員從經(jīng)濟角度管理企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，爭取利潤最大化。但物業(yè)資產(chǎn)是否需要作為投資，并不取決于管理人員是否想從房地產(chǎn)中獲得利潤或者簡單的限制費用，而取決于企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略。通常，企業(yè)可以把物業(yè)資產(chǎn)作為費用中心或利潤中心。但現(xiàn)在的問題是多數(shù)企業(yè)既沒有把物業(yè)資產(chǎn)作為費用中心也沒有作為利潤中心，而將物業(yè)資產(chǎn)僅僅視為生產(chǎn)資源。

　　那些對物業(yè)資產(chǎn)設定了清晰的管理理念的企業(yè)，既可以控制成本、獲得剩余價值，又可以把物業(yè)資產(chǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)務中做多樣化的投資。如有些企業(yè)對所有物業(yè)資產(chǎn)采用簡單的同一方法，而另一些企業(yè)卻對自己的不同物業(yè)資產(chǎn)組合采用兩個或更多的目標。在成本控制方面，物業(yè)資產(chǎn)的管理應服務于主營業(yè)務或作為投資，從收入中獲益。

　　(三)控制成本

　　成本控制是物業(yè)資產(chǎn)管理最強的動機之一。大型企業(yè)中的高級管理層扮演著類似資產(chǎn)所有者的角色?？梢詫⑽飿I(yè)資產(chǎn)交給具體的管理人員進行處置，并基于管理績效配以適當?shù)募顧C制。單部門需與物業(yè)資產(chǎn)管理部門協(xié)商，達成租用協(xié)議。通過這樣的管理的方式，可以有效降低物業(yè)運營成本。

　　在控制成本時，還需要考慮物業(yè)的其他機會成本。如美國一個知名的啤酒商，將位于著名旅游區(qū)內(nèi)、價值極高的物業(yè)用作啤酒生產(chǎn)中心。表面上看來，將該物業(yè)用作工業(yè)用途很不適宜。但經(jīng)過計算和比較，該物業(yè)在出售、出租或用作其他用途時，并不能獲得更多的利潤。因此，公司選擇將其用于生產(chǎn)用途，以發(fā)揮最大效益。

　　(四)適時處置資產(chǎn)并獲得收入

　　美國通用輪胎橡膠公司(General　Tire&Rubber　Company)曾以賬面價值12倍的價格售出位于華盛頓的一處物業(yè)。這給投資者和管理者展示了一些公司從物業(yè)資產(chǎn)組合處置中獲得超額現(xiàn)金收入的途徑。根據(jù)負責物業(yè)資產(chǎn)管理的子公司的經(jīng)理介紹，“幾年前，我們不會考慮出售該處物業(yè)。我們在該處的零售店每年能賺得賬面價值的25%。但隨著土地增值，零售店得保持原經(jīng)營績效22年，才能獲得現(xiàn)在售出的收入?！笨色@利的資產(chǎn)剝離方式使得企業(yè)能夠加強借此企業(yè)經(jīng)營并重新組織資產(chǎn)組合。

　　(五)進行多樣化的物業(yè)投資

　　有些企業(yè)早期從事的業(yè)務活動會帶來并積累一些物業(yè)。這些企業(yè)應創(chuàng)建新部門來開發(fā)那些沒有被充分利用的物業(yè)資產(chǎn)的投資潛力。如美國一家名為Greyhound的公司近年創(chuàng)建了一個物業(yè)資產(chǎn)管理子公司，負責買賣、租賃物業(yè)資產(chǎn)。這一作法其實是Greyhound公司在業(yè)務擴張后進軍房地產(chǎn)市場的自然舉動。自物業(yè)資產(chǎn)管理子公司成立后，已經(jīng)達成了220項左右的交易。公司工作人員開展了從買賣物業(yè)到物業(yè)資產(chǎn)估價等全過程的業(yè)務，不但為Greyhound主營業(yè)務發(fā)展提供了潛在的投資場所，還直接參與了子公司感興趣的房地產(chǎn)開發(fā)，如公共交通沿線的物業(yè)開發(fā)等。

　　(六)結合企業(yè)主營業(yè)務選擇物業(yè)占用形式

　　通常，一個企業(yè)經(jīng)驗越豐富，就越注重物業(yè)資產(chǎn)占用形式的選擇。將企業(yè)業(yè)務和物業(yè)資產(chǎn)占用形式分開考慮，主要是為了在降低物業(yè)資產(chǎn)費用的同時保護企業(yè)主營業(yè)務活動。

　　企業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營活動不同于一般的房地產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理，其選擇主要依賴于業(yè)務性質和業(yè)務活動中形成的物業(yè)資產(chǎn)組合“遺產(chǎn)”。如標準石油公司(Standard　Oil　Company)有一個專門機構，從事物業(yè)資產(chǎn)剝離、重組和置換工作。零售連鎖店通常很少自己擁有物業(yè)，而是傾向于租用場所。而舊式的百貨商店和專賣店，則會選擇擁有主要街道沿線的高價物業(yè)。

　　(七)建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機構

　　一個物業(yè)資產(chǎn)管理機構，可以是一個部門，也可以是一個子公司。

　　通常，大多數(shù)企業(yè)傾向于選擇較為保守的部門形式，而由企業(yè)保留對所有物業(yè)產(chǎn)權的處置權。此時的物業(yè)資產(chǎn)管理部門大多與會計核算部門的職能合并起來。

　　子公司性質的物業(yè)資產(chǎn)管理部門則對管轄的物業(yè)擁有產(chǎn)權，獨立報稅。子公司創(chuàng)建伊始可能只能向母公司提供租賃、購置、物業(yè)資產(chǎn)管理的服務，但隨著規(guī)模擴大和業(yè)務拓展，子公司還可以為其他企業(yè)提供服務。該公司可以行使出售物業(yè)、提出訴訟等職能，還能開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務。當然，它也要承擔破產(chǎn)的后果。盡管大多數(shù)企業(yè)對子公司形式的物業(yè)資產(chǎn)管理機構心存疑慮，但這種公司對那些渴望從物業(yè)資產(chǎn)處置中尋求利潤的企業(yè)來說，是非常有益的選擇。

　　從國際經(jīng)驗來看，通常一半左右的子公司(尤其是那些母公司從事重工業(yè)制造的子公司)性質的物業(yè)資產(chǎn)管理機構獲得了與母公司相等或超過母公司的回報率。當然，也有一些子公司如銀行、金融公司、保險公司等的子公司的回報率比其母公司的要低。但這些物業(yè)資產(chǎn)管理公司為母公司提供了一種很好的避稅途徑。

　　在選擇物業(yè)資產(chǎn)管理的從業(yè)人員時，對整個公司目標的了解、工作經(jīng)歷及與高級管理層的關系等，與房地產(chǎn)專業(yè)知識同等重要。

　　(八)明確物業(yè)管理師的責任

　　通常，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理涉及三個領域的活動：

　　(1)購置或剝離物業(yè)資產(chǎn)。包括房地產(chǎn)投資需求的識別、區(qū)位選擇、物業(yè)購置、過剩物業(yè)的識別和處置、設計確定、施工監(jiān)督等。

　　(2)財務。包括資本預算、財務分析、物業(yè)稅評估等。

　　(3)管理人員職能。包括物業(yè)管理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄。

　　一般來講，不一定要把上述活動在物業(yè)資產(chǎn)管理部門(或子公司)和企業(yè)內(nèi)其他部門之間進行嚴格分配。但是，如果企業(yè)做出的決策影響到物業(yè)資產(chǎn)，這時，責任就會集中到提供咨詢意見的物業(yè)資產(chǎn)管理小組中。

　　把物業(yè)管理和物業(yè)資產(chǎn)信息記錄的任務分配給物業(yè)資產(chǎn)管理小組，這很少有爭議。物業(yè)工作人員一般必須解決由現(xiàn)有設施的不足和缺陷所產(chǎn)生的問題，還要能發(fā)現(xiàn)項目的優(yōu)點和不足。如在建筑師和工程師決定用昂貴的、一般只用在大廳的一流石料來做安全通道時，物業(yè)管理師就應對此決策的成本和效益進行對比研究，并提出明確的贊成或反對意見。

　　(九)審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問

　　物業(yè)資產(chǎn)管理涉及面很廣，有必要聘請老師擔任資產(chǎn)管理顧問，特別對復雜的物業(yè)管理服務或問題，人們更愿意把它交給老師。通常，人們認為專業(yè)人員――如律師、建筑師、銀行家、開發(fā)商等――擁有的專業(yè)知識能更好地幫助解決問題。

　　但是，企業(yè)應該知道，物業(yè)資產(chǎn)管理顧問只會幫助制定計劃和執(zhí)行已經(jīng)安排好的項目，而不會判斷項目是否具有長期意義。很少有顧問會幫助設立物業(yè)資產(chǎn)管理項目的優(yōu)先次序。

　　當然，應要求顧問清晰了解企業(yè)所經(jīng)營的業(yè)務，以便為企業(yè)提供有針對性的而不是泛泛而談或華而不實的意見與建議。

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