物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)：房地產(chǎn)組合投資管理(1)

　　房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對物業(yè)經(jīng)營管理產(chǎn)生了越來越多的需求，房地產(chǎn)投資信托基金、大型企業(yè)和機(jī)構(gòu)、金融保險企業(yè)等物業(yè)資產(chǎn)的業(yè)主或投資者，已經(jīng)產(chǎn)生了對房地產(chǎn)組合投資管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、設(shè)施管理和不良物業(yè)資產(chǎn)管理的需求。這些需求的快速增長趨勢，為物業(yè)管理企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。$lesson$

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)組合投資管理

　　組合投資管理是一種不同于個別資產(chǎn)管理的新型投資管理理論，最早應(yīng)用于證券投資領(lǐng)域。投資者進(jìn)行組合投資是為了降低投資風(fēng)險并實(shí)現(xiàn)收益最大化的目標(biāo)。通過科學(xué)的組合投資，投資者可以在收益與風(fēng)險之間找到平衡點(diǎn)，即在風(fēng)險既定的條件下實(shí)現(xiàn)收益最大化，或在收益既定的前提下使風(fēng)險盡可能降低。隨著物業(yè)經(jīng)營管理的發(fā)展，組合投資理論將在房地產(chǎn)投資管理中得到廣泛應(yīng)用。

　　一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念

　　(一)組合投資管理

　　管理是指對一個經(jīng)濟(jì)單位所擁有的資源――人力資源、金融資源、物資資源和信息資源等以有效的方式進(jìn)行計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)和控制，實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)的行為過程。一般說來，管理有兩種含義：一種偏重于控制、調(diào)節(jié)，指政府對企業(yè)或上級對下級采取的行為;另一種偏重于經(jīng)營、運(yùn)籌，是機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員對自身的經(jīng)濟(jì)活動的內(nèi)容(結(jié)構(gòu)、數(shù)量、時間和空間的安排)所采取的行為。組合投資管理屬于后一種，是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎(chǔ)上，將投資資金用于購置多種資產(chǎn)，形成投資組合，并對投資組合進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控、調(diào)整，以期獲得預(yù)定收益的行為。

　　根據(jù)上述組合投資管理的定義可以看出，組合投資管理包含三個要素：管理對象、管理者與管理方法。組合投資管理的對象是由多種資產(chǎn)構(gòu)成的投資組合;管理者是指構(gòu)建投資組合并對其進(jìn)行監(jiān)控、調(diào)整的人員或機(jī)構(gòu);管理方法是指識別證券收益風(fēng)險結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)投資組合及調(diào)整優(yōu)化投資組合等一系列方法。在三要素中，管理者是第一位的，其余兩要素則處于從屬地位。因?yàn)橐粋€優(yōu)秀的管理者，不僅可以充分利用現(xiàn)有投資管理技術(shù)與方法，而且還有能力創(chuàng)新管理方法，對可供選擇的投資對象進(jìn)行篩選、搭配，構(gòu)建出優(yōu)化投資組合，以取得優(yōu)異的投資績效。

　　(二)房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資是房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合或者組合。雖然投資組合可以只包括一種資產(chǎn)，但人們通常認(rèn)為投資組合是不同類型資產(chǎn)的混合。

　　房地產(chǎn)組合投資管理，即對房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進(jìn)行優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)、管理的過程，包括確定業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃，保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化。

　　房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估組合投資績效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。

　　通常，投資者既關(guān)心投資的預(yù)期收益率，也關(guān)心投資的風(fēng)險。將不同類型的投資組合在一起時，可以降低投資組合的風(fēng)險，而投資組合的收益沒有發(fā)生變化，或者變化很小(相對風(fēng)險的下降幅度)。將不同類型的投資組合起來的，也就是投資多元化的過程。投資多元化的價值來源于資產(chǎn)組合過程中獲得的風(fēng)險的下降。如果不考慮稍微高一點(diǎn)(在某些情況下并不高)的交易成本，這種風(fēng)險的下降對投資者而言是沒有成本的。所以，現(xiàn)代投資者更多的是持有多元化的投資組合，或者多元化的投資組合的一部分。

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