物業(yè)管理師考試輔導：寫字樓安全與風險管理(3)

　　三、寫字樓的物業(yè)保險$lesson$

　　在采取了各種安全和風險管理措施后，寫字樓物業(yè)仍有可能在持有期內(nèi)由于某種意外的原因使物業(yè)損毀，從而導致出租經(jīng)營過程的中斷，這很可能會使投資者進入破產(chǎn)的境地。為了抵御這種突發(fā)事件給物業(yè)帶來的財務風險，業(yè)主或其委托的物業(yè)管理企業(yè)通常要作出綜合保險安排。一般說來，單一的保單不可能為投資者提供完全的保障，而即使有這樣一種能提供全面保障的保單，保險費的數(shù)額也可能是很難承受的，所以寫字樓物業(yè)投保過程中，投保人的保險計劃經(jīng)常是由多個保單組成的保險組合。

　　從理論上來說，物業(yè)投資過程中的所有風險都可能通過保險安排來進行規(guī)避，但在物業(yè)投保的過程中，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)通常還要在投保項目和保險費支出之間作出平衡。如果將所有風險都通過投保的方式轉嫁給保險公司則可能會由于過高的保險費支出使投資者徒勞無功。因此，寫字樓的業(yè)主主要是選擇那些自己無法控制的風險項目進行投保，對于那些自己可以控制或規(guī)避的風險項目就承擔下來，以獲取高于平均收益水平的風險報酬。

　　寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和租戶都要參加保險，以保障其自身的利益和其他與物業(yè)有關方面的利益。寫字樓物業(yè)的業(yè)主通常將收入損失、結構毀損和第三者責任投保，此時業(yè)主被稱為投保人，物業(yè)管理企業(yè)為附屬投保人。但寫字樓物業(yè)投保的最大特點是：保險費是物業(yè)運營成本的一部分，且這部分費用最終要轉嫁到租戶身上。由于寫字樓物業(yè)的整體保險不包括各租戶單獨承擔部分的空間，因此大多數(shù)寫字樓的租約要求租戶就其承租空間內(nèi)的辦公設備等財產(chǎn)單獨投保，寫字樓物業(yè)租戶投保的項目應以能夠保持其企業(yè)正常運轉并能承擔租約中規(guī)定的其要承擔的責任為原則，當然租戶也可能就其他項目投保，如專業(yè)顧問公司可以投保專業(yè)責任保險、職工醫(yī)療保險、職工養(yǎng)老或失業(yè)保險等。

　　保險公司和投保人之間的保險協(xié)議使得投保人有權利在意外災害發(fā)生時得到保險公司的賠償。例如，寫字樓內(nèi)由于用電安全問題導致火災，業(yè)主就可以向其投保的保險公司索賠。當然，如果事實證明是租戶的職員用電不慎導致了火災的發(fā)生，則業(yè)主的保險公司就可以向租戶或其保險公司索賠，以彌補自己的損失。

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