2012物業(yè)經(jīng)營管理輔導(dǎo)之不良物業(yè)資產(chǎn)管理(4)

　　四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理$lesson$

　　(一)不良物業(yè)資產(chǎn)評估

　　由專業(yè)化公司接收和處置不良物業(yè)資產(chǎn)，其前提和基本依據(jù)是房地產(chǎn)價格。這里，房地產(chǎn)價格分為兩個層面：一是金融體系把不良物業(yè)資產(chǎn)出售給資產(chǎn)管理公司時的價格，稱為接收價格;二是資產(chǎn)管理公司在處置不良物業(yè)資產(chǎn)時的價格，稱為處置價格。

　　我國資產(chǎn)管理公司在接收不良資產(chǎn)時，按資產(chǎn)的賬面價值進(jìn)行移交。這種價格不是實際意義上的接收價格，而是操作上采取的一種方式，以迅速交接并消除銀行的不良資產(chǎn)。因而，在接收以后，有必要評估接收價格。評估接收價格可初步估計所接收的不良資產(chǎn)實際價值，并以此作為處置的基礎(chǔ)，也可作為后期衡量公司工作業(yè)績的基礎(chǔ)。另外，在評估過程中對信貸資產(chǎn)進(jìn)行審核，防止交接過程中的道德風(fēng)險。

　　由于不良物業(yè)資產(chǎn)涉及的貸款筆數(shù)很多，資產(chǎn)總額巨大，不可能按常規(guī)方法逐項評估。這種評估類似批發(fā)性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)是粗線條的快速評估，要求在短時間內(nèi)完成，評估價值允許與實際處置時的價值有一定的偏離。可以按照以下思路評估接收價格：收集整理評估對象的有關(guān)資料，借助老師對資產(chǎn)進(jìn)行分類整理;在整理的基礎(chǔ)上對評估對象進(jìn)行分組打包;在各種類別資產(chǎn)中選擇典型項目進(jìn)行評估;由老師根據(jù)典型評估結(jié)果，對不同類別的項目分別進(jìn)行整體評估;評出整體接收價格。為了迅速評估接收價格，評估時也可根據(jù)不良資產(chǎn)的平均回收概率，設(shè)定一定的折扣率，乘以賬面價值，得出接收價格。物業(yè)資產(chǎn)流動性較好，有比較活躍的二級市場，評估時可參照市場價值。

　　物業(yè)資產(chǎn)處置過程也是實現(xiàn)最終價值的過程。資產(chǎn)管理公司及其委托機(jī)構(gòu)在拍賣、出售等處置物業(yè)資產(chǎn)之前，要對資產(chǎn)進(jìn)行分類整理，利用專業(yè)化手段包裝，然后對房地產(chǎn)進(jìn)行比較詳細(xì)的評估。處置價格實質(zhì)上就是市場交易價格。處置價格評估可以采用較成熟市場法、收益法和成本法。

　　(二)不良物業(yè)資產(chǎn)處置

　　(1)以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對抵債物進(jìn)行經(jīng)營性租賃和融資性租賃、轉(zhuǎn)讓，包括向境外投資者出售和對資產(chǎn)進(jìn)行重組(投資和置換)。通過這一過程，獲取現(xiàn)金收入，從而最終實現(xiàn)債權(quán)，收回現(xiàn)金資產(chǎn)，達(dá)到金融資產(chǎn)重新流動的運(yùn)營目標(biāo)。

　　(2)實施債轉(zhuǎn)股將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過階段性持股后適時轉(zhuǎn)讓股權(quán)。廣義上的債轉(zhuǎn)股，包括政策性的債轉(zhuǎn)股和商業(yè)性的債轉(zhuǎn)股，對股份制企業(yè)而言是債權(quán)轉(zhuǎn)投資。由于處置對象為不良資產(chǎn)，大部分債務(wù)人只有廠房、機(jī)器設(shè)備等難保管、難變現(xiàn)的資產(chǎn)，針對這部分資產(chǎn)，無論是采取法律訴訟還是以資抵債，對資產(chǎn)管理公司而言，都無太大的現(xiàn)實意義?？尚械姆绞绞?，在資產(chǎn)管理公司的主導(dǎo)下，將企業(yè)推向資本市場，引入新的投資者，對企業(yè)進(jìn)行徹底的再造，發(fā)揮企業(yè)整體資源的資本功能，為資產(chǎn)管理公司的債權(quán)資產(chǎn)帶來保值、增值希望。因此，債轉(zhuǎn)股是不良資產(chǎn)處置中比較有效的手段。

　　(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)。法律訴訟是一種常見的追償方式。減讓清收是指通過債權(quán)人、債務(wù)人協(xié)商或法院裁決，債權(quán)人減讓部分債權(quán)，獲得重組損失，債務(wù)人獲得重組收益，對剩余債務(wù)以現(xiàn)金資產(chǎn)一次或分次償還來終結(jié)債務(wù)的一種追償方式。實施債權(quán)減讓的前提是債務(wù)人無力足額償還全部債務(wù)，這種方式有助于資產(chǎn)管理公司快速地收回現(xiàn)金資產(chǎn)。

　　實施上述三種手段，都要經(jīng)過債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)或股權(quán)，最終將物權(quán)或股權(quán)變現(xiàn)的過程。無一例外，資產(chǎn)管理公司都要承擔(dān)一定的損失。從近年來我國資產(chǎn)管理公司運(yùn)營的實踐來看，最終處置實現(xiàn)的變現(xiàn)金額要小于債權(quán)金額。從國際經(jīng)驗看，債轉(zhuǎn)股一般都是同債務(wù)減免相結(jié)合來實施的。因為只有合理為企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，使其獲得生機(jī)，資產(chǎn)管理公司才有可能實現(xiàn)債權(quán)。

　　(4)重組。重組是處置不良資產(chǎn)的常用方法之一，包括企業(yè)重組(收購、兼并、分拆等)、債務(wù)重組(債務(wù)置換、期限利率調(diào)整等)等。從一般意義上講，無論是簡單的資產(chǎn)、債務(wù)結(jié)構(gòu)重組還是復(fù)雜的企業(yè)重組，不良物業(yè)資產(chǎn)在處置過程中幾乎都要先進(jìn)行重組，不良物業(yè)資產(chǎn)重組的思路之一是資產(chǎn)重組。資產(chǎn)重組可有如下具體做法：一是可以采取和其他房地產(chǎn)項目進(jìn)行調(diào)換，增強(qiáng)規(guī)模效益，增加價值;二是購買配套物業(yè)，增強(qiáng)現(xiàn)有房地產(chǎn)整體功能;三是對房地產(chǎn)進(jìn)行更新、修葺，提高使用效益;四是完成在建工程，增加房地產(chǎn)附加值。通過房地產(chǎn)資產(chǎn)重組以后再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出售，可以提高市場價值，增加回收率。重組的另外一個思路是企業(yè)重組。對于工商企業(yè)作為債務(wù)擔(dān)保的抵押房地產(chǎn)，一般不能簡單地處置抵押物，往往需要與企業(yè)重組結(jié)合起來。可采用的具體作法有：一是通過行使抵押權(quán)，把抵押房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)股權(quán)，再通過股權(quán)持有、股權(quán)轉(zhuǎn)讓取得房地產(chǎn)收益;二是通過企業(yè)兼并，由優(yōu)勢企業(yè)獲得房地產(chǎn)資產(chǎn)，提高房地產(chǎn)使用效益，使房地產(chǎn)達(dá)到最佳最有效使用，最終提高不良物業(yè)資產(chǎn)的回收價值。通過企業(yè)重組，增強(qiáng)房地產(chǎn)資源的配置效率，從而提高房地產(chǎn)的整體價值和債權(quán)回收率。

　　(5)公開出售。公開出售是在對資產(chǎn)進(jìn)行分類打包的基礎(chǔ)上，通過公開拍賣或招標(biāo)，以公開競價等方式出售不良資產(chǎn)。采用公開拍賣的方法從程序上保證了一定的公開、透明。不良物業(yè)資產(chǎn)大都以實物資產(chǎn)做保證，使用價值較高，實用性強(qiáng)，市場需求廣泛，屬于比較理想的拍賣標(biāo)的。引入競爭機(jī)制，擴(kuò)大信息來源，營造良好的資產(chǎn)處置氛圍，充分挖掘潛在投資者，有利于實現(xiàn)資產(chǎn)回收價值最大化。

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