2012年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講義15

　　五、物業(yè)管理招標的內容$lesson$

　　(一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內容

　　早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設計、施工建設、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應物業(yè)管理服務的主要招標內容有：

　　(1)對投標物業(yè)的規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議;

　　(2)對投標物業(yè)設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見;

　　(3)對投標物業(yè)的建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意見并對現場進行必要監(jiān)督;

　　(4)提出投標物業(yè)的其他管理建議;

　　(5)參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見;

　　(6)設計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃;

　　(7)對經營性物業(yè)進行經營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案;

　　(8)建立服務系統(tǒng)和服務網絡，制訂物業(yè)管理方案;

　　(9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務。

　　(注：具體闡述詳見相關章節(jié)。)

　　(二)常規(guī)物業(yè)管理招標內容

　　常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務的主要內容有：

　　(1)項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等;

　　(2)房屋及共用設施設備的管理;

　　(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等;

　　(4)客戶管理、客戶服務和便民措施;

　　(5)精神文明建設;

　　(6)物業(yè)的租賃經營;

　　(7)財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理。

　　(三)物業(yè)管理招標中管理方式的確定

　　物業(yè)管理項目的承接有全方位服務型管理、顧問服務型管理和合資合作等三種方式。

　　(1)所謂全方位服務型管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務，由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理服務的質量和效果進行綜合測評。

　　(2)所謂顧問服務型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應的管理小組，對招標人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導服務，日常運作完全由招標人(或原有的管理方)自行負責。顧問服務管理方式實際上是咨詢服務的一種延伸。

　　(3)所謂合資合作方式，是指招標投標雙方就招標物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經營等內容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經營型物業(yè)或招標人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。

　　物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據物業(yè)的實際情況選擇確定一種方式。

　　如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標活動中，項目的建筑面積為94000m2，招標內容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標方式為公開招標。在管理方式的確定上，招標人提出了上述三種方式，要求投標人依據招標物業(yè)的現狀和投標人自身的經驗、優(yōu)勢，選擇最適合招標物業(yè)的管理方式，并提出相應的管理方案。

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