2012年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講義17

　　二、物業(yè)管理招標(biāo)的條件與程序$lesson$

　　(一)物業(yè)管理招標(biāo)的條件

　　1.主體條件

　　招標(biāo)人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標(biāo)投標(biāo)的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開;招標(biāo)人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件;招標(biāo)項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標(biāo)人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)、授權(quán)。

　　有能力組織和實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人，可以自行組織實施招標(biāo)活動，也可以委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

　　(1)招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。

　　自行組織實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)成立專門的招標(biāo)組織，負責(zé)招標(biāo)活動的具體實施，審定招標(biāo)條件、標(biāo)底、評標(biāo)程序和定標(biāo)辦法等。

　　自行組織物業(yè)管理招標(biāo)活動的招標(biāo)人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標(biāo)項目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員;具有編制招標(biāo)文件的能力;具有組織開標(biāo)、評標(biāo)及定標(biāo)的能力。

　　(2)招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理招標(biāo)。

　　委托招標(biāo)代理機構(gòu)招標(biāo)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)的形式。由于招標(biāo)代理機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標(biāo)投標(biāo)技巧，因此，這種招標(biāo)方式能夠提高招標(biāo)投標(biāo)工作的效率和質(zhì)量，使招標(biāo)機構(gòu)與投標(biāo)人之間信息充分對稱，有利于招標(biāo)人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。

　　招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標(biāo)代理機構(gòu)進行招標(biāo)。招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。

　　2.項目條件

　　按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，2012年物業(yè)管理師報名時間住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　國家提倡建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　因此，必須通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項目，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標(biāo)方式，也可采取其他方式。

　　(二)物業(yè)管理招標(biāo)的程序

　　1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組

　　招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進行預(yù)測：制訂相應(yīng)的防范控制體系;編制招標(biāo)文件;發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書;對投標(biāo)人進行資格審查;向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料;組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑;制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法;發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。

　　2.編制招標(biāo)文件

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

　　招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(1)招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;

　　(3)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等;

　　(4)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)辦法;

　　(5)招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等;

　　(6)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;

　　(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

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