2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法6

　　★★★物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的具體方式：$lesson$

　　由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的實際情況和管理要求，制定物業(yè)管理服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)，然后由有定價權(quán)限的價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，測算出各個等級標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)價格及其浮動幅度。各物業(yè)管理服務(wù)項目的具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和價格浮動幅度，結(jié)合本物業(yè)項目的服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和調(diào)整因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　★★★物業(yè)服務(wù)收費形式與成本構(gòu)成

　　(一)包干制(盈虧自負(fù))-：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅金和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　(二)酬金制：指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)支出僅屬代管性質(zhì)，不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　★酬金制的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：1。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況;2。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù);3。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

　　★★物業(yè)管理服務(wù)成本構(gòu)成：

　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

　　2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用;

　　3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

　　4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用;

　　5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用;

　　9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

　　★★物業(yè)服務(wù)費的繳納和督促

　　1.非業(yè)主使用人的交費責(zé)任。條例規(guī)定業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，即使存在這一約定，業(yè)主仍然負(fù)連帶繳納責(zé)任。所謂連帶繳納責(zé)任是指當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用繳納的約定時，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)可以直接請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費用。

　　2.未交付房屋的交費主體。條例規(guī)定，己竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

　　3.業(yè)主委員會對欠費業(yè)主的督促義務(wù)。條例和<物業(yè)服務(wù)收費管理辦法.doc>均明確規(guī)定：對于欠費業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。對于拒不交費的業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。

　　★

　　1.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關(guān)系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

　　2.物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù);

　　3.物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，在合同法中屬“無名合同”;

　　4.條例明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。

　　5.根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實存在兩種物業(yè)服務(wù)合同：一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;另一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。

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