2012年物業(yè)管理師考試基本制度與政策復(fù)習(xí)方法19

　　1.商品房預(yù)售的條件(三證兩金)：1，己交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);2，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;3，按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;4，開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》$lesson$

　　2.商品房預(yù)售管理程序

　　1，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售;2。記地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交的證件及資料有：商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表;開(kāi)發(fā)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū);土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明;商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分屋平面圖;3。經(jīng)審查，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào);4。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè);5。商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，商品記預(yù)購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　★★★商品房現(xiàn)售：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

　　商品房現(xiàn)售的條件：1。現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū);2。取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件;3。持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;4。己通過(guò)竣工驗(yàn)收;5。拆遷安置己經(jīng)落實(shí);6。供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套基礎(chǔ)具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者己確定施工進(jìn)度和交付日期;7。物業(yè)管理方案己經(jīng)落實(shí)。

　　★商品房銷(xiāo)售原則：

　　1.商品住宅按套銷(xiāo)售，不得分割拆零銷(xiāo)售;2。商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議;3。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房現(xiàn)行銷(xiāo)售給他人;4。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)假售未竣工商品房;5。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。同時(shí)，發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。

　　★★★商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：1。當(dāng)事人名稱(chēng)或者姓名和住所;2。商品房基本狀況;3。商品房的銷(xiāo)售方式;4。商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間;5。交付使用條件及日期;6。裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;7。供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾的有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;8。公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;9。面積差異的處理方式;10。辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;11。解決爭(zhēng)議的方法;12。違約責(zé)任;13。雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　★商品房銷(xiāo)售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式：商品房銷(xiāo)售可以按套或單元計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià);商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。

　　★銷(xiāo)售代理規(guī)則：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同;應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū);受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

　　★協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　★商品房銷(xiāo)售中的設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人;買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書(shū)面答復(fù);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房，買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

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