2011年物業(yè)管理師考試管理實務精選講義(3)

　　第3講講義 $lesson$

　　內(nèi)容提要

　　一、內(nèi)容提要

　　1.物業(yè)管理招標投標及其特點

　　2.物業(yè)管理招標投標的原則與要求

　　3.物業(yè)管理招標投標的策劃與實施

　　4.物業(yè)管理招標的類型

　　5.物業(yè)管理招標的方式

　　6.物業(yè)管理招標的內(nèi)容

　　7.物業(yè)管理招標的條件與程序

　　8.物業(yè)管理投標的條件

　　9.物業(yè)管理投標的程序

　　10.物業(yè)管理投標的策略技巧

　　11.制定物業(yè)管理方案

　　(1)制定物業(yè)管理方案的一般程序

　　(2)制定物業(yè)管理方案的要求

　　(3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

　　(4)制定物業(yè)管理方案的要點及方法

　　二、考試目的和考試要求

　　本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理招投標內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。

　　考試基本要求

　　掌握：物業(yè)管理招標投標相關(guān)法規(guī)，物業(yè)管理招、投標的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標文件及方案的編寫。

　　熟悉：物業(yè)管理招標的條件和程序，投標的策略和技巧。

　　了解：物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則。

　　考題類型要求

　　本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題(注：要根據(jù)考試大綱要求來定)。

　　物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式

　　物業(yè)管理招標投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招標投標行為確定物業(yè)管理權(quán)的活動。物業(yè)管理招標投標，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。

　　物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點。本章擬從物業(yè)管理招標投標的概念入手，對物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容、形式以及招標投標策劃與實施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。

　　第一節(jié)　物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式

　　一、物業(yè)管理招標投標的概念

　　首先，要將招標和投標加以區(qū)分。

　　(一)物業(yè)管理招標

　　1.物業(yè)管理招標的概念

　　物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產(chǎn)品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標人)根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。

　　在我國全面實施市場經(jīng)濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施服務管理的機會。

　　2.物業(yè)管理招標主體

　　物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設單位負責物業(yè)管理服務的招標組織工作;業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理的招標組織工作。

　　一些重點基礎(chǔ)設施或大型公用設施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。

　　(二)物業(yè)管理投標

　　1.物業(yè)管理投標的概念

　　物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。

　　2.物業(yè)管理投標的主體

　　物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標人)。

　　專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。

　　就整體的物業(yè)管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應的專業(yè)管理公司。

　　二、物業(yè)管理招標的類型

　　(一)按物業(yè)類型劃分

　　根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設施(如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街)等。

　　(二)按項目服務內(nèi)容的實施劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理項目的服務內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。

　　如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學城的物業(yè)管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設施設備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務等項目分別招標;在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調(diào)冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商;在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。

　　(三)按招標主體的類型劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標等類型。

　　前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設單位為招標主體;物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體;若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎(chǔ)設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。

　　(四)按項目服務的方式劃分

　　根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標等類型。

　　三、物業(yè)管理招標投標的特點

　　(1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務，服務內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾種不同類

　　型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此，物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學樓、商業(yè)服務區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務領(lǐng)域廣等特點，因此，要求投標方所提供的服務具有綜合性。

　　(2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認知水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異;同時，由于物業(yè)類型的不同，招標人對項目招標的條件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。

　　(3)物業(yè)管理招標投標具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

　　一是招標主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標主體可以是業(yè)主大會(或單一業(yè)主)、建設單位、政府機關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標主體也會發(fā)生改變，如建設期間和成立業(yè)主大會之前由建設單位作為招標主體;成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會為招標主體。再次，對于公用設施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標投標，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。

　　二是物業(yè)管理服務內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務業(yè)，是具有社會公共服務和個體服務特征的群體服務，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務對象、服務需求和服務內(nèi)容而具有相對不確定性。

　　四、物業(yè)管理招標的方式

　　(一)公開招標

　　公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。

　　招標人采取公開招標方式的，首先應依法發(fā)布招標公告。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等具體事項。招標文件應當明確開標日期、時間和地點。凡愿意參加投標的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進行的評選，有的招標還設定預選和人圍程序等。

　　公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結(jié)果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。

　　(二)邀請招標

　　邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式。

　　采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。邀請招標的實施程序?qū)γ恳粋€預定的投標人都是公開的，因此具備一定的公開性。

　　采用邀請招標方式的招標人應當慎重選擇參選的投標人，尤其是重點考察投標單位當前和過去的財務狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗.在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標項目的綜合承擔能力等。招標人只有對投標人在數(shù)量和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。

　　邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數(shù)量有限。

　　五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容(掌握)

　　(一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容

　　早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設計、施工建設、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應物業(yè)管理服務的主要招標內(nèi)容有：

　　(1)對投標物業(yè)的規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議;

　　(2)對投標物業(yè)設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見;

　　(3)對投標物業(yè)的建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意

　　見并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督;

　　(4)提出投標物業(yè)的其他管理建議;

　　(5)參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見;

　　(6)設計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃;

　　(7)對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案;

　　(8)建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，制訂物業(yè)管理方案;

　　(9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務。

　　(注：具體闡述詳見相關(guān)章節(jié)。)

　　(二)常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容

　　常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務的主要內(nèi)容有：

　　(1)項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立，包括機構(gòu)設置、崗位安排、管理制度等;

　　(2)房屋及共用設施設備的管理;

　　(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等;

　　(4)客戶管理、客戶服務和便民措施;

　　(5)精神文明建設;

　　(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營;

　　(7)財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理。

　　(三)物業(yè)管理招標中管理方式的確定

　　物業(yè)管理項目的承接有全方位服務型管理、顧問服務型

　　管理和合資合作等三種方式。

　　(1)所謂全方位服務型管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務，由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理服務的質(zhì)量和效果進行綜合測評。

　　(2)所謂顧問服務型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應的管理小組，對招標人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導服務，日常運作完全由招標人(或原有的管理方)自行負責。顧問服務管理方式實際上是咨詢服務的一種延伸。

　　(3)所謂合資合作方式，是指招標投標雙方就招標物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。

　　物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定一種方式。

　　如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標活動中，項目的建筑面積為94000m2，招標內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標方式為公開招標。在管理方式的確定上，招標人提出了上述三種方式，要求投標人依據(jù)招標物業(yè)的現(xiàn)狀和投標人自身的經(jīng)驗、優(yōu)勢，選擇最適合招標物業(yè)的管理方式，并提出相應的管理方案。(練習：以這一段內(nèi)容為素材簡單練習方案的編寫)

　　物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則

　　第二節(jié)　物業(yè)管理招標投標的策劃與實施

　　一、物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則(了解)

　　注意：分別站在招標方、投標方的角度提出要求。

　　(一)物業(yè)管理招標投標的基本要求

　　(1)：遵守法律法規(guī)：參與招標投標的雙方應根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。

　　(2)：考慮市場需求：在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素。招標方應在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標方式和招標內(nèi)容，選擇投標企業(yè)的范圍，決定中標結(jié)果，確保招標的順利實施;投標方應在充分把握招標投標活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標項目的可行性和項目外部環(huán)境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標活動，確保投標的成功。

　　(3)：根據(jù)實際需要：招標方應根據(jù)項目的實際情況和業(yè)

　　主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務;對投標方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。

　　(4)：嚴格遵守程序：按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。如組成評標委員會的老師必須從政府老師庫中抽取;招標人在發(fā)布招標公告或投標邀請書的10日內(nèi)必須提交與招標項目和招標活動有關(guān)的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。

　　(二)物業(yè)管理招標投標的基本原則

　　(1)物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

　　(2)在評標委員會的組成以及開標;答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應當嚴格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當利益。

　　(3)招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應使招標投標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施。

　　(4)在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：(可能的多選題)

　　1)招標人不得事先預定中標單位或設定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢;

　　2)招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同;

　　3)投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益;

　　4)投標人不得向招標人或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標。

　　二、物業(yè)管理招標的條件與程序(熟悉)

　　注意：區(qū)分招標方和投標方

　　(一)物業(yè)管理招標的條件

　　1.主體條件

　　招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應將招標投標的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開;招標人為建設單位的，必須符合相應的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件;招標項目為重點基礎(chǔ)設施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準、授權(quán)。

　　有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。

　　(1)招標人自行組織招標。

　　自行組織實施招標活動的招標人應當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。

　　自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應具備以下條件：擁有與招標項目相適應的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員;具有編制招標文件的能力;具有組織開標、評標及定標的能力。

　　(2)招標人委托招標代理機構(gòu)辦理招標。

　　委托招標代理機構(gòu)招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標代理機構(gòu)進行招標的形式。由于招標代理機構(gòu)具有較強的專業(yè)水平、廣泛的市場信息和熟練的招標投標技巧，因此，這種招標方式能夠提高招標投標工作的效率和質(zhì)量，使招標機構(gòu)與投標人之間信息充分對稱，有利于招標人選擇最符合要求的物業(yè)管理企業(yè)。

　　招標人應根據(jù)自己的意愿和物業(yè)自身情況選擇招標代理機構(gòu)進行招標。招標代理機構(gòu)與招標人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標代理人應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜，并遵守有關(guān)針對招標人的法規(guī)規(guī)定。

　　2.項目條件

　　按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　國家提倡建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　因此，必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的項目，僅為新開發(fā)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅;新開發(fā)的非住宅項月，以及業(yè)主入住后由業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況下，既可采取招投標方式，也可采取其他方式。

　　(二)物業(yè)管理招標的程序

　　這一部分內(nèi)容，為了便于記憶，可以畫一個程序圖。

　　1.成立招標領(lǐng)導小組

　　2.編制招標文件

　　3.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書

　　4.發(fā)放招標文件

　　5.投標申請人的資格預審

　　6.接受投標文件

　　7.成立評標委員會

　　8.開標、評標和中標

　　同時，在旁邊作一些補充資料。

　　1.成立招標領(lǐng)導小組

　　招標人在政府房地產(chǎn)行政主管部門指導、監(jiān)督下，成立招標領(lǐng)導小組，確定招標方式、內(nèi)容、招標條件和投標企業(yè)的范圍，并對招標過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風險進行預測：制訂相應的防范控制體系;編制招標文件;發(fā)布招標公告或投標邀請書;對投標人進行資格審查;向投標人發(fā)放招標文件和提供相關(guān)技術(shù)資料;組織投標人現(xiàn)場踏勘和答疑;制訂標底和評標方法;發(fā)布中標結(jié)果等。

　　2.編制招標文件

　　招標人應當根據(jù)物業(yè)管理項目的特點和需要，在招標前完成招標文件的編制。

　　招標文件應包括以下內(nèi)容：

　　(1)招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(2)物業(yè)管理服務內(nèi)容及要求，包括服務內(nèi)容、服務標準等;

　　(3)對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內(nèi)容等;

　　(4)評標標準和評標辦法;

　　(5)招標活動方案，包括招標組織結(jié)構(gòu)、開標時間及地點等;

　　(6)物業(yè)服務合同的簽訂說明;

　　(7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件、招標公告或者招標邀請書、招標文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　3.公布招標公告或發(fā)出投標邀請書

　　招標人采取公開招標方式的，應通過公共媒介發(fā)布招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標公告。

　　招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　　招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標邀請書，投標邀請書應當包含上述招標公告載明的事項。

　　4.發(fā)放招標文件

　　招標文件的發(fā)放應當按照招標公告或投標邀請函規(guī)定的時間、地點向投標方提供，也可以通過網(wǎng)絡下載的方式進行。除不可抗力的因素外，招標人或招標代理機構(gòu)在發(fā)布招標公告和發(fā)出投標邀請函后不得終止招標。

　　在進行規(guī)模較大、比較復雜的物業(yè)項目招標時，通常由招標人或招標機構(gòu)在投標人獲得招標文件后，統(tǒng)一安排投標人會議，即標前會議。標前會議一般安排在投標物業(yè)現(xiàn)場，在投標人進行現(xiàn)場踏勘后召開，標前會議的目的在于解答投標人提出的各類問題。

　　招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間。公開招標的物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。招標人需要對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標文件的組成部分。

　　5.投標申請人的資格預審

　　實行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。資格預審文件一般應當包括資格預審申請書格式、申請人須知，以及需要投標申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務狀況和擬派出的項目負責人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

　　經(jīng)資格預審后，公開招標的招標人應當向資格預審合格的投標申請人發(fā)出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向不符合資格的投標申請人告知資格預審結(jié)果。在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家資格預審合格的投標申請人。

　　6.接受投標文件

　　投標人應按照招標文件規(guī)定的時間和地點接受投標文件。投標人在送達投標文件時，招標人應檢驗文件是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標人有權(quán)拒絕或作為廢標處理。投標書遞交后，在投標截止期限前，投標人可以通過正式函件的形式調(diào)整報價及作補充說明。

　　招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

　　7.成立評標委員會

　　招標人或招標代理負責組建評標委員會，評標委員會由招標人的代表與物業(yè)管理老師組成，老師從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標老師庫中采取隨機抽取的方式確定。評標委員會的人數(shù)一般為5人以上單數(shù)，其中招標人代表以外的物業(yè)管理方面的老師人數(shù)不得少于成員總數(shù)的2/3。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。與投標人有利害關(guān)系的人員不得作為評標委員會的成員。

　　評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結(jié)果有利害關(guān)系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。

　　8.開標、評標和中標

　　(1)開標

　　開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行;開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。開標由招標入主持+邀請所有投標人參加。

　　開標應當按照下列規(guī)定進行：由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容。在招標文件要求提交投標文件的截止時間前收到的所有投標文件，在開標時都應當由招標人當眾予以拆封。開標過程應當進行記錄，并由招標人存檔備查。

　　(2)評標

　　開標過程結(jié)束后應立即進入評標程序。評標由評標委員會負責，除現(xiàn)場答辯部分外，評標應當在嚴格保密的情況下進行。評標委員會負責根據(jù)招標文件規(guī)定的要求和評分方式、標準進行評標，評標采取集中會議的方式對所有的投標文件進行嚴格的審查和比較，評標一般采用綜合評議和百分制量化的評分方法。

　　評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中涵義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標人應當采用書面形式進行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實質(zhì)性內(nèi)容。在評標過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。評標委員會應當按照評標文件的評標要求，根據(jù)標書評分、現(xiàn)場答辯等情況進行綜合評標。評標委員會應當按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較，并對評標結(jié)果簽字確認。評標委員會經(jīng)評審，認為所有投標文件都不符合招標文件要求的，可以否決所有投標。依法必須進行招標的物業(yè)管理項目的所有投標被否決的，招標人應當重新招標。評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，闡明評標委員會對各投標文件的評審和比較意見，并按照招標文件規(guī)定的評標標準和評標方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

　　(3)中標及簽訂合同

　　招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。招標人應當自確定中標人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料應當包括開標評標過程、確定中標人的方式及理由、評標委員會的評標報告、中標人的投標文件等資料。委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。

　　招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同;招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

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