物業(yè)管理師考試制度與政策之物業(yè)管理條例(5)
(五)第五章 物業(yè)的使用與維護 $lesson$
本章共7條,對物業(yè)的使用與維護相關(guān)問題進行規(guī)范。
在物業(yè)的使用和維護中,各方面反映比較強烈的問題主要有:公共建筑和共用設(shè)施改變用途問題;占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項維修資金制度問題;利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營問題;存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)維修養(yǎng)護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全,如果處理不當,會侵犯多個業(yè)主甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益。實踐中,由于此類問題處理不當造成的矛盾和糾紛屢見不鮮,嚴重的還造成居民生命財產(chǎn)損失等惡性事故,社會反響極大。因此,這些問題既直接影響物業(yè)管理活動的正常開展,又事關(guān)社會穩(wěn)定和居民生命財產(chǎn)安全。
針對實踐中物業(yè)管理企業(yè)和個別業(yè)主擅自改變公共建筑和共用設(shè)施用途的行為,《條例》第五十條規(guī)定公共建筑和共用設(shè)施不得改變用途的原則,并對改變公共建筑和共用設(shè)施用途的程序作了嚴格限制。
針對亂挖、亂占小區(qū)道路、場地的行為,《條例》第五十一條和第五十二條對業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電等單位臨時占用、挖掘道路、場地的行為予以規(guī)范,明確了相應(yīng)的程序,強化了占用人恢復(fù)原狀的義務(wù)。
為了明確物業(yè)區(qū)域內(nèi)市政設(shè)施的維修、養(yǎng)護責任,《條例》第五十二條規(guī)定了供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),房屋裝飾裝修對小區(qū)環(huán)境、物業(yè)安全等影響甚大,為了規(guī)范房屋裝飾裝修行為,《條例》第五十三條規(guī)定了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的告知義務(wù)。
物業(yè)的維修養(yǎng)護,尤其是大、中修和更新改造,需要資金數(shù)額較大,未雨綢繆,籌集專項維修資金以備不時之需至關(guān)重要。為此,《條例》第五十四條確立了住宅專項維修資金制度。
為了規(guī)范物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營行為,確保業(yè)主的合法權(quán)益,《條例》第五十五條對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的程序以及經(jīng)營收益的分配作了原則規(guī)定。
為了消除安全隱患,維護公共利益以及業(yè)主合法權(quán)益,《條例》第五十六條明確了責任人對存在安全隱患物業(yè)的維修養(yǎng)護責任和有關(guān)業(yè)主的配合義務(wù),同時規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在一定條件下可以代責任人維修養(yǎng)護,費用由責任人承擔,以確保物業(yè)安全。
本章規(guī)定對于規(guī)范業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位的行為,保障物業(yè)的正常使用與維護,具有十分重要的意義。
(六)第六章 法律責任
法律責任是法律、法規(guī)、規(guī)章必不可少的重要組成部分。任何一項完整的法律規(guī)范,都應(yīng)當包括適用條件、行為模式以及違反行為模式的法律后果三個要素。其中,法律責任的規(guī)定是體現(xiàn)法律規(guī)范國家強制力的核心部分,如果在一個法律文件中缺乏法律責任的規(guī)定,法律所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)就形同虛設(shè)。因此,在法律、法規(guī)乃至規(guī)章中,根據(jù)其所調(diào)整的社會關(guān)系的性質(zhì)、特點,正確、合理地選擇、規(guī)定法律責任的條款,對保證法律、法規(guī)、規(guī)章的有效實施具有非常重要的現(xiàn)實意義。
法律責任,又稱違法責任,是指法律關(guān)系的主體由于其行為違法,按照法律、法規(guī)規(guī)定必須承擔的消極法律后果。這一概念包括以下幾層含義:第一,承擔法律責任的主體既包括公民、法人,也包括機關(guān)和其他社會組織;既包括中國人,也包括外國人和無國籍人。第二,違法行為的實施是承擔法律責任的核心要件。第三,法律責任是一種消極的法律后果,即是一種法律上的懲戒性負擔。第四,法律責任只能由有權(quán)國家機關(guān)依法予以追究。
法律責任不同于其他社會責任,如政治責任、道義責任等,法律責任有其自身的特征:
第一,它是與違法行為相聯(lián)系的。沒有違法行為,就談不上法律責任。由于違法行為的性質(zhì)和危害程度不同,違法行為所應(yīng)承擔的法律責任也不相同。
第二,它的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的。法律責任是一種強制性的法律措施,必須由有立法權(quán)的國家機關(guān)根據(jù)立法權(quán)限依照法定程序制定的有關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)或者規(guī)章來加以明文規(guī)定。
第三,它具有國家強制性。法律責任是以國家強制力為后盾的。所謂國家強制力,是指國家司法機關(guān)或者行政機關(guān)有權(quán)采取的,能夠迫使違法行為人承擔其效果的強制力。其他責任,如道德責任,只能通過輿論監(jiān)督等途徑進行,不能通過國家強制力保證執(zhí)行。
第四,它是由國家授權(quán)的機關(guān)依法實施的。對違法行為追究法律責任,實施法律制裁,是國家權(quán)力的重要組成部分,必須由國家授權(quán)的機關(guān),主要是國家司法機關(guān)和有關(guān)國家行政機關(guān)依法進行,其他任何組織和個人均無權(quán)進行。
《條例》的法律責任有如下幾個方面的特點:
(1)行政責任、民事責任并存。物業(yè)管理本質(zhì)上是一類特殊的民事關(guān)系,即使在其中的一方主體廣大業(yè)主中,還存在著單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的沖突。同時,物業(yè)管理企業(yè)的違法行為往往損害的是多數(shù)業(yè)主的公共利益,不僅要承擔民事責任,而且要服從行政機關(guān)的監(jiān)督,因此物業(yè)管理中的違法行為多數(shù)都構(gòu)成民事違法和行政違法兩個方面?!稐l例》在設(shè)定法律責任時,對行政責任和民事責任都作了相應(yīng)的規(guī)定。
以規(guī)定民事責任的方式來實現(xiàn)國家行政管理的目的,是《條例》中法律責任設(shè)計的一個特點,體現(xiàn)了市場經(jīng)濟條件下國家行政管理的新理念。國家行政機關(guān)由直接的干預(yù)者變成宏觀的管理者,通過為社會生活主體設(shè)定科學(xué)的行為規(guī)則、責任體系,讓社會主體自己判斷是非,對自己的行為負責。
(2)為了處理好行政處罰和承擔民事責任之間的關(guān)系,《條例》在設(shè)定法律責任時遵循了以下原則:凡是能夠通過承擔民事責任解決的,不再設(shè)定行政處罰的原則;確實涉及違反行政管理規(guī)定,損害公共利益,需要給予行政處罰的,則優(yōu)先保證民事責任的承擔,以充分體現(xiàn)優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。
(3)體現(xiàn)了業(yè)主自我管理、自我監(jiān)督的原則。由于物業(yè)管理中涉及到單個業(yè)主和全體業(yè)主共同利益的矛盾,當業(yè)主的某些違法行為損害全體業(yè)主共同利益時,由業(yè)主先進行自我管理、自我約束,然后再追究相應(yīng)的法律責任。
(七)第七章 附則
第七十條是關(guān)于《條例》生效日期的規(guī)定,明確《條例》自2003年9月1日起實施。按照法律不溯及既往的一般原理,《條例》生效以前的物業(yè)管理活動,不適用《條例》的規(guī)定。之所以在公布日期和實施日期之間留出一段時間,是考慮到物業(yè)管理是一項關(guān)系到老百姓切身利益的大事,需要有一段時間被各方所了解和熟悉。同時,在《條例》頒布之前,大多數(shù)省、自治區(qū)、直轄市都頒布了相應(yīng)的地方法規(guī)或者規(guī)章以規(guī)范本地方的物業(yè)管理活動,《條例》公布以后,這些地方法規(guī)和規(guī)章中存在的與《條例》不相符的規(guī)定都必須作相應(yīng)的修改。同時,這一段時間也是宣傳教育的時間,由于物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān),只有讓廣大人民群眾都了解、熟悉《條例》,才能更好的保證本《條例》的貫徹、施行。
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