物業(yè)管理師考試制度與政策之物業(yè)服務(wù)合同(1)

　　物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主確定聘用關(guān)系的法律形式是雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只有簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，才能將各方享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)確定下來。物業(yè)管理企業(yè)通過履行物業(yè)服務(wù)合同取得經(jīng)營收益，業(yè)主通過履行付費義務(wù)得到合同約定的物業(yè)服務(wù)。 $lesson$

　　物業(yè)服務(wù)合同是確立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的法律依據(jù)。在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)合同的地位非常重要。合同是否依法訂立、合同內(nèi)容是否詳細、合同是否具有可操作性，對于維護各方在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益舉足輕重。目前，在物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的許多糾紛，與合同的不規(guī)范具有很大關(guān)系。

　　按照《合同法》的規(guī)定，民事合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同的當事人中，物業(yè)管理企業(yè)具有獨立的法人資格，業(yè)主是分散的具有獨立法律人格的自然人、法人或者其他組織。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體的關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者、管理者與被管理者的關(guān)系。雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容中。

　　在《條例》出臺前，一般將物業(yè)服務(wù)合同稱之為“物業(yè)管理合同”和“物業(yè)管理服務(wù)合同”。在實踐中，一些人望文生義，認為物業(yè)管理公司是管理者，業(yè)主是被管理者，雙方地位是不平等的。為了防止這種誤解，擺正業(yè)主和物業(yè)管理公司的地位，《條例》明確的將業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的合同定義為物業(yè)服務(wù)合同。實際上，物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種服務(wù)。只不過這一服務(wù)帶有“公共產(chǎn)品”的性質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)時，可以按照合同的約定和業(yè)主大會的授權(quán)，對建筑物進行管理，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人們的行為進行約束。這種管理與約束，本質(zhì)上屬于為業(yè)主提供服務(wù)的范疇，與行政管理以及經(jīng)濟組織中上級對下級的管理完全是兩個概念。同時，物業(yè)管理經(jīng)濟活動的產(chǎn)生，其基本動因是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的服務(wù)需求與物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的結(jié)合。而形成這一服務(wù)需求與提供服務(wù)關(guān)系的法律關(guān)系基礎(chǔ)就是物業(yè)服務(wù)合同。

　　一般認為，物業(yè)服務(wù)合同屬于合同法上無名合同范疇，是一類獨立的合同類型。物業(yè)服務(wù)合同與合同法上的委托合同有類似之處，又因其具有自身特征而獨立于委托合同。例如，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)具有特定的財產(chǎn)管理內(nèi)容;物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)服務(wù)合同的受托人，具有獨立的法人資格，以自己的名義來從事管理和服務(wù)活動;物業(yè)管理企業(yè)可以自行將物業(yè)服務(wù)合同中的專業(yè)服務(wù)項目委托他人完成等。物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，決定了不能簡單地將其適用合同法關(guān)于委托合同的規(guī)定。

　　根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實存在兩種物業(yè)服務(wù)合同。一種是在前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;一種是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同?！稐l例》對這兩種合同有明確規(guī)定，將業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同稱為物業(yè)服務(wù)合同，將建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　一、物業(yè)服務(wù)合同

　　《條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定?！?/P>

　　物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理當事人意思表示一致的產(chǎn)物。因此，合同的內(nèi)容應(yīng)當由當事人約定?！稐l例》規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容，意在引導(dǎo)物業(yè)管理當事人在訂立物業(yè)服務(wù)合同時約定一些必要的內(nèi)容，以利于合同的履行。

　　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當具備以下主要內(nèi)容：

　　1.物業(yè)管理事項

　　業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理事項，是指在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商一致的物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容，雙方未達成一致的服務(wù)項目或履行中發(fā)生的新項目，協(xié)商一致后應(yīng)當另行簽訂補充協(xié)議。

　　2.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

　　約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就是約定各項具體服務(wù)應(yīng)當達到的標準。只約定物業(yè)服務(wù)項目不約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，或者約定服務(wù)質(zhì)量不明確，會造成合同履行爭議。因此，約定服務(wù)質(zhì)量必須具體、細致。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以參照中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》，結(jié)合物業(yè)項目情況、物業(yè)收費標準，以及物業(yè)管理項目的具體情況，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求。

　　3.物業(yè)服務(wù)費用

　　首先要明確物業(yè)服務(wù)的收費形式，實行包干制還是酬金制，或者是其他收費形式。然后根據(jù)不同收費形式明確收費標準、酬金數(shù)額或取費比例、交費時間、交費方式及結(jié)算方式等等。

　　4.雙方的權(quán)利義務(wù)

　　雙方的權(quán)利義務(wù)是泛指法定義務(wù)之外的其他需要約定的權(quán)利義務(wù)?？梢约s定的內(nèi)容很多，例如，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督方式;物業(yè)管理企業(yè)分包專項服務(wù)事項的權(quán)利;業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項管理制度的義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)公示物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)標準、收費標準的義務(wù);物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域公眾性規(guī)章制度的宣傳告知義務(wù);制止業(yè)主違規(guī)行為的義務(wù)等等。

　　5.專項維修資金的管理與使用

　　在國家規(guī)定基礎(chǔ)上，合同應(yīng)當約定業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金的申請、審議程序和監(jiān)督方式等具體內(nèi)容。

　　6.物業(yè)管理用房

　　必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的前提條件。對于物業(yè)管理用房的配置、用途、產(chǎn)權(quán)歸屬等，《條例》已經(jīng)有了明確規(guī)定。當事人需要在合同中就相關(guān)內(nèi)容予以細化。

　　7.合同期限

　　合同的期限，是指合同的有效期。物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長期限內(nèi)履行的合同，因此當事人需要對合同的期限進行約定。物業(yè)服務(wù)合同的期限條款應(yīng)當盡量明確、具體，或者明確規(guī)定計算期限的方法。

　　8.違約責(zé)任

　　違約責(zé)任對于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關(guān)法律法規(guī)對違約責(zé)任的規(guī)定比較詳細。但是，法律規(guī)定畢竟比較原則，難以面面俱到，而物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，為了保證合同當事人的特殊需要，保證物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)的切實履行，當事人應(yīng)當按照法律規(guī)定的原則和自身的情況，對違約責(zé)任作出具體的約定。例如，約定違約損害的計算方法、賠償范圍等。

　　物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項內(nèi)容外，還應(yīng)包括當事人雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭議的解決方式等等。

　　應(yīng)當指出的是，房屋和設(shè)備設(shè)施的各種圖紙、技術(shù)資料、使用說明、檢修記錄檔案，以及與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)主情況資料，是進行物業(yè)管理與服務(wù)的基本條件，關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題，《條例》對此作出明確規(guī)定：

　　一是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料;

　　二是物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會;

　　三是物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。

　　所以，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應(yīng)就物業(yè)管理資料的移交內(nèi)容和程序規(guī)則在物業(yè)服務(wù)合同中約定明確。

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