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物業(yè)管理師考試制度與政策之物業(yè)使用與維護

更新時間:2011-07-18 13:35:58 來源:|0 瀏覽0收藏0

  在物業(yè)的使用和維護中,各方面反映比較強烈的問題主要有:公共建筑和共用設(shè)施改變用途問題;占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地問題;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護問題;房屋裝飾裝修問題;建立住宅專項維修資金制度問題;利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營問題;存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益的物業(yè)的維修養(yǎng)護問題等。這些問題涉及到公共利益和公共安全,如果處理不當(dāng),會侵犯多個業(yè)主、甚至是全體業(yè)主的合法權(quán)益。實踐中,由于此類問題處理不當(dāng)造成的矛盾和糾紛屢見不鮮,嚴(yán)重的還造成居民生命財產(chǎn)損失等惡性事故,社會反響極大。因此,這些問題既是物業(yè)使用和維護過程中的平常事,又是事關(guān)社會穩(wěn)定和居民生命財產(chǎn)安全的大事。為此,《條例》對各主體在使用和維護物業(yè)行為進行了明確的規(guī)范。 $lesson$

  一、公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的。因此,無論業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),都不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。但是,因原規(guī)劃設(shè)計不合理或?qū)嶋H需要,存在確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的客觀情況。為保證城市規(guī)劃的有序進行和防止對公共利益造成侵害,對確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的情況,當(dāng)事人必須依照法律程序進行,通過向規(guī)劃部門提出申請,經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)后方可實施。

  由于改變公共建筑和共用設(shè)施用途可能影響到物業(yè)管理企業(yè)的正常管理,因此《條例》要求業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)在依法向規(guī)劃部門辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè),以便物業(yè)管理企業(yè)及時調(diào)整管理方案。如果變更用途涉及物業(yè)管理企業(yè)合同權(quán)益,雙方還應(yīng)就有關(guān)權(quán)益作出相應(yīng)調(diào)整。

  由于物業(yè)公共建筑和共用設(shè)施屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所有,因此物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)決定改變公共建筑和共用設(shè)施用途,確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后,由業(yè)主委員會依法辦理有關(guān)行政審批手續(xù)。關(guān)于改變公共建筑和共用設(shè)施用途應(yīng)當(dāng)辦理的具體手續(xù),其他法律法規(guī)已有相應(yīng)規(guī)范,因此《條例》只是強調(diào)業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。例如,根據(jù)《公共文化體育設(shè)施條例》規(guī)定,確需改變公共文化體育設(shè)施用途的,有關(guān)地方人民政府在作出決定前,應(yīng)當(dāng)組織老師論證,并征得上一級人民政府文化行政主管部門、體育行政主管部門同意,報上一級人民政府批準(zhǔn)。涉及大型公共文化體育設(shè)施的,上一級人民政府在批準(zhǔn)前,應(yīng)當(dāng)舉行聽證會,聽取公眾意見。

  二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場地不得擅自占用與挖掘

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地是為業(yè)主共同利益而建設(shè),因此無論業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè),都不得擅自占用或挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路和場地。然而,物業(yè)管理活動中臨時占用、挖掘道路或場地的情況又是客觀存在的,有時也是必須的。對于業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益需要,確需臨時占用、挖掘道路、場地的情況,為加強管理和保護公共利益,當(dāng)事業(yè)主不得擅自實施占用、挖掘行為,只有在征得業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實施。物業(yè)管理企業(yè)因維修物業(yè)或者公共利益需要確需臨時占用、挖掘道路、場地的,也必須征得業(yè)主委員會的同意,不得擅自施工。無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地,均應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

  三、公用事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)依法履行相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任

  物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視管線和相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任的承擔(dān)是一個存有爭議的問題。在物業(yè)管理實踐中,業(yè)主或者供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位承擔(dān)相關(guān)維修養(yǎng)護責(zé)任的做法都有。為此《條例》明確規(guī)定,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

  供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位維修、養(yǎng)護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備時,有可能需要臨時占用、挖掘道路、場地。為了切實維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,《條例》也明確規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

  四、業(yè)主裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范

  隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和住房制度改革的不斷深人,人民生活水平不斷提高,居民個人擁有房屋的比例越來越高,相應(yīng)的房屋裝修活動日益普遍,規(guī)模不斷擴大。我國的房屋尤其是住宅,多數(shù)屬于群體式類型。在住宅小區(qū)中,住宅單體間存在共用部位,如主體結(jié)構(gòu)承重部位,包括內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等;單幢樓或者小區(qū)內(nèi)有共用設(shè)施設(shè)備,如電梯、水、暖、照明、煤氣、消防等。不當(dāng)?shù)姆课菅b飾裝修活動會導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的損壞,不僅影響到裝修房屋的結(jié)構(gòu)安全和裝修人自身的生命財產(chǎn)安全,還會影響到相鄰房屋的結(jié)構(gòu)安全和其他居民的生命財產(chǎn)安全,甚至影響到整幢樓、整個小區(qū)的正常生活秩序。因此,為了維護公共安全和公眾利益,有必要對房屋裝飾裝修行為予以規(guī)范。

  裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利,但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業(yè)主造成影響。例如,裝修噪聲可能會影響相鄰業(yè)主的生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)的裝修行為會對其他業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全構(gòu)成威脅、不及時清運裝修垃圾會破壞小區(qū)環(huán)境等。同時,物業(yè)管理企業(yè)有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)進行管理,而對物業(yè)及其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、功能、使用等情況的了解是完成這一義務(wù)的前提。鑒于此,《條例》規(guī)定了業(yè)主裝修房屋前對物業(yè)管理企業(yè)的告知義務(wù)。

  業(yè)主裝飾裝修房屋時,不得有違反法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主公約明文禁止的行為并應(yīng)該盡到合理的注意義務(wù)。考慮到業(yè)主對相關(guān)法律法規(guī)并不一定很了解,對房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項并不一定都清楚?!稐l例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項告知業(yè)主。一是可以幫助業(yè)主更好地裝飾裝修房屋;二是可以起到預(yù)防作用,避免出現(xiàn)違法裝修或者裝修擾民的情況。

  五、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定

  《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營,主要作三方面的規(guī)定:一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的辦理程序,二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的事前否決權(quán),三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用方向。

  利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得相關(guān)業(yè)主的同意是因為經(jīng)營行為可能對其權(quán)益造成影響。例如,在業(yè)主窗戶下設(shè)置霓紅燈廣告,就可能會影響業(yè)主的休息。這里的相關(guān)業(yè)主,主要是指直接受到經(jīng)營行為影響的業(yè)主。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要征得業(yè)主大會的同意是因為業(yè)主大會代表和維護著物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。利用與全體業(yè)主利益密切相關(guān)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備來從事經(jīng)營活動,自然應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主大會的同意。

  利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營需要經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容決定的。物業(yè)管理企業(yè)是由全體業(yè)主選聘的,承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體管理服務(wù)任務(wù)。因此,物業(yè)管理企業(yè)要從維護全體業(yè)主合法利益和有利于更好的提供物業(yè)管理服務(wù)的角度出發(fā),發(fā)揮其對物業(yè)管理事項、物業(yè)管理區(qū)域全面情況比較熟悉和具有一定的技術(shù)、經(jīng)營經(jīng)驗的特長,全面分析考慮利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營是否安全可行并符合全體業(yè)主的合法權(quán)益。當(dāng)然,物業(yè)管理企業(yè)不得借機實現(xiàn)企業(yè)的私人經(jīng)濟利益或者達到自己的目標(biāo)。

  關(guān)于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得經(jīng)營收益的使用問題,各方面的認(rèn)識比較一致,即應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補充住宅專項維修資金。主要理由有兩點:一是收益來源于利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得,應(yīng)該主要用于其維修養(yǎng)護;二是住宅專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”,由全體業(yè)主按照產(chǎn)權(quán)份額分期繳納,一旦急需時所需數(shù)量較大,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得補充住宅專項維修資金有利于及時籌備所需資金。同時,為尊重全體業(yè)主的意愿和特殊使用需要,本條規(guī)定“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會的決定使用”。

  需要說明的是,利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的前提是,必須符合國家、地方有關(guān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全使用、管理等相關(guān)要求及規(guī)定。在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,還必須按照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)合法經(jīng)營手續(xù)。

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