物業(yè)管理師考試制度與政策之前期物業(yè)管理招投標(1)

　　物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟的基本特征。為了扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自管、因建管不分而引發(fā)物業(yè)管理糾紛增多的被動局面，保障業(yè)主自主選擇物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng)造機會，《條例》明確了推行招投標對于促進物業(yè)管理健康發(fā)展的重要作用，提倡業(yè)主通過公平、公開、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。鼓勵建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)�！稐l例》二十四條明確規(guī)定：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 $lesson$

　　一、前期物業(yè)管理招標投標的概念、意義和原則

　　招標投標是在市場經(jīng)濟條件下，交易雙方所采取的一種交易形式，這種交易形式主要在大宗貨物買賣、工程建設(shè)項目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項目的采購與提供時所采用。物業(yè)管理招標投標屬于服務(wù)項目的采購與提供。

　　(一)前期物業(yè)管理招標投標的概念

　　物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中，由建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招標投標。

　　(二)前期物業(yè)管理招標投標的意義

　　采用招標投標方式進行交易活動，最顯著的特征就是將有序的競爭機制引入交易過程，與“一對一”的協(xié)議選聘相比，通過招標投標方式選聘前期物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越性表現(xiàn)在以下幾方面：

　　(1)建設(shè)單位可以對各物業(yè)管理企業(yè)的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術(shù)力量強、管理行為規(guī)范、信譽好、服務(wù)質(zhì)量有保障的物業(yè)管理企業(yè)中標。這對于節(jié)省業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用，保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以及減少物業(yè)管理爭議，都有重大作用。

　　(2)前期物業(yè)管理招標投標活動，要求依照法定程序進行，有利于遏制協(xié)議選聘物業(yè)管理企業(yè)各種不正當(dāng)競爭行為。

　　(3)前期物業(yè)管理實行招標投標制度，有利于創(chuàng)造物業(yè)管理公平的市場競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理企業(yè)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，改善物業(yè)服務(wù)態(tài)度，盡可能滿足招標人的合理要求，體現(xiàn)了機會均等的市場原則。

　　(三)前期物業(yè)管理招投標的原則

　　招標投標活動必須遵守“公開、公平、公正和誠實信用”的原則�！墩袠送稑朔ā泛汀肚捌谖飿I(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的各項活動內(nèi)容和程序規(guī)定，都是為了保證這一基本原則的實現(xiàn)。

　　(四)前期物業(yè)管理招投標的強制性規(guī)定

　　現(xiàn)實中，住宅物業(yè)購買的對象是最廣大的居民群眾，住宅物業(yè)管理項目的簽訂和廣大居民的公共利益密切相關(guān)，選聘物業(yè)管理企業(yè)和簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過程中，容易發(fā)生爭議，客觀上要求有更高的透明度。因此，《條例》特別要求，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)以招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。而非住宅物業(yè)是否以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，目前不做強制性要求。

　　同時，《條例》又作了例外的規(guī)定。對于規(guī)模較小的住宅物業(yè)，采用招標投標的程序相對復(fù)雜，費時較多，費用也較高，建設(shè)單位可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個的，由于缺乏足夠的競標，進行招投標的意義不大，也可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。但是，為了規(guī)范這些以協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的情況，《條例》特別規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門的批準，才可以進行。另外，由于國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，因此，不管是采用招投標方式還是采用協(xié)議方式，都應(yīng)當(dāng)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

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