物業(yè)管理師《制度與政策》考點：條例第三章

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　　第三章　前期物業(yè)管理

　　本章共11條，是關(guān)于前期物業(yè)管理的規(guī)定，包括前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料的移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)的保修責(zé)任等內(nèi)容。

　　由于物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)沒有必要和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)服務(wù)合同，只需在被業(yè)主大會選聘之后，與業(yè)主委員會簽訂統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)合同。也就是說，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的。在實踐中，房地產(chǎn)“滾動開發(fā)”和“分期銷售”的情況比較多，業(yè)主的入住是一個逐漸的過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會之間，往往還有一段過程。但在這個過程中，不能說就不需要物業(yè)管理了。這個階段的物業(yè)管理，就是本章所稱的前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下的物業(yè)管理是物業(yè)管理的兩個不同階段。前期物業(yè)管理合同關(guān)系不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，而是根據(jù)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同形成的。另外，前期物業(yè)管理常常包括通常情況下的物業(yè)管理不具有的一些內(nèi)容，如管理遺留掃尾工程、空置房出租或看管等物業(yè)管理事項。可以看出，前期物業(yè)管理具有一定的特殊性?，F(xiàn)實生活中，物業(yè)管理的糾紛很大程度上集中于前期物業(yè)管理階段，如建設(shè)單位遺留的房屋質(zhì)量問題、小區(qū)配套建設(shè)不齊全問題等。因此，為了規(guī)范前期物業(yè)管理活動，1994年建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設(shè)部令第33號)對前期物業(yè)管理作了原則性的規(guī)定。1999年，為了進一步規(guī)范物業(yè)管理市場行為，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，建設(shè)部下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)<前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議>(示范文本)的通知》，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容作了詳細的提示?！稐l例》在總結(jié)以往實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容單列一章，詳細加以規(guī)定。

　　該章的一個基本思想就是通過制度的建立和完善，明確建設(shè)單位的責(zé)任，打破舊有的“誰開發(fā)、誰管理”的模式，增加前期物業(yè)管理的透明度，如對前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的特殊要求、住宅前期物業(yè)管理招投標制度的強制推行等，都體現(xiàn)了這個思想。

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