物業(yè)管理師輔導(dǎo)資料:收益性物業(yè)估價的基本方法(1)

　　物業(yè)估價是為了特定的目的，對特定的物業(yè)(或物業(yè)權(quán)益)在特定的時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定。一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值，通?？梢詮娜缦?個途徑來求取：①近期市場上類似的物業(yè)是以什么價格進(jìn)行交易的――基于明智的買者肯出的價錢不會高于其他買者最近購買類似物業(yè)的價格，即基于類似物業(yè)的市場交易價格來衡量其價值;②如果重新開發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費用――基于明智的買者肯出的價錢不會高于重新開發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必需的代價，即基于物業(yè)的重新開發(fā)建設(shè)成本來衡量其價值;③如果將該宗物業(yè)出租或營業(yè)預(yù)計可以獲得多少收益――基于明智的買者肯出的價錢不會高于該宗物業(yè)預(yù)期未來收益的現(xiàn)值之和，即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來收益來衡量其價值。由此在物業(yè)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即市場法、成本法、收益法。

　　每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運(yùn)用，以相互驗證，有時是相互補(bǔ)充的，但不應(yīng)相互替代。在評估一宗物業(yè)的客觀合理價格或價值時，一般要求同時采用兩種以上(含兩種)估價方法，而且可以同時采用多種估價方法的，應(yīng)當(dāng)同時采用多種估價方法。

　　一、市場法

　　(一)市場法概述

　　市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r對象客觀合理價格或價值的方法。其中，估價對象是指需要評估其客觀合理價格或價值的具體物業(yè);估價時點是指需要評估的客觀合理價格或價值所對應(yīng)的時間;類似物業(yè)是指與估價對象相同或者相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)。

　　市場法適用的對象是具有交易性的物業(yè)，如物業(yè)開發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些很少發(fā)生交易的物業(yè)，如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等，則難以采用市場法估價。市場法適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價時點的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易。如果在物業(yè)市場發(fā)育不夠或者類似物業(yè)交易實例較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。

　　運(yùn)用市場法估價一般分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③對可比實例成交價格進(jìn)行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。價格換算即建立價格可比基礎(chǔ)，價格修正即交易情況修正，價格調(diào)整包括交易日期調(diào)整和物業(yè)狀況調(diào)整;④求取比準(zhǔn)價格。

　　(二)搜集交易實例

　　運(yùn)用市場法估價，首先需要擁有大量真實的交易實例(一般來說，不能反映市場真實價格行情的報價、標(biāo)價是無效的。但這些報價、標(biāo)價在一定程度上可以作為了解市場行情的參考)。只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據(jù)此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應(yīng)盡可能搜集較多且真實的交易實例。

　　在搜集交易實例時應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建筑物建成年月、周圍環(huán)境、景觀等;②交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系;③成交日期;④成交價格，包括計價方式(如按建筑面積計價、按套內(nèi)建筑面積計價、按使用面積計價、按套計價等)和價款;⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比率、貸款期限);⑥交易情況，如交易目的(賣方為何而賣，買方為何而買)，交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等)，交易稅費的負(fù)擔(dān)方式，有無利害關(guān)系人之間的交易(關(guān)聯(lián)交易)、急賣急買、人為哄抬等特殊交易情況。

　　(三)選取可比實例

　　針對某一具體的估價對象及估價時點、估價目的，不是任何交易實例都可以用來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。我們把這些可用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

　　選取的可比實例應(yīng)符合如下4個基本要求：①可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的類似物業(yè);②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近;③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。

　　選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整的工作量大，因此，一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。

　　(四)建立價格可比基礎(chǔ)

　　選取了可比實例之后，一般需先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)進(jìn)行修正、調(diào)整建立共同的基礎(chǔ)。

　　建立價格可比基礎(chǔ)包括如下5個方面：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

　　物業(yè)由于價值量大，其成交價格往往采用分期付款的方式支付。估價中為便于比較，價格通常以一次付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此需要將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次付清的數(shù)額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。

　　(五)交易情況修正

　　可比實例的成交價格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的修正，稱為交易情況修正。

　　進(jìn)行交易情況修正，首先應(yīng)了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：

　　1.利害關(guān)系人之間的交易。例如，父子之間、兄弟之間、親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的物業(yè)交易，成交價格通常低于正常市場價格。

　　2.急于出售或急于購買的交易。例如，欠債到期，無奈只有出售物業(yè)來償還。在這種情況下的成交價格往往是偏低的。相反，在急于購買情況下的成交價格往往是偏高的。

　　3.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往是偏高的。相反，如果賣方不了解市場行情，盲目出售，成交價格往往是偏低的。

　　4.交易雙方或某一方有特別動機(jī)或偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的物業(yè)有特別的愛好、感情，特別是該物業(yè)對買方有特殊的意義或價值，從而買方執(zhí)意要購買或賣方惜售。在這種情況下的成交價格往往是偏高的。

　　5.特殊交易方式的交易。如拍賣、招標(biāo)、哄抬或拋售等。物業(yè)正常成交價格的形成方式，應(yīng)是買賣雙方經(jīng)過充分討價還價的協(xié)議方式。拍賣、招標(biāo)方式容易受現(xiàn)場氣氛、情緒等的影響而使成交價格失常。但中國目前土地使用權(quán)出讓是例外，拍賣、招標(biāo)方式形成的價格較能反映市場行情，協(xié)議方式形成的價格往往是偏低的。其原因是管理體制尚不完善，出讓方是政府(實際的運(yùn)作者是政府的某個部門及某些個人)，受讓方是與自身利益較為密切的個人、企業(yè)等，從而協(xié)議方式出讓的結(jié)果往往是政府讓利。如果出讓方是理性的“經(jīng)濟(jì)人”，就難以出現(xiàn)這種情況。

　　6.交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易。在物業(yè)交易中往往需要繳納一些稅費，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、交易手續(xù)費、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等。按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，有的稅費應(yīng)由賣方繳納，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅;有的稅費應(yīng)由買方繳納，如契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;有的稅費則買賣雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分，如印花稅、交易手續(xù)費。正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費。需要評估的客觀合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費。但在實際的物業(yè)交易中，往往出現(xiàn)本應(yīng)由賣方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由買方繳納;或者本應(yīng)由買方繳納的稅費，買賣雙方協(xié)議由賣方繳納。例如，土地增值稅本應(yīng)由賣方繳納，卻協(xié)議由買方繳納;契稅、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金本應(yīng)由買方繳納，卻協(xié)議由賣方繳納;交易手續(xù)費本應(yīng)由買賣雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中的某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，物業(yè)價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉(zhuǎn)嫁問題。

　　7.相鄰物業(yè)的合并交易。物業(yè)價格受土地形狀是否規(guī)則、土地面積或建筑規(guī)模是否適當(dāng)?shù)挠绊?。形狀不?guī)則或面積、規(guī)模過小的物業(yè)，價格通常較低。但這類物業(yè)如果與相鄰物業(yè)合并后，則效用通常會增加。因此，當(dāng)相鄰物業(yè)的擁有者欲購買該物業(yè)時，該物業(yè)的擁有者通常會索要高價，而相鄰物業(yè)的擁有者往往也愿意出較高的價格購買。所以，相鄰物業(yè)合并交易的成交價格往往高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。

　　8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。例如，設(shè)立了抵押權(quán)、典權(quán)或有拖欠工程款的物業(yè)交易。

　　進(jìn)行交易情況修正，還要測定使成交價格發(fā)生偏離的因素造成的偏離程度。由于缺乏客觀、統(tǒng)一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應(yīng)當(dāng)修正多少，主要依靠估價人員根據(jù)其掌握的扎實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經(jīng)驗和對當(dāng)?shù)匚飿I(yè)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查、了解作出判斷。其中，對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，只要調(diào)查、了解清楚了交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的實際情況，然后根據(jù)計算即可。具體是將成交價格修正為按照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，無規(guī)定的依照當(dāng)?shù)亓?xí)慣，買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

　　正常成交價格-應(yīng)由賣方繳納的稅費=賣方實際得到的價格

　　正常成交價格+應(yīng)由買方繳納的稅費=買方實際付出的價格

　　如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費是正常成交價格的一定比率，即

　　應(yīng)由賣方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由賣方繳納的稅費比率

　　應(yīng)由買方繳納的稅費=正常成交價格×應(yīng)由買方繳納的稅費比率

　　(六)交易日期調(diào)整

　　可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的物業(yè)市場狀況(如當(dāng)時的市場供求關(guān)系)下形成的。要求評估的估價對象的價值是估價時點時的價值，是應(yīng)當(dāng)在估價時點時的物業(yè)市場狀況(如估價時點是現(xiàn)在的情況下是現(xiàn)在的市場供求關(guān)系)下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是這種情況，而且成交日期通常是過去，估價時點通常是現(xiàn)在)，物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，例如，政府出臺了新的政策措施、利率發(fā)生了變化、出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮、消費觀念有所改變等等，導(dǎo)致了可比實例、估價對象這類物業(yè)的市場供求關(guān)系發(fā)生了變化，從而即使兩宗完全相同的物業(yè)，在這兩個時間上的價格也會有所不同。因此，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整，稱為交易日期調(diào)整。交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。

　　交易日期調(diào)整的關(guān)鍵，是要把握可比實例、估價對象這類物業(yè)的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查、了解過去不同時間的數(shù)宗類似物業(yè)的價格，找出這類物業(yè)的價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價格進(jìn)行交易日期調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。

　　(七)物業(yè)狀況調(diào)整

　　如果可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)自身狀況之間有差異，則還應(yīng)對可比實例成交價格進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，因為物業(yè)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價格高低。進(jìn)行物業(yè)狀況調(diào)整，是將可比實例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調(diào)整為估價對象在估價時點時的物業(yè)狀況下的價格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和實物狀況調(diào)整。在這三種調(diào)整中，還可以進(jìn)一步細(xì)分為若干因素的調(diào)整。

　　物業(yè)狀況調(diào)整總的思路是：如果可比實例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應(yīng)對可比實例價格作減價調(diào)整;反之，則應(yīng)作增價調(diào)整。具體思路是：①確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的因素;②判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因素方面的狀況;③將可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度;④根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進(jìn)行調(diào)整。

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道    物業(yè)管理師課程試聽     物業(yè)管理師考試論壇

?2012年全國注冊物業(yè)管理師考試時間9月15日、16日
?2012年注冊物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠(yuǎn)程輔導(dǎo)招生簡章！
?環(huán)球網(wǎng)校2010年物業(yè)管理師考試輔導(dǎo)通過率96.73%