房地產抵押管理

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　　我國發(fā)展市場經濟以來，房地產抵押作為一種有效的擔保形式，得到廣泛的開展。特別是在房地產開發(fā)、商品房市場和房地產二級市場中，運用房地產抵押進行貸款擔保，已經成為房地產開發(fā)企業(yè)和購房人解決資金問題的主要途徑。

　　一、房地產抵押的概念

　　抵押是《擔保法》規(guī)定的擔保形式之一，抵押與質押相區(qū)別，抵押是以不轉移財產占有權為條件的物權擔保方式，抵押人對抵押財產仍然享有占有權、使用權和經營權。《擔保法》規(guī)定可以作為抵押物的財產不只是房地產，還包括抵押人依法有權處分的機器、交通運輸工具，以及依法可以抵押的其他財產。只要是不轉移抵押財產占有權、使用權和經營權的擔保方式，都屬于抵押擔保形式。

　　由于房地產具有價值量大、使用時間長、不可移動、產權管理嚴密等特點，因此以房地產作抵押物是抵押擔保中最普遍、最主要的內容。

　　(一)房地產抵押的一般概念

　　房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　　其中，在房地產抵押一般概念下，“合法的房地產”是指已經取得房地產權屬證書的房地產。抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

　　(二)房地產抵押的特定概念

　　房地產抵押存在兩種特定的抵押情況與方式，一是在建工程抵押;二是預購商品房貸款抵押。

　　1.在建工程抵押

　　所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　2.預購商品房貸款抵押

　　所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規(guī)定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

　　由于抵押房產尚未形成，貸款銀行進行按揭貸款存在著較大風險，因此，貸款銀行在實施按揭貸款中均采取著規(guī)避風險的輔助措施。貸款銀行要求房地產開發(fā)企業(yè)必須對購房人貸款承擔階段性的連帶保證責任，即只要購房人停止還貸，房地產開發(fā)企業(yè)保證代為履行購房人的一切還貸義務，直至商品房交付并取得權屬證件后，貸款銀行與購房人正式辦妥房地產抵押登記。同時，貸款銀行要求房地產開發(fā)企業(yè)的商品房預售項目，必須由貸款銀行辦理結算業(yè)務，以便對房地產開發(fā)企業(yè)的項目資金進行監(jiān)控。此外，有的貸款銀行還要求按揭貸款購房人辦理貸款保險和進行公證。

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　　二、房地產抵押的主要原則

　　(一)房地產抵押應當遵循民事法律原則

　　抵押雙方當事人應當依據民事法律原則確定以下事項：

　　1.設定房地產抵押時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，雙方當事人也可以協商由房地產價格評估機構評估確定。

　　2.抵押權人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災害而出現的風險，要求抵押人辦理房產保險的，雙方當事人應當協商議定。抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

　　3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或者合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權利和義務由變更后的法人享有和承擔。

　　4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續(xù)履行原抵押合同。

　　(二)房地產抵押中的房產、地產抵押權設定應當一致

　　建設部《城市房地產抵押管理辦法》規(guī)定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押?！薄耙砸婪ㄈ〉玫姆课菟袡嗟盅旱模摲课菡加梅秶鷥鹊耐恋厥褂脵啾仨毻瑫r抵押?！?/P>

　　(三)抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值

　　房地產抵押是為擔保債權而建立的法律關系，因此抵押物的價值必須高于所擔保的債權，否則就無法成就所擔保的債權。根據這一原則，房地產抵押后，該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但再次抵押所擔保的債權不得超出余額部分。同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人，以便抵押人測算擔保價值。對以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，兩宗以上房地產視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。

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　　三、房地產抵押權的設定

　　(一)房地產抵押權的設定規(guī)則

　　為了加強房地產抵押管理，維護房地產市場秩序，保障房地產抵押當事人的合法權益，根據有關法律規(guī)定，設定房地產抵押權必須符合以下規(guī)定：

　　1.國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規(guī)定。

　　2.以集體所有制企業(yè)的房地產抵押的，必須經集體所有制企業(yè)職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。

　　3.以中外合資企業(yè)、合作經營企業(yè)和外商獨資企業(yè)的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

　　4.以有限責任公司、股份有限公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

　　5.有經營期限的企業(yè)以其所有的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業(yè)的經營期限。

　　6.以具有土地使用年限的房地產設定抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

　　7.以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

　　8.預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

　　9.以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續(xù)有效。

　　(二)不得設定房地產抵押權的情況

　　1.權屬有爭議的房地產;

　　2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產;

　　3.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

　　4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產;

　　5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產;

　　6.依法不得抵押的其他房地產。

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　　四、房地產抵押合同

　　1.房地產抵押當事人應當簽訂書面抵押合同。

　　2.房地產抵押合同訂立中有下列情況還應注明的事項：

　　(1)以預購商品房貸款抵押的，須提交生效的預購房屋合同。

　　(2)以在建工程抵押的，抵押合同還應當載明以下內容：

　　1)《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》和《建設工程規(guī)劃許可證》編號;

　　2)已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額;

　　3)已投入在建工程的工程款;

　　4)施工進度及工程竣工日期;

　　5)已完成的工作量和工程量。

　　(3)抵押權人要求抵押房地產保險的，以及要求在房地產抵押后限制抵押人出租、轉讓抵押房地產或者改變抵押房地產用途的，抵押當事人應當在抵押合同中載明。

　　五、房地產抵押登記

　　抵押當事人應當在房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。

　　登記機關應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理登記之日起7日內決定是否予以登記，對不予登記的，應當書面通知申請人。

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　　六、抵押房地產的占用、管理與處分

　　(一)抵押人對抵押房地產享有法定與約定的權利

　　已作抵押的房地產，由抵押人占用與管理。經抵押權人同意，抵押人可以轉讓或者出租抵押的房地產。抵押房地產轉讓或者出租所得價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　(二)抵押人負有維護抵押房地產的義務

　　抵押人在抵押房地產占用與管理期間應當維護抵押房地產的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產的管理情況。抵押人占用與管理的房地產發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應當及時將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因抵押人的行為造成損失使抵押房地產價值不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產價值未減少的部分，仍作為債務的擔保。

　　(三)抵押人應當遵守房屋拆遷規(guī)則

　　因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的，應當及時書面通知抵押權人。抵押雙方可以重新設定抵押房地產，也可以依法清理債權債務，解除抵押合同。

　　(四)抵押權人有權要求處分抵押房地產的情況

　　(1)債務履行期限屆滿，抵押權人未受清償的，債務人又未能與抵押權人達成延期履行協議的;

　　(2)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的;

　　(3)抵押人被依法宣告解散或者破產的;

　　(4)抵押人擅自處分抵押房地產的;

　　(5)抵押合同約定的其他情況。

　　抵押權人處分抵押房地產時，應當事先書面通知抵押人;抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或承租人;在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買權。同時，抵押權應當與抵押人協商處分抵押的房地產，可以拍賣抵押房地產并優(yōu)先受償，也可以通過其他合法方式實現債權。抵押雙方當事人協商不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　《擔保法》規(guī)定處分抵押物受償順序是，“抵押物已登記的先于未登記的受償;抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。”因此同一房地產設定兩個以上抵押權時，以抵押登記的先后順序受償。

　　《城市房地產管理法》規(guī)定：“房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優(yōu)先受償?！鄙鲜鲆?guī)定既適用于房地產抵押，也適用于在建工程抵押。

　　(五)處分抵押房地產的中止情況

　　(1)抵押權人請求中止的;

　　(2)抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務，并經抵押權人同意的;

　　(3)發(fā)現被拍賣抵押物有權屬爭議的;

　　(4)訴訟或仲裁中的抵押房地產;

　　(5)其他應當中止的情況。

　　(六)處分抵押房地產所得金額的分配順序

　　(1)支付處分抵押房地產的費用;

　　(2)扣除抵押房地產應繳納的稅款;

　　(3)償還抵押權人債權本息及支付違約金;

　　(4)賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損害;

　　(5)剩余金額交還抵押人。

　　處分抵押房地產所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向債務人追索不足部分。

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