寫字樓安全與風(fēng)險(xiǎn)管理

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　　一、寫字樓安全管理

　　(一)工程安全

　　隨著寫字樓不斷向大規(guī)模、超高層、智能化發(fā)展，寫字樓內(nèi)裝備的工程設(shè)備也向著大容量、大規(guī)劃、大系統(tǒng)發(fā)展。過去只有在工業(yè)企業(yè)中才能看到的大型強(qiáng)電、弱電、機(jī)電設(shè)備如今已是高檔寫字樓中的常見設(shè)備。因此，工程安全已日益成為現(xiàn)代化寫字樓物業(yè)安全的首要問題。

　　1.事故案例

　　(1)工程隱患事故。2004年1月31日凌晨4點(diǎn)20分，北京東城區(qū)某高檔寫字樓B1主配電室墻體突然出現(xiàn)孔洞噴出水柱，險(xiǎn)些導(dǎo)致正在運(yùn)行中的1號(hào)的高壓變壓器(1250kVA)及其相關(guān)高壓配電柜發(fā)生重大損失。事故原因：相鄰主配電室的大廈外墻地下生活水管線斷裂(斷裂時(shí)間可能已很長)，跑水經(jīng)長期擠壓滲透，突破了外墻防水層，浸入B2主配電室。

　　(2)工程隱患事故。2004年1月23日下午3點(diǎn)40分，北京東城區(qū)某高檔寫字樓 B1走廊水管過墻處(頂棚內(nèi))高位消防水箱穩(wěn)壓補(bǔ)水管(下行)彎頭脫扣跑水。大量消防水流入6臺(tái)客梯底坑，水深達(dá)1.6m。事故原因：水管彎頭原始安裝不到位，過墻孔洞未做封堵使此處頂棚內(nèi)氣溫很低，在嚴(yán)寒低溫下未裝牢固的絲扣受壓過大脫開。

　　(3)設(shè)備運(yùn)行事故。2000年11月9日上午9點(diǎn)42分，北京海淀區(qū)某高檔國際會(huì)議大廈B1主配電室2號(hào)高壓變壓器(1000kVA)低壓側(cè)補(bǔ)償電容器柜爆炸起火，濃煙蔓延擴(kuò)散至整個(gè)建筑。

　　(4)設(shè)備運(yùn)行事故。2000年6月11日晚9點(diǎn)59分，北京海淀區(qū)某國家級(jí)綜合實(shí)驗(yàn)大廈一區(qū)2層211實(shí)驗(yàn)室存放試驗(yàn)樣品的電冰箱爆炸起火，險(xiǎn)些引發(fā)周邊的大量高壓氣瓶發(fā)生連鎖爆炸。

　　(5)設(shè)備運(yùn)行事故。2000年2月20日凌晨2點(diǎn)40分，北京海淀區(qū)某高檔寫字樓B1主配電室1號(hào)高壓變壓器(1000kVA)高壓側(cè)10kV進(jìn)線電纜絕緣老化，相間短路起火，造成大面積停電。

　　另外，垂直運(yùn)輸電梯故障可能導(dǎo)致的人身傷亡事故，“三電”(電腦、電視、電話)信號(hào)中斷可能導(dǎo)致的商務(wù)損失，均威脅著寫字樓的安全。

　　2.管理措施

　　加強(qiáng)對寫字樓物業(yè)工程安全的管理，需要注意以下幾個(gè)方面：

　　(1)全面建立確保“十供”的管理理念，即：

　　確保供電;確保供水;確保供氣;確保供冷;確保供暖;確保供電腦信號(hào);確保供電視信號(hào);確保供電話信號(hào);確保供垂直運(yùn)輸;確保供報(bào)修服務(wù)。

　　(2)制訂全年度大、中、小修計(jì)劃。

　　(3)編制《工程技術(shù)工作規(guī)程》，包括：

　　強(qiáng)電技術(shù)工作規(guī)程;弱電技術(shù)工作規(guī)程;機(jī)電技術(shù)工作規(guī)程;綜合技術(shù)工作規(guī)程;各技術(shù)專業(yè)崗位職責(zé)。

　　(4)建立“設(shè)備檔案”，包括：

　　設(shè)備用電;設(shè)備原始記錄;設(shè)備所需部件及備件登記表;設(shè)備技術(shù)資料登記表;設(shè)備年度運(yùn)行記錄;設(shè)備缺陷記錄;設(shè)備檢修記錄;設(shè)備事故記錄;設(shè)備結(jié)構(gòu)修改記錄;設(shè)備其他記錄。

　　(5)建立《設(shè)備狀態(tài)月報(bào)》，包括設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)和設(shè)備完好狀態(tài)。

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　　(二)消防安全

　　自從1885年世界上第一幢高層建筑美國芝加哥的“人壽保險(xiǎn)公司大樓(12層)建成”迄今為止119年，人類高層建筑消防安全始終是一個(gè)嚴(yán)肅的任務(wù)。

　　高層建筑消防安全的一個(gè)顯著特點(diǎn)，就是火勢一旦形成蔓延極為迅猛。主要原因：一是高層建筑自身有眾多的豎向管井，在建筑物內(nèi)似座座煙囪，成為火災(zāi)蔓延的重要通道;二是因熱壓差的作用，高層建筑煙氣豎向流動(dòng)極為迅速，據(jù)測試可達(dá)3～4m/s;三是受風(fēng)壓的影響(有資料查明：風(fēng)壓、風(fēng)速隨建筑高度成正比)，風(fēng)助火勢，燃燒劇烈，蔓延極快。高層寫字樓還有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是夜間人走樓空，白天留下的隱患往往在夜間爆發(fā)。盡早發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)、自動(dòng)監(jiān)控?zé)o人區(qū)，對高層寫字樓消防安全是至關(guān)重要的。因此，有效發(fā)揮自動(dòng)消防系統(tǒng)的功能，就成為高層寫字樓消防安全工作的核心。經(jīng)驗(yàn)證明，自動(dòng)消防系統(tǒng)是高層寫字樓最重要的消防武器。

　　除依靠自動(dòng)消防系統(tǒng)外，嚴(yán)密的防火措施也是十分重要的。一是必須建立嚴(yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制，落實(shí)任務(wù)、明確責(zé)任。二是消防人員必須熟悉消防設(shè)備、設(shè)施的部位和性能。對消防水泵、噴灑水泵、消防管道、消防報(bào)警系統(tǒng)及各種閥門、噴水器、報(bào)警閥、水流指標(biāo)器等經(jīng)常進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、保養(yǎng)、檢修和維護(hù)，使消防設(shè)備、設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)。三是對防火避難層任何單位不得占用，消防電梯處于完好狀態(tài)，防火通道必須暢通，不得堆放任何雜物或封閉。四是對消防人員要進(jìn)行定期的培訓(xùn)和實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練演習(xí)，始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。五是對租戶要進(jìn)行消防知識(shí)宣傳教育，以及指導(dǎo)租戶掌握消防器材的使用方法。

　　(三)治安安全

　　寫字樓物業(yè)治安主要由物業(yè)管理企業(yè)保安部的內(nèi)保人員、外保人員和車場管理人員負(fù)責(zé)。主要任務(wù)是疏導(dǎo)和控制。

　　1.對寫字樓交通流線的疏導(dǎo)

　　寫字樓交通流線的管理，可遵循三個(gè)原則：

　　(1)分流原則：垂直分流;水平分流。

　　(2)層次原則：時(shí)序?qū)哟?等級(jí)層次;主次層次：外主體流線為機(jī)動(dòng)車流，內(nèi)主體流線為辦公人員。

　　(3)簡捷原則。

　　2.對進(jìn)、出和在大廈內(nèi)滯留的人員、車輛的控制

　　針對租戶變動(dòng)性大，外來辦事人員多，治安保衛(wèi)工作難度大的特點(diǎn)，一是必須掌握寫字樓各層承租單位和人員情況，掌握樓內(nèi)重點(diǎn)要害部位。二是定期檢查辦公樓的安全設(shè)施，檢查承租各單位安全治保措施落實(shí)情況，對監(jiān)控設(shè)施經(jīng)常進(jìn)行維修、保養(yǎng)，監(jiān)控室要24小時(shí)有人監(jiān)控。三是對寫字樓車庫、地下室、電梯間、通風(fēng)口、衛(wèi)生間、水房等部位要做到安全防范，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理。四是對寫字樓周圍堅(jiān)持24小時(shí)巡邏制度，對外來辦事人員實(shí)行驗(yàn)證登記制度。

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　　(四)應(yīng)急預(yù)案

　　寫字樓物業(yè)管理部門應(yīng)制定必要的應(yīng)急預(yù)案，主要包括如下方面：

　　供電中斷應(yīng)急預(yù)案;供水中斷應(yīng)急預(yù)案;燃?xì)庑孤?yīng)急預(yù)案;“三電”信號(hào)中斷應(yīng)急預(yù)案;垂直運(yùn)輸事故應(yīng)急預(yù)案;防火應(yīng)急預(yù)案;防水應(yīng)急預(yù)案;防盜應(yīng)急預(yù)案;防毒應(yīng)急預(yù)案;防爆應(yīng)急預(yù)案;防疫應(yīng)急預(yù)案;防震應(yīng)急預(yù)案。

　　二、寫字樓風(fēng)險(xiǎn)管理

　　(一)寫字樓物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別

　　1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的作用

　　風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。沒有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)管理是盲目的，通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，可以將那些可能給寫字樓帶來危害的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別出來，是制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃的依據(jù)。

　　2.寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

　　(1)全員性：寫字樓風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別不只是物業(yè)總經(jīng)理或物業(yè)管理企業(yè)個(gè)別人的工作，而是全體員工參與并共同完成的任務(wù)。

　　(2)全期性：寫字樓風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，決定了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的全壽命性，即寫字樓生命周期中的風(fēng)險(xiǎn)都屬于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的范圍。

　　(3)動(dòng)態(tài)性：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別并不是一次性的，在寫字樓經(jīng)歷的竣工驗(yàn)收交接過程、二次裝修管理過程、正式營運(yùn)管理服務(wù)過程的全過程中都要根據(jù)情況的變化適時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。

　　3.寫字樓物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的種類

　　(1)工程隱患風(fēng)險(xiǎn);

　　(2)設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)毀人亡的重大事故;商務(wù)信息中斷、丟失);

　　(3)消防防范風(fēng)險(xiǎn);

　　(4)保安防范風(fēng)險(xiǎn);

　　(5)自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)。

　　(二)寫字樓物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對

　　1.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對程序

　　寫字樓物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對程序如圖10-3所示。

　　2.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃

　　寫字樓物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃應(yīng)盡可能詳細(xì)，比如說在什么情況下采取什么行動(dòng)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃一般應(yīng)包括如下內(nèi)容：

　　(1)已識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)及其風(fēng)險(xiǎn)特征描述，對寫字樓哪些方面造成影響，風(fēng)險(xiǎn)如何影響寫字樓經(jīng)營管理的目標(biāo);

　　(2)風(fēng)險(xiǎn)承受主體及相應(yīng)的責(zé)任分配;

　　(3)定性和定量風(fēng)險(xiǎn)分析過程的結(jié)果;

　　(4)對某一具體風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)過分析接受的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施;

　　(5)風(fēng)險(xiǎn)策略實(shí)施后，預(yù)期的殘余風(fēng)險(xiǎn)水平;

　　(6)用于執(zhí)行選定的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略的具體行動(dòng)計(jì)劃;

　　(7)應(yīng)對措施的預(yù)算和時(shí)間;

　　(8)意外事故應(yīng)急計(jì)劃和反饋計(jì)劃。

　　3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

　　風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略一般應(yīng)包括風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移(購買寫字樓物業(yè)保險(xiǎn)即為此種策略之一)、風(fēng)險(xiǎn)減輕、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)(將損失攤?cè)虢?jīng)營成本，建立意外損失基金等)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和應(yīng)急措施。

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　　三、寫字樓的物業(yè)保險(xiǎn)

　　在采取了各種安全和風(fēng)險(xiǎn)管理措施后，寫字樓物業(yè)仍有可能在持有期內(nèi)由于某種意外的原因使物業(yè)損毀，從而導(dǎo)致出租經(jīng)營過程的中斷，這很可能會(huì)使投資者進(jìn)入破產(chǎn)的境地。為了抵御這種突發(fā)事件給物業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主或其委托的物業(yè)管理企業(yè)通常要作出綜合保險(xiǎn)安排。一般說來，單一的保單不可能為投資者提供完全的保障，而即使有這樣一種能提供全面保障的保單，保險(xiǎn)費(fèi)的數(shù)額也可能是很難承受的，所以寫字樓物業(yè)投保過程中，投保人的保險(xiǎn)計(jì)劃經(jīng)常是由多個(gè)保單組成的保險(xiǎn)組合。

　　從理論上來說，物業(yè)投資過程中的所有風(fēng)險(xiǎn)都可能通過保險(xiǎn)安排來進(jìn)行規(guī)避，但在物業(yè)投保的過程中，業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)通常還要在投保項(xiàng)目和保險(xiǎn)費(fèi)支出之間作出平衡。如果將所有風(fēng)險(xiǎn)都通過投保的方式轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司則可能會(huì)由于過高的保險(xiǎn)費(fèi)支出使投資者徒勞無功。因此，寫字樓的業(yè)主主要是選擇那些自己無法控制的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投保，對于那些自己可以控制或規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目就承擔(dān)下來，以獲取高于平均收益水平的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。

　　寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和租戶都要參加保險(xiǎn)，以保障其自身的利益和其他與物業(yè)有關(guān)方面的利益。寫字樓物業(yè)的業(yè)主通常將收入損失、結(jié)構(gòu)毀損和第三者責(zé)任投保，此時(shí)業(yè)主被稱為投保人，物業(yè)管理企業(yè)為附屬投保人。但寫字樓物業(yè)投保的最大特點(diǎn)是：保險(xiǎn)費(fèi)是物業(yè)運(yùn)營成本的一部分，且這部分費(fèi)用最終要轉(zhuǎn)嫁到租戶身上。由于寫字樓物業(yè)的整體保險(xiǎn)不包括各租戶單獨(dú)承擔(dān)部分的空間，因此大多數(shù)寫字樓的租約要求租戶就其承租空間內(nèi)的辦公設(shè)備等財(cái)產(chǎn)單獨(dú)投保，寫字樓物業(yè)租戶投保的項(xiàng)目應(yīng)以能夠保持其企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)并能承擔(dān)租約中規(guī)定的其要承擔(dān)的責(zé)任為原則，當(dāng)然租戶也可能就其他項(xiàng)目投保，如專業(yè)顧問公司可以投保專業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)、職工醫(yī)療保險(xiǎn)、職工養(yǎng)老或失業(yè)保險(xiǎn)等。

　　保險(xiǎn)公司和投保人之間的保險(xiǎn)協(xié)議使得投保人有權(quán)利在意外災(zāi)害發(fā)生時(shí)得到保險(xiǎn)公司的賠償。例如，寫字樓內(nèi)由于用電安全問題導(dǎo)致火災(zāi)，業(yè)主就可以向其投保的保險(xiǎn)公司索賠。當(dāng)然，如果事實(shí)證明是租戶的職員用電不慎導(dǎo)致了火災(zāi)的發(fā)生，則業(yè)主的保險(xiǎn)公司就可以向租戶或其保險(xiǎn)公司索賠，以彌補(bǔ)自己的損失。

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