某出租公寓項目投資分析案例

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　　一、項目概況

　　“MGM中心”項目，位于北京市東三環(huán)路姚家園路口，團結湖公園北側，處于首都機場到天安門廣場軸線上的中心點，是北京市商貿中心區(qū)內的黃金地段。項目所處的位置距天安門廣場8km、至王府井商業(yè)區(qū)6km、至首都機場20km、至亞運村約10km、至北京火車站約6km、至北京西客站約15km，其環(huán)境和交通條件十分理想。

　　該項目規(guī)劃用地面積為15246.0m2，規(guī)劃允許建筑面積為8.7萬m2，由一棟二十六層寫字樓和兩棟二十六層的公寓組成，其中地上一至三層及裙房為綜合商場和餐飲娛樂服務用房，內容包括：餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、按摩室、舞廳、多功能廳、保齡球室、臺球室、棋牌室、電子游戲室以及會議室。地下一層作為商場使用;設備層和停車庫分別設在地下二層和三層。

　　本項目中寫字樓和公寓的主要服務對象是國內外商務人員、金融機構和各類公司，為其從事經(jīng)濟活動及公務活動提供良好的辦公、生活環(huán)境。項目中商貿、餐飲、娛樂等配套服務設施的主要服務對象為租住本項目寫字樓和公寓及附近地區(qū)的城市居民。

　　該項目由A公司開發(fā)建設，寫字樓于2001年初開工建設，2002年6月底完成主體結構封頂，2003年5月竣工交付使用。公寓樓及裙房商業(yè)于2001年初開工，2002年8月初完成到±0.000，2003年6月主體結構封頂，2004年5月竣工投入使用。

　　現(xiàn)有B公司擬購買“MGM中心”的兩棟公寓物業(yè)，C公司作為B公司房地產資產管理工作的長期伙伴，為了輔助B公司決策并判斷承接本資產管理工作的可行性，對該置業(yè)投資項目進行了投資分析?！《?、規(guī)劃設計和建造標準

　　(一)規(guī)劃設計方案

　　1.設計方案

　　“MGM中心”公寓樓，緊鄰北京市團結湖公園北測，該公園占地面積13.8萬m2，公園內除有蘇州園林式的十大景點之外，還有占地4.6萬m2的人工湖。使得未來MGM中心公寓樓的住戶能在繁華的大都市中，享受寶貴的自然環(huán)境和少有的湖光水色，使居住生活質量大大提高。

　　“MGM中心”公寓由兩棟二十六層的建筑物組成，其中地下一層至地上三層為商業(yè)零售用房，地下二層和地下三層為停車庫和技術設備用房，地上四層至二十六層為公寓樓，是集購物、娛樂、居住為一體的綜合性大樓。該項目的具體建筑面積分配如表3-2所示。

　　(二)建造與裝修標準

　　1.建造標準

　　該工程的建筑等級為一級，耐火等級為一級，抗震設防裂度為8°，主體結構為“框架-剪力墻結構”。

　　2.裝修標準

　　(1)外墻和內墻：四層以下裙樓采用天然花崗石飾面，五層至屋頂采用高級石英面磚及局部玻璃幕墻;內墻采用輕鋼龍骨雙面隔聲石膏板墻，起居室及臥室墻面用高級彩色噴涂，廚房及浴室貼高級瓷磚到頂。

　　(2)地面和頂棚：起居室及臥室地面采用企口木地板，廚房及浴室地面鋪高級防滑地磚;起居室及臥室的頂棚涂無光乳膠漆，浴室及廚房頂棚采用鋁塑板吊頂。

　　(3)門窗：每戶入戶大門為高級全封閉鋼質四防門(防盜、防火、隔聲、保溫)，裝配高級合金門鎖，小五金配件及窺視鏡，臥室、廚房、浴室門為高級夾板門，配高級小五金配件;窗采用高級鋁合金窗。

　　(4)公寓入口及電梯大堂：墻身采用高級大理石，地面用高級石材鋪設，礦棉吸聲板吊頂，安裝各居住單元獨立信箱。

　　(5)水、電、熱供應系統(tǒng)：全天候熱水供應，每戶設分戶獨立冷熱水表;采用美國CATERPILLAR發(fā)電機組作為大廈的備用電源，設有雙路供電系統(tǒng)，每戶配備10KVA的用電量;公寓內設置全天候采暖系統(tǒng)，配置美觀木質暖氣罩。

　　(6)電梯：主要采用日本生產的三菱電梯，具體電梯的配置與選擇如表3-4所示。

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　　三、購買投資和運營費用分析

　　(一)購買投資與資金籌措

　　1.MGM中心公寓樓的購買投資

　　(1)購買價格：40000m2×1600美元/m2=6400萬美元;

　　(2)代理費用：6400萬美元×2%=128萬美元;

　　(3)契稅：6400萬美元×3%=192萬美元;

　　(4)手續(xù)費：6400萬美元×1%=64萬美元;

　　(5)印花稅、律師費、評估費等其他費用：6400萬美元×1.5%=96萬美元;因此，MGM中心公寓樓的購買總投資為：6816萬美元。

　　2.MGM中心公寓樓購買投資的資金籌措

　　B公司購買MGM中心公寓樓后，將專門成立一個物業(yè)投資公司，該物業(yè)投資公司的注冊資金一般要求達到投資總額的30%左右。因此，假設投資者的購買總投資中有35%即2385.6萬美元為資本金，其余65%即4430.4萬美元為金融機構提供的15年期商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款年利率為12%。假設該抵押貸款的本息在15年內于每年用所得稅前的凈運營收益等額償還。

　　(二)MGM中心公寓樓出租過程中的運營費用分析

　　1.出租經(jīng)營過程中的費用

　　本公寓物業(yè)出租過程中，建議采用“凈租”的形式，即在“毛租金收入”中，只包括物業(yè)管理費用和建筑物維護維修費用，物業(yè)管理公司所提供的保安、清潔和維護維修服務不再另行向租戶收費，設備和公共空間的更新改造投資包括在建筑物維護維修費用內。但一些運營費用如水、電、煤氣、熱力等資源的使用費，可由公寓內的租客以某種方式按比例分攤，由物業(yè)管理公司代收代繳，因為這種代收代繳的方式目前很受租客歡迎。物業(yè)管理費和建筑物維護維修費均為毛租金收入的5%。

　　此外，從毛租金收入中還需支付保險費、市場推廣與宣傳費用和零星稅費(如土地使用稅等)，這些費用一般占毛租金收入的1.5%。

　　2.出租經(jīng)營過程中應繳納的稅費

　　公寓樓出租過程中需向政府繳納的稅費主要有三項，即：

　　(1)營業(yè)稅、城市維護建設稅及教育費附加：毛租金收入的5.5%;

　　(2)房產稅：毛租金收入的12%;

　　(3)租賃手續(xù)費：毛租金收入的1%;

　　(4)所得稅：應納稅所得額的33%。

　　(三)用于投資分析的其他參數(shù)及其選擇

　　本項目經(jīng)濟評價所采用的基準方案所涉及到的參數(shù)及其選擇情況如下：

　　1.根據(jù)市場研究的結果，選定公寓物業(yè)初始月租金水平為45美元/m2。參考北京市公寓租賃市場上租金、費用變化的規(guī)律，本投資分析中假設租金和費用的年增長率為6%。

　　2.目標收益率是評價房地產投資經(jīng)濟可行性的重要指標，根據(jù)北京房地產市場投資收益率的現(xiàn)狀及對未來預測的結果，取本項目的目標收益率Y為18%。

　　3.公寓樓屬于居住物業(yè)，土地出讓年限為70年，從土地出讓合同簽訂之日開始計算。MGM中心項目土地出讓合同簽署于1999年8月，因此，投資者如果從2003年購入該公寓樓，2004年正式投入出租經(jīng)營，則整個出租經(jīng)營期限為66年。

　　4.公寓建筑物的折舊年限為50年，采用直線折舊法提取折舊。

　　5.經(jīng)過初步的分析計算，本公寓樓的可出租面積系數(shù)即可出租面積占總建筑面積的比例取為90%。

　　6.除1997和1998年的出租率分別為60%和80%外，其他經(jīng)營年份的出租率均取92%。

　　7.假設物業(yè)經(jīng)營30年后，在第31年轉售予新的投資者，凈轉售收入的預測為第30年末凈運營收益除以12%的資本化率。

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　　四、財務評價

　　根據(jù)上述投資、租金收入及其他相關基礎數(shù)據(jù)，得到項目的財務評估結果如下：

　　1.財務內部收益率(IRR)=26.64%

　　2.當基準收益率為18%時，項目的財務凈現(xiàn)值(NPV)=2405萬美元

　　3.含建設期在內的動態(tài)投資回收期(Pt)=10.33年

　　由于項目的財務內部收益率26.64%大于房地產投資的基準收益率(或期望收益率)18%，也高于抵押貸款利率12%;財務凈現(xiàn)值為2405萬美元，大于零;動態(tài)投資回收期為10.3年，在一般收益性物業(yè)的動態(tài)投資回收期范圍(8～12年)之內;因此，該項目可行。詳細結果如表3.5所示。

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