零售商業(yè)物業(yè)的租賃管理

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　　一、租戶選擇

　　在選擇零售商業(yè)物業(yè)的租戶時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡。除了消費(fèi)者的自然習(xí)慣外，物業(yè)管理企業(yè)必須預(yù)計(jì)有哪些因素可以主動(dòng)地吸引消費(fèi)者的光顧。理想的租戶要能提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且與其他零售商業(yè)物業(yè)中的同類商家相比具有競(jìng)爭(zhēng)力。

　　此外，理想租戶所經(jīng)營(yíng)的商品種類應(yīng)該配合整個(gè)物業(yè)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃，避免在同一零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)多個(gè)經(jīng)營(yíng)同類型商品的商家而引起不必要的競(jìng)爭(zhēng)。還要對(duì)零售商的信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了解和分析，因?yàn)槌俗鈶羲峁┑纳唐放c服務(wù)的質(zhì)量及其對(duì)消費(fèi)者所承擔(dān)的責(zé)任外，還要看它是否有支付租金的能力。物業(yè)管理企業(yè)還要了解潛在租戶欲承租的面積大小、經(jīng)營(yíng)商品或服務(wù)的類型及其對(duì)物業(yè)的特殊要求，因?yàn)檫@將影響到能否在本物業(yè)內(nèi)安置該零售商以及在哪個(gè)具體位置安置更合適。

　　(一)聲譽(yù)

　　聲譽(yù)是選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)租戶時(shí)首先要考慮的因素。由于聲譽(yù)是對(duì)商家公眾形象的評(píng)估，所以物業(yè)管理企業(yè)要注意了解零售商對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度如何。這對(duì)于一些大型百貨公司、連鎖店或準(zhǔn)備改變經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商來(lái)說(shuō)，很容易對(duì)其聲譽(yù)作出評(píng)估。例如，一個(gè)購(gòu)買了某商家商品的消費(fèi)者，能否方便地享受退貨或更換服務(wù)，就反映出了該商家的顧客服務(wù)質(zhì)量。觀察零售商的售貨員對(duì)待消費(fèi)者的態(tài)度和服務(wù)水準(zhǔn)，了解消費(fèi)者對(duì)商家的評(píng)價(jià)，也能幫助物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)識(shí)潛在租戶是如何做生意的。

　　除了顧客服務(wù)質(zhì)量外，柜臺(tái)中商品更迭頻率也是考察零售商的一個(gè)方面，如果商品包裝陳舊或表面積滿了灰塵，則說(shuō)明該商家的銷售狀況很差，如果柜臺(tái)內(nèi)或貨架上的商品總在不斷地更新，則說(shuō)明該商家銷售狀況良好。此外，售貨員對(duì)所銷售的商品了如指掌且著裝整潔、服務(wù)規(guī)范，也可以視為整個(gè)商場(chǎng)的一筆無(wú)形財(cái)富;零售商在多大程度上進(jìn)行廣告宣傳也表明了其在建立和保持聲譽(yù)方面所做努力的大小。

　　經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)新則意味著商家所面臨的風(fēng)險(xiǎn)較大，但其收益可能會(huì)超過(guò)其所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。一個(gè)新建立的充滿活力和創(chuàng)造力的企業(yè)，只要它與當(dāng)前的零售商或連鎖店有與眾不同之處，很快就可以建立起自己的客戶群。一個(gè)新的發(fā)展中的企業(yè)可能缺乏有關(guān)聲譽(yù)的記錄，但物業(yè)管理企業(yè)可以評(píng)估其經(jīng)營(yíng)思想和策略，一個(gè)企業(yè)如果有一套清晰的發(fā)展新業(yè)務(wù)的計(jì)劃，且經(jīng)過(guò)對(duì)所處商業(yè)影響區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的研究，確定了合理的商品種類和適應(yīng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者支付能力的價(jià)格結(jié)構(gòu)，肯定會(huì)好于那些沒(méi)有認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)策劃的商家。

　　(二)財(cái)務(wù)能力

　　除了租戶的聲譽(yù)外，物業(yè)管理企業(yè)還要認(rèn)真分析可能租戶的財(cái)務(wù)狀況。大型零售商在某一個(gè)連鎖店經(jīng)營(yíng)的成功，并不表明其母公司或其母公司的母公司或其相關(guān)權(quán)益人的成功。母公司可能會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓其下屬的某一連鎖店，來(lái)解決整個(gè)企業(yè)對(duì)資金的需求，而在商店經(jīng)營(yíng)權(quán)更替的過(guò)程中，雖然可能對(duì)母公司所經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)影響較小，但對(duì)某一個(gè)具體連鎖店的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)影響較大，從而加大了整個(gè)購(gòu)物中心空置的風(fēng)險(xiǎn)。

　　低于預(yù)期的資本回報(bào)水平，是商業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗的最大原因，這就要求物業(yè)管理企業(yè)對(duì)租戶開(kāi)展每一項(xiàng)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真的分析研究。經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本不僅包括租金、公共設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)和建筑物內(nèi)營(yíng)業(yè)空間的維護(hù)費(fèi)用，還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職員工資、貨架及收款設(shè)備折舊、商店設(shè)計(jì)和廣告費(fèi)用等支出，對(duì)于轉(zhuǎn)移經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)的零售商，遷移成本和遷移過(guò)程中的停業(yè)損失也考慮在經(jīng)營(yíng)成本之中。潛在租戶有否足夠的儲(chǔ)備基金來(lái)應(yīng)付開(kāi)業(yè)初期營(yíng)業(yè)額較低的壓力，也是衡量租戶財(cái)務(wù)能力大小的一個(gè)方面。

　　(三)租戶組合與位置分配

　　一宗零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)不同商品和服務(wù)的出租空間組合構(gòu)成了該物業(yè)的租戶組合。以一個(gè)大型百貨公司為主要租戶的購(gòu)物中心將以其商品品種齊全、貨真價(jià)實(shí)吸引購(gòu)物者，以倉(cāng)儲(chǔ)商店或折扣百貨商店為主要租戶的商場(chǎng)將吸引那些想買便宜貨的消費(fèi)者。主要租戶的類型決定了每一零售商業(yè)物業(yè)最好的租戶組合形式。換句話說(shuō)，次要租戶所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)種類不能與主要租戶所提供的商品和服務(wù)的種類相沖突，兩者應(yīng)該是互補(bǔ)的關(guān)系。

　　與租戶組合相關(guān)的另外一個(gè)問(wèn)題，是在考慮零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)所經(jīng)營(yíng)的商品和服務(wù)的種類時(shí)，同時(shí)滿足有目的性的購(gòu)物和沖動(dòng)性購(gòu)物的需求。消費(fèi)者進(jìn)入購(gòu)物中心的眼鏡店或珠寶店時(shí)，往往有很明確的目的，也就是說(shuō)消費(fèi)者來(lái)到該購(gòu)物中心的目的就是尋找某項(xiàng)特定的商品或服務(wù)。如果消費(fèi)者在到達(dá)或離開(kāi)其目標(biāo)商店的過(guò)程中隨手買了一支蛋卷冰淇淋，則屬于沖動(dòng)性購(gòu)物。良好的租戶組合應(yīng)該很好的滿足目的性和沖動(dòng)性購(gòu)物的需要，以提高整個(gè)零售商業(yè)物業(yè)的總營(yíng)業(yè)額。

　　當(dāng)購(gòu)物中心內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的主要租戶時(shí)，應(yīng)該注意他們各自提供的商品種類是否搭配合理，且與次要租戶所提供的商品類型互為補(bǔ)充。將每一個(gè)獨(dú)立的零售商都作為整個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)的一部分來(lái)對(duì)待，是使租戶組合最優(yōu)化的有效方法。

　　合理確定各租戶在整個(gè)購(gòu)物中心中的相對(duì)位置非常重要，位置分配的目標(biāo)是，在綜合考慮各零售業(yè)務(wù)之間的效益外溢、效益轉(zhuǎn)移、比較、多目標(biāo)和沖動(dòng)性購(gòu)物行為等因素的前提下，實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心整體利潤(rùn)的最大化。鞋店往往是男女服裝店很自然的一種補(bǔ)充，冰淇淋等冷飲店一般設(shè)置在商場(chǎng)的入口或與快餐店為鄰;較小的、較高銷售密度的零售業(yè)務(wù)，例如食品和珠寶，趨向于位于距離購(gòu)物商場(chǎng)中心較近的地方;較大的、較低銷售密度的零售業(yè)務(wù)，例如家用器皿和婦女服飾，趨向于位于離中心較遠(yuǎn)的地方。當(dāng)一個(gè)新的購(gòu)物中心落成時(shí)，合理地為每個(gè)租戶確定位置，對(duì)于提高該租戶乃至整個(gè)物業(yè)吸引消費(fèi)者的潛力大有益處。

　　(四)租戶需要的服務(wù)

　　零售商作為零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)的租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面面積來(lái)開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別、整個(gè)購(gòu)物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營(yíng)業(yè)中的垃圾處理和有害物排放問(wèn)題、家具店需要特殊的裝卸服務(wù)、超級(jí)市場(chǎng)需要大面積的臨時(shí)停車場(chǎng)、銀行需要提供特殊的保安服務(wù)等。是否提供以及在多大程度上提供這些特殊服務(wù)，是租賃雙方進(jìn)行租約談判時(shí)要解決的重要問(wèn)題。

　　盡管獲得某些特殊服務(wù)的租戶要為此支付額外的費(fèi)用，但仍會(huì)引起其他租戶的關(guān)注，解決這一問(wèn)題的最好辦法，是由物業(yè)管理企業(yè)向全體租戶作出公開(kāi)的說(shuō)明。例如購(gòu)物中心內(nèi)的餐飲娛樂(lè)部分如果在商店關(guān)門后繼續(xù)營(yíng)業(yè)，通向餐飲娛樂(lè)部分的公共空間就需保持開(kāi)啟，以方便顧客通行。但即使通向商場(chǎng)的大門采用堅(jiān)固的鋼質(zhì)卷簾門并上鎖，商場(chǎng)內(nèi)的租戶也會(huì)擔(dān)心酒后的食客會(huì)對(duì)其商店構(gòu)成威脅。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該理解租戶的這些疑慮，并給予必要的解釋，采取必要的措施。例如可由物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)專門的保安人員(由餐飲娛樂(lè)的經(jīng)營(yíng)者提供費(fèi)用)，負(fù)責(zé)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間之外而餐飲娛樂(lè)部分營(yíng)業(yè)時(shí)的保安工作，同時(shí)限制進(jìn)入購(gòu)物中心入口的開(kāi)啟數(shù)量(例如僅留一個(gè)出入口)。物業(yè)管理企業(yè)還可以向購(gòu)物中心內(nèi)的租戶說(shuō)明，餐飲娛樂(lè)部分晚間營(yíng)業(yè)，也可能會(huì)在商場(chǎng)關(guān)門前給他們帶來(lái)額外的生意。

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　　二、租金確定與調(diào)整

　　(一)基礎(chǔ)租金

　　基礎(chǔ)租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算?；A(chǔ)租金是業(yè)主獲取的、與租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)(營(yíng)業(yè)額)不相關(guān)的一個(gè)最低收入。

　　(二)百分比租金

　　當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了在零售商業(yè)物業(yè)內(nèi)作為租戶的零售商的部分經(jīng)營(yíng)成果。百分比租金通常以年總營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。由于該類租金以零售商的營(yíng)業(yè)額為基數(shù)，其數(shù)量可能在每個(gè)月之間有較大的波動(dòng)，所以百分比租金常常作為基礎(chǔ)租金的附加部分。

　　收取百分比租金時(shí)，沒(méi)有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽鈶艚?jīng)營(yíng)的商品種類和經(jīng)營(yíng)方式不同，使其經(jīng)營(yíng)毛利潤(rùn)率水平有很大的差異，但不論經(jīng)營(yíng)什么內(nèi)容，都存在一個(gè)可接受的百分比范圍。例如，超級(jí)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額很高，但其毛利水平非常低，因此其1%的營(yíng)業(yè)額就可以產(chǎn)生一個(gè)非常大的百分比租金;相反，男女時(shí)裝店的營(yíng)業(yè)額相對(duì)來(lái)說(shuō)很小，但其毛利水平非常高，也許其10%的營(yíng)業(yè)額作為百分比租金才比較合適。在實(shí)踐中，具體的百分比是可以協(xié)商確定的，而且通常僅對(duì)超出某一營(yíng)業(yè)額以外的部分才收取此項(xiàng)超額租金。例如，某租戶的基礎(chǔ)租金為10萬(wàn)元/月，如果營(yíng)業(yè)額的5%作為百分比租金，則只有當(dāng)月?tīng)I(yíng)業(yè)額超過(guò)200萬(wàn)元(10萬(wàn)元/5%=200萬(wàn)元)時(shí)，才對(duì)超過(guò)部分的營(yíng)業(yè)額收取百分比租金。當(dāng)然，如果零售商的月?tīng)I(yíng)業(yè)額低于200萬(wàn)元，則仍按10萬(wàn)元/月的基本租金收租。

　　在前面的案例中，每月200萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)額為自然平衡點(diǎn)，如果零售商在一個(gè)月內(nèi)的營(yíng)業(yè)額為250萬(wàn)元，則其應(yīng)支付的租金為10萬(wàn)元加上超出自然平衡點(diǎn)的營(yíng)業(yè)額乘以 5%(在本案例中，50萬(wàn)元的5%為2.5萬(wàn)元)，故該月應(yīng)繳納的租金總額為12.5萬(wàn)元。然而，租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個(gè)人為平衡點(diǎn)作為計(jì)算百分比租金的基礎(chǔ)，人為平衡點(diǎn)可以高于或低于自然平衡點(diǎn)，而如果人為平衡點(diǎn)低于自然平衡點(diǎn)，在百分比不變時(shí)，會(huì)令業(yè)主的收入增加。

　　(三)代收代繳費(fèi)用和凈租約

　　像寫字樓出租時(shí)一樣，當(dāng)使用毛租的形式出租零售商業(yè)物業(yè)時(shí)，所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶喜歡凈租的形式，也就是說(shuō)一些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶直接支付。而業(yè)主提供的凈租的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費(fèi)用、哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用、哪些費(fèi)用是按租戶所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總可出租面積的比例來(lái)收取、哪些費(fèi)用主要取決于租戶對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度。凈租的形式一般有以下幾種：

　　(1)租戶僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng);

　　(2)租戶要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi);

　　(3)所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等都由租戶直接支付，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用。

　　當(dāng)然在不同的城市可能還有許多其他的分類方法，但不論是哪種情況，租戶在租金外還需支付的費(fèi)用項(xiàng)目都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。租戶為了保護(hù)自己的利益，有時(shí)還會(huì)和業(yè)主就租金外的一些主要費(fèi)用項(xiàng)目(如公用面積維護(hù)費(fèi)用)協(xié)商出一個(gè)上限，以使租戶對(duì)自己應(yīng)支付的全部承租費(fèi)用有一個(gè)準(zhǔn)確的數(shù)量概念。

　　(四)租金的調(diào)整

　　由于零售商業(yè)物業(yè)的租約期限很長(zhǎng)(對(duì)于主要租戶來(lái)說(shuō)，通常是20～30年;次要租戶的租期也達(dá)到3～10年)，因此在租約中必須對(duì)租金調(diào)整做出明確規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用。像寫字樓物業(yè)的租約一樣，租金調(diào)整可以基于消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)、零售物價(jià)指數(shù)或其他租賃雙方商定的定期調(diào)整比率。租金調(diào)整條款一般僅對(duì)基本租金有效，經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的費(fèi)用可根據(jù)每年的實(shí)際情況確定。對(duì)于主要租戶一般每5年調(diào)整一次，次要租戶可每年調(diào)整一次。

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　　三、租約制定

　　零售商業(yè)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)租約是根據(jù)該類物業(yè)的特點(diǎn)制定的，目的在于就容易引起租賃雙方矛盾的問(wèn)題和今后若干年中可能出現(xiàn)的不可預(yù)見(jiàn)因素做出具體約定。租約中除了對(duì)租金及其他費(fèi)用的數(shù)量和支付方式、支付時(shí)間等進(jìn)行具體規(guī)定外，還要對(duì)下述的幾個(gè)特殊問(wèn)題做出具體規(guī)定。

　　1.關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。某零售商業(yè)物業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中是針對(duì)一個(gè)特定服務(wù)區(qū)域內(nèi)的一個(gè)特定市場(chǎng)設(shè)計(jì)的，如果物業(yè)內(nèi)的某一租戶想改變其經(jīng)營(yíng)商品與服務(wù)的種類或?qū)ζ浣?jīng)營(yíng)方式進(jìn)行重大調(diào)整，必須事先告知物業(yè)內(nèi)的其他租戶并獲認(rèn)可。制定該項(xiàng)條款的主要目的，是為了防止某一個(gè)租戶隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個(gè)購(gòu)物中心或商場(chǎng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

　　2.限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶。設(shè)置該項(xiàng)條款的目的，是防止購(gòu)物中心內(nèi)的租戶經(jīng)營(yíng)類似的商品，盡可能減少來(lái)自購(gòu)物中心內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)。但人們一般認(rèn)為，在一個(gè)購(gòu)物中心內(nèi)允許存在某些競(jìng)爭(zhēng)通常是利大于弊，而限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶同時(shí)出現(xiàn)在一個(gè)購(gòu)物中心，可能不利于提高經(jīng)營(yíng)效果。由于在對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行整體規(guī)劃時(shí)，就統(tǒng)籌考慮了各租戶間所經(jīng)營(yíng)的商品種類的協(xié)調(diào)互補(bǔ)性，且保護(hù)當(dāng)前租戶的利益能有助于其履行按時(shí)支付租金的義務(wù)，因此業(yè)主一般不會(huì)同意新的租戶經(jīng)營(yíng)與原租戶雷同的商品;從租戶的角度來(lái)說(shuō)，除非是那些特別搶手的旺鋪，否則也不愿以咄咄逼人的架式進(jìn)行公開(kāi)的競(jìng)爭(zhēng)。所以該條款發(fā)揮作用的機(jī)會(huì)并不多。

　　3.限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。該條款旨在防止某一租戶于購(gòu)物中心的一定距離范圍內(nèi)(通常為4～8km)，重復(fù)設(shè)立經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的商店或發(fā)展相似的連鎖店。業(yè)主做出這一規(guī)定的目的是為了確保百分比租金收入不受影響，因?yàn)樵试S租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)立連鎖分支店，會(huì)分散前往購(gòu)物中心購(gòu)物的顧客，影響其在購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額。當(dāng)然，如果租戶同意在該范圍內(nèi)連鎖分支店的營(yíng)業(yè)額之全部或部分，亦納入繳納百分比租金的范疇，業(yè)主也應(yīng)該同意與其協(xié)商。

　　4.營(yíng)業(yè)時(shí)間。同一個(gè)購(gòu)物中心的租戶之間，營(yíng)業(yè)時(shí)間的安排應(yīng)協(xié)調(diào)一致。制定該條款的目的在于授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)確定整個(gè)購(gòu)物中心統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間，以方便物業(yè)管理工作。統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間一般以購(gòu)物中心內(nèi)的主要租戶為準(zhǔn)，次要租戶可以適當(dāng)縮短營(yíng)業(yè)時(shí)間但不能超過(guò)統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間。有關(guān)營(yíng)業(yè)時(shí)間的條款可能還包括隨季節(jié)變化對(duì)營(yíng)業(yè)時(shí)間的調(diào)整、節(jié)假日營(yíng)業(yè)時(shí)間的具體規(guī)定等。

　　5.公用面積的維護(hù)。該條款應(yīng)準(zhǔn)確地界定購(gòu)物中心內(nèi)公用面積的組成，說(shuō)明租戶為此應(yīng)支付哪些費(fèi)用。該條款往往還授權(quán)業(yè)主增加、減少或調(diào)整公用面積分布的權(quán)利。大型購(gòu)物中心內(nèi)的公用面積一般包括大堂入口、電梯和自動(dòng)扶梯、顧客休息處、走廊及其他公用的面積。公用面積的維護(hù)費(fèi)用通常按租戶獨(dú)立承租的面積與購(gòu)物中心可出租總面積的比例分?jǐn)?。例如，某租戶承租?000m2的面積，占整個(gè)購(gòu)物中心可出租總面積30000m2的10%，該租戶就要分擔(dān)10%的公用面積維護(hù)費(fèi)用。

　　6.廣告、標(biāo)志和圖形。為了增強(qiáng)物業(yè)的形象和感染力，大型零售商業(yè)物業(yè)都為自己設(shè)計(jì)了一套統(tǒng)一的圖形符號(hào)，并以此作為物業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)志。業(yè)主保留對(duì)購(gòu)物中心內(nèi)所有招牌和標(biāo)志的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字的使用等進(jìn)行限制的權(quán)力。由于這項(xiàng)工作是物業(yè)整體廣告宣傳與促銷活動(dòng)的一部分，因此租戶通常要拿出其毛利潤(rùn)的一定比例來(lái)支付旨在推廣其商店和整個(gè)物業(yè)的廣告費(fèi)用。

　　7.折讓優(yōu)惠。同寫字樓租約一樣，業(yè)主為了能夠簽訂新的租約或保持現(xiàn)有租戶到期后續(xù)租，常常給予租戶一定的折讓優(yōu)惠。在理想的情況下，給予租戶的任何優(yōu)惠盡量不要使租約中所載明的租金水平降低，因?yàn)槿魏涡问降恼圩寖?yōu)惠尤其是租金折扣會(huì)導(dǎo)致物業(yè)價(jià)值的下降。折讓優(yōu)惠的具體方式包括向租戶提供裝修補(bǔ)貼、為租戶支付搬家費(fèi)用或提供一段時(shí)間的免租期等。

　　8.其他條款。除上述條款外，零售商業(yè)物業(yè)的租約中還經(jīng)常包括中止租約條款和持續(xù)經(jīng)營(yíng)條款(保持商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連續(xù)性和穩(wěn)定性)，有時(shí)還有對(duì)租戶承租面積的變更、租戶經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)投保做出規(guī)定的條款。對(duì)租戶使用停車位的權(quán)力和限制條件的規(guī)定、租戶為整個(gè)物業(yè)統(tǒng)一的市場(chǎng)推廣計(jì)劃承擔(dān)財(cái)務(wù)義務(wù)的規(guī)定、租期延展、租約中止的處理等也常常出現(xiàn)在租約的條款中。

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