成本估算方法

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　　一、成本估算的目的

　　物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括有人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

　　專項(xiàng)維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用支出，雖然從業(yè)主預(yù)先繳納的專項(xiàng)維修資金中支付，不計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)支出或者物業(yè)管理服務(wù)成本，但也需要依據(jù)有關(guān)估算結(jié)果，制定科學(xué)的支出計(jì)劃和補(bǔ)充計(jì)劃。此外，在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)中，與住宅專項(xiàng)維修資金相對(duì)應(yīng)的公共維修基金或大修基金，是從業(yè)主逐期獲取的租金或經(jīng)營(yíng)收入中提取的，但這種提取也要以該項(xiàng)費(fèi)用的支出估算為依據(jù)。

　　目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式，有包干制和酬金制兩種形式。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用包干制時(shí)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)，這種收費(fèi)方式類似工程采購(gòu)中的固定總價(jià)合同。實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用酬金制時(shí)，預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)資金包括物業(yè)管理服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金，這種收費(fèi)方式，類似工程采購(gòu)中的成本加酬金合同(固定酬金或百分比酬金)。

　　由此可以看出，不論是以包干制還是以酬金制，科學(xué)估算物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，是物業(yè)管理企業(yè)的一項(xiàng)重要工作。成本估算的成果，既可以服務(wù)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià)，更可以服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作。

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　　二、主要成本項(xiàng)目的估算方法

　　(一)人工費(fèi)的估算

　　該項(xiàng)成本是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費(fèi)用，包括管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)、按規(guī)定提取的福利費(fèi)以及加班費(fèi)和服裝費(fèi)等。

　　1.基本工資(F1)(元/月)

　　各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)性質(zhì)，參考當(dāng)?shù)仄骄べY水平確定。

　　2.社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)(F2)(元/月)

　　社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療、工傷保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、住房基金(含住房公積金)等，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定。

　　3.按規(guī)定提取的福利費(fèi)(F3)(元/月)

　　福利費(fèi)包括以下三項(xiàng)：

　　(1)福利基金。按工資總額的14%計(jì)算。

　　(2)工會(huì)基金。按工資總額的2%計(jì)算。

　　(3)教育經(jīng)費(fèi)。按工資總額的1.5%計(jì)算。

　　4.加班費(fèi)(F4)(元/月)

　　加班費(fèi)按人均月加班2～3天，再乘以日平均工資計(jì)算，日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。

　　5.服裝費(fèi)(F5)(元/月)

　　按每人每年2套服裝計(jì)算，其服裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出服裝費(fèi)后再除以12個(gè)月，即可得到每月服裝費(fèi)。

　　該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總收費(fèi)面積，先確定各級(jí)各類管理服務(wù)人員的編制數(shù)，然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出基本工資總額;再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額;匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫住?/P>

　　6.工服洗滌費(fèi)(F6)(元/月)

　　工服洗滌費(fèi)根據(jù)實(shí)際需要企業(yè)擔(dān)負(fù)洗滌費(fèi)用的工服數(shù)量，按照當(dāng)?shù)氐南礈熨M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算確定。

　　(二)辦公費(fèi)估算

　　辦公費(fèi)是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正常工作所需要的有關(guān)費(fèi)用。主要包括：

　　1.交通費(fèi)(F1)(元/年)

　　交通費(fèi)包括車輛耗油、維修保養(yǎng)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)等。

　　2.通信費(fèi)(F2)(元/年)

　　通信費(fèi)包括電話費(fèi)、傳真費(fèi)、手機(jī)費(fèi)等。

　　3.低值易耗文具、辦公用品費(fèi)(F3)(元/年)

　　低值易耗文具、辦公用品費(fèi)包括文具(如筆墨)、紙張、打印復(fù)印費(fèi)等。

　　4.書報(bào)費(fèi)(F4)(元/年)

　　書報(bào)費(fèi)即每年必須購(gòu)置的報(bào)紙雜志，特別是專業(yè)書報(bào)所需要的花費(fèi)。

　　5.宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)(F5)(元/年)

　　該項(xiàng)費(fèi)用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場(chǎng)的供求狀況等。

　　6.法律費(fèi)用(F6)(元/年)

　　經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費(fèi)用、預(yù)估房產(chǎn)稅的支出、定期檢討法律文件(如租約、合同等)等費(fèi)用支出等。律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用。

　　7.節(jié)日裝飾費(fèi)(F7)(元/年)

　　在法定節(jié)假日，如元旦、春節(jié)、國(guó)慶等節(jié)日進(jìn)行物業(yè)裝飾的費(fèi)用。

　　8.辦公用房租金(含水電費(fèi))(F8)(元/年)

　　(三)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算

　　該項(xiàng)費(fèi)用在物業(yè)管理成本中通常都占有較大比例，而且其中的具體項(xiàng)目也比較多。主要包括以下幾項(xiàng)：

　　1.維修保養(yǎng)費(fèi)(F1)(元/年)

　　該項(xiàng)費(fèi)用主要用于核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)費(fèi)用支出。具體內(nèi)容包括：建筑物立面的清洗、電梯維修與保養(yǎng)、鍋爐檢查與維修、空調(diào)維修保養(yǎng)、小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購(gòu)置等支出。

　　2.裝修費(fèi)(F2)(元/年)

　　該費(fèi)用科目一般包括裝修材料費(fèi)(如墻紙、涂料等)、工器具和設(shè)備使用費(fèi)(攤銷)、人工費(fèi)、管理費(fèi)和承包商利潤(rùn)(如果發(fā)包)。

　　3.能源費(fèi)(電、氣、油料等)(F3)(元/年)

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中消耗的能源的成本。

　　4.康樂(lè)設(shè)施費(fèi)(F4)(元/年)

　　該項(xiàng)成本即康樂(lè)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)成本，主要是健身設(shè)施、游泳池和其他康樂(lè)設(shè)施的維修、保養(yǎng)費(fèi)支出。有時(shí)救生員、器械使用指導(dǎo)員和其他康樂(lè)服務(wù)人員的工資也屬于此項(xiàng)成本的開(kāi)支范圍。

　　5.雜項(xiàng)費(fèi)用(F5)(元/年)

　　該項(xiàng)費(fèi)用是指為保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費(fèi)用項(xiàng)目，如停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆建筑物內(nèi)外的有關(guān)標(biāo)志或符號(hào)等的費(fèi)用支出。

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　　(四)保安費(fèi)估算

　　保安費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用，它由保安系統(tǒng)費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。

　　1.保安系統(tǒng)費(fèi)(F1)(元/年)

　　保安系統(tǒng)費(fèi)具體包括以下內(nèi)容：

　　(1)保安系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。其數(shù)值為保安系統(tǒng)用電量×電費(fèi)單價(jià)+日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。

　　(2)日常保安器材費(fèi)。即日常保安用警棍、對(duì)講機(jī)、電池和電筒等的購(gòu)置費(fèi)。

　　(3)更新儲(chǔ)備金。該項(xiàng)費(fèi)用為保安系統(tǒng)購(gòu)置費(fèi)與安裝費(fèi)之和除以保安系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。

　　2.保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(F2)(元/年)

　　3.保安用房和保安人員住房租金(F3)(元/年)

　　根據(jù)實(shí)際情況，分別計(jì)算出這些費(fèi)用，加總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字屑吹贸霰０操M(fèi)。

　　(五)清潔衛(wèi)生費(fèi)估算

　　清潔衛(wèi)生費(fèi)是指樓宇內(nèi)共用部位、公共區(qū)域的日常清潔保養(yǎng)費(fèi)用。包括：

　　1.清潔工具購(gòu)置費(fèi)(F1)(元/年)

　　此項(xiàng)費(fèi)用包括垃圾桶、拖把等的購(gòu)置費(fèi)。

　　2.勞保用品費(fèi)(F2)(元/年)

　　3.清潔機(jī)械材料費(fèi)(F3)(元/年)

　　此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等。

　　4.化糞池清理費(fèi)(F4)(元/年)

　　5.垃圾外運(yùn)費(fèi)(F5)(元/年)

　　6.其他費(fèi)用(F6)(元/年)

　　7.水池清潔費(fèi)(F7)(元/年)

　　上述各項(xiàng)費(fèi)用可按實(shí)際情況分別估算出其各自的年總支出，然后加總，用各項(xiàng)費(fèi)用總和除以參與測(cè)算的物業(yè)面積與12個(gè)月的乘積即得到環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)。

　　(六)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算

　　綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應(yīng)測(cè)算項(xiàng)目有：

　　1.綠化工具費(fèi)(F1)(元/年)

　　此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購(gòu)置費(fèi)用。

　　2.勞保用品費(fèi)(F2)(元/年)

　　此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購(gòu)置費(fèi)用。

　　3.綠化用水費(fèi)(F3)(元/年)

　　4.農(nóng)藥化肥費(fèi)(F4)(元/年)

　　5.雜草清運(yùn)費(fèi)(F5)(元/年)

　　6.園林景觀再造費(fèi)(F6)(元/年)

　　此項(xiàng)費(fèi)用包括補(bǔ)苗費(fèi)、環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等的費(fèi)用。

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　　(七)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算

　　該項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。各類固定包括：

　　1.交通工具(汽車等)(F1)(元/年)

　　2.通信設(shè)備(電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等)(F2)(元/年)

　　3.辦公設(shè)備(桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等)(F3)(元/年)

　　4.工程維修設(shè)備(管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等)(F4)(元/年)

　　5.其他設(shè)備(F5)(元/年)

　　(八)保險(xiǎn)費(fèi)估算

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開(kāi)支，不包括員工醫(yī)療險(xiǎn)和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。

　　對(duì)于公寓、別墅區(qū)，一般只對(duì)配套的水電設(shè)施投保;對(duì)于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投購(gòu)大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備(如酒店的中央空調(diào)等)。一般是按樓宇或設(shè)備的總造價(jià)來(lái)投保。對(duì)于商廈、酒店，還要投購(gòu)公共責(zé)任險(xiǎn)(如電梯責(zé)任保險(xiǎn))。

　　(九)專項(xiàng)維修資金

　　專項(xiàng)維修資金支出，是在新建物業(yè)保修期滿后，為確保物業(yè)的公用部位、公共設(shè)施和共用設(shè)備的完好和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而對(duì)其進(jìn)行定期檢查、維修和更新、改造所需的費(fèi)用開(kāi)支。專項(xiàng)維修資金項(xiàng)下的開(kāi)支，從主要包括以下幾項(xiàng)費(fèi)用：

　　1.工資津貼等費(fèi)用(F1)(元/年)

　　它是指物業(yè)的維修更新工程中施工工人、維修技術(shù)人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼和多種物價(jià)補(bǔ)貼費(fèi)等。

　　2.設(shè)備、零部件和材料購(gòu)置費(fèi)(F2)(元/年)

　　它是指在維修更新物業(yè)的過(guò)程中，需要更換的設(shè)備、零部件購(gòu)置費(fèi)用和維修更新工程中使用的各種材料費(fèi)。

　　3.機(jī)械使用費(fèi)(F3)(元/年)

　　它是指維修更新工程中使用各類機(jī)械的費(fèi)用，主要包括機(jī)械用的燃料動(dòng)力費(fèi)、材料費(fèi)、折舊修理費(fèi)、替換工具部件費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、輔助設(shè)施費(fèi)等。

　　4.水、電、氣費(fèi)(F4)(元/年)

　　它是指維修或更新工程中耗用的水、電、氣費(fèi)支出。

　　5.管理費(fèi)(F5)(元/年)

　　它是指為組織和管理維修或更新工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括辦公費(fèi)、管理人員工資、交通費(fèi)和其他管理費(fèi)等。

　　三、成本估算結(jié)果匯總

　　完成前述各單項(xiàng)成本估算后，還需要進(jìn)行各成本項(xiàng)目的匯總，以便形成按單位建筑面積計(jì)算的合計(jì)物業(yè)管理服務(wù)成本或物業(yè)管理服務(wù)支出。物業(yè)管理成本估算結(jié)果匯總計(jì)算，可借助于如下公式：

　　P=∑Fi/S

　　式中：

　　P――某項(xiàng)物業(yè)管理成本，單位為元/月?m2;

　　Fi――各分項(xiàng)費(fèi)用;

　　i――費(fèi)用項(xiàng)數(shù)，i=1，……，n;

　　∑――所有費(fèi)用項(xiàng)目算術(shù)和;

　　S――參加測(cè)算的物業(yè)總建筑面積。

　　此外，物業(yè)管理企業(yè)還要進(jìn)行成本估算結(jié)果的分析工作，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，分析判斷各項(xiàng)費(fèi)用比例的合理性，并在必要時(shí)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和修正。

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