新加坡物業(yè)管理之物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與管理內(nèi)容

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　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與管理內(nèi)容

　　新加坡的物業(yè)管理范圍很廣，除購(gòu)房和轉(zhuǎn)銷直接放在建屋發(fā)展局申請(qǐng)外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)管理單位辦理。其業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修與保養(yǎng);機(jī)電(包括電梯、電器等)及消防設(shè)備(包括供水、供電系統(tǒng))的維修保養(yǎng);商業(yè)房屋(小販中心、購(gòu)物中心)的租賃服務(wù)與管理;出租住宅的租金繳納與售房期款的收取;公共場(chǎng)所的出租服務(wù)與管理;小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的管理;小區(qū)的環(huán)境清潔的實(shí)施與管理;園藝及綠化管理;配合治安部門(mén)搞好治安工作。此外，還有負(fù)責(zé)介紹居民勞動(dòng)就業(yè)及其他方面的服務(wù)。

　　組屋管理制度完善，執(zhí)行堅(jiān)決。為了加強(qiáng)對(duì)組屋的管理，管理部門(mén)編寫(xiě)了《住戶手冊(cè)》、《住戶公約》和《防火須知》等，把搬進(jìn)新居后應(yīng)注意的事項(xiàng)和有關(guān)知識(shí)，詳盡地告訴住戶，以明確住戶的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理部門(mén)的權(quán)利和責(zé)任等。

　　(一)對(duì)出售、出租的公共住宅內(nèi)部裝修的管理規(guī)定

　　在新加坡，政府出售的公共組屋的室內(nèi)一般不裝修。住戶可根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力和愛(ài)好自行裝修，但有其嚴(yán)格規(guī)定。為減少裝修對(duì)周?chē)従拥母蓴_，住戶在領(lǐng)到鑰匙之日起三個(gè)月內(nèi)必須完成裝修工程，且此后三年后不得再進(jìn)行第二次裝修。住戶裝修住宅須向建屋發(fā)展局申請(qǐng)裝修許可證，然后才可由領(lǐng)有建屋發(fā)展局頒發(fā)的施工執(zhí)照的承包商裝修。工程裝修完畢后，由住宅稽查員根據(jù)申請(qǐng)裝修內(nèi)容進(jìn)行工程檢查驗(yàn)證，并由住戶向物業(yè)管理部門(mén)交納一筆建筑材料搬運(yùn)和廢物處理費(fèi)。

　　為了保證建筑物的結(jié)構(gòu)完整性和外觀統(tǒng)一性，以及保證安全，又對(duì)室內(nèi)裝修項(xiàng)目作了嚴(yán)格規(guī)定。例如，不得改變住宅主體結(jié)構(gòu);廚房和衛(wèi)生間的磨石地坪和墻壁面磚在頭三年內(nèi)不準(zhǔn)更換;不許改變窗子外觀;陽(yáng)臺(tái)上不許裝窗;等等。此外，對(duì)改裝電線和電源開(kāi)關(guān)等項(xiàng)目也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，要求必須符合電器操作規(guī)范和電器使用安全的規(guī)定。

　　政府規(guī)定所出售的公共組屋從領(lǐng)取房屋鑰匙三日起保修一年。住戶領(lǐng)取鑰匙后限期提出缺損報(bào)告，保修期滿后，室內(nèi)設(shè)施的修理費(fèi)由住戶自己負(fù)責(zé)。物業(yè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)住房的樓梯、電梯、走廊和屋頂?shù)裙膊课坏木S修和保養(yǎng)。

　　(二)組屋內(nèi)公共設(shè)施的保養(yǎng)

　　1.住宅樓的維修。建屋發(fā)展局規(guī)定每五年對(duì)整幢樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場(chǎng)所進(jìn)行依次維修。

　　2.電梯的保養(yǎng)與維修。所有住宅樓的電梯都由管理單位例行維修和經(jīng)常檢查，一旦電梯發(fā)生故障，乘客受困于電梯內(nèi)，只要按響警鈴，5分鐘內(nèi)電梯維修人員就會(huì)來(lái)進(jìn)行搶修。

　　3.戶內(nèi)水電衛(wèi)生設(shè)備的保養(yǎng)服務(wù)。建屋發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)物業(yè)管理單位保持聯(lián)系，為居民提供24小時(shí)服務(wù)。各物業(yè)管理單位都有維修車(chē)，以便及時(shí)趕到工作現(xiàn)場(chǎng)。當(dāng)然，這類維修實(shí)行有償服務(wù)。

　　4.公共電視天線。每幢住宅樓均設(shè)置公共電視天線，為住戶服務(wù)，以保證取得良好的收視效果。

　　5.公共住宅樓下曠地的管理。新加坡一般高層住宅樓的底層設(shè)有圍護(hù)，是敞開(kāi)的空間，叫做“樓下曠地”。它平日作為老人、兒童的活動(dòng)場(chǎng)所，遇到居民需要舉行婚喪喜事及其他慶?；顒?dòng)時(shí)可以租用，但須向建屋發(fā)展局下設(shè)的管理部門(mén)申請(qǐng)準(zhǔn)用證。

　　6.停車(chē)場(chǎng)管理。組屋的停車(chē)場(chǎng)都由組屋管理單位統(tǒng)一管理，并具備完善的制度。任何擁有車(chē)輛的住戶，必須向物業(yè)管理單位申請(qǐng)“停車(chē)季票”，每戶只準(zhǔn)申請(qǐng)一個(gè)停車(chē)位，屬于建屋發(fā)展局的店鋪?zhàn)鈶簟⒐沧≌鈶艉头恐饔袃?yōu)先獲得“停車(chē)季票”的權(quán)利。夜間停車(chē)必須特別申請(qǐng)，并辦理“夜間停車(chē)固本”。外來(lái)車(chē)輛一律執(zhí)行按鐘點(diǎn)收費(fèi)。此外，停車(chē)場(chǎng)還提供洗車(chē)服務(wù)。

　　7.垃圾的處理。為了確保小區(qū)整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內(nèi)，方可投入垃圾桶，并規(guī)定太大和太重的垃圾(箱子、瓶子)實(shí)行定期處理，直接送到垃圾站，不許投入垃圾桶。同時(shí)，還規(guī)定易燃、易爆、易碎物不準(zhǔn)投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。

　　(三)新加坡的公共住宅的管理與維修服務(wù)

　　公共住宅的管理與維修服務(wù)都由建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)提供，在其所屬36個(gè)區(qū)辦事處根據(jù)管理工作的需要下設(shè)若干個(gè)業(yè)務(wù)組，負(fù)責(zé)對(duì)所管轄的住宅進(jìn)行管理。1988年5月，住宅管理進(jìn)行機(jī)構(gòu)調(diào)整，原由建屋發(fā)展局管理的公共住宅由新成立的市鎮(zhèn)理事會(huì)接收。建屋發(fā)展局只扮演一個(gè)在發(fā)展與研究工作上提供支援性服務(wù)的角色。建屋發(fā)展局為市鎮(zhèn)理事會(huì)提供電腦應(yīng)用系統(tǒng)和24小時(shí)緊急維修服務(wù)。電梯里裝有自動(dòng)拯救系統(tǒng)，此外還裝有自動(dòng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，偵察電梯失靈和被濫用的情況。

　　1988年5月，國(guó)會(huì)通過(guò)了成立市鎮(zhèn)理事會(huì)的法令。市鎮(zhèn)理事會(huì)負(fù)責(zé)管理公共住宅。市鎮(zhèn)理事會(huì)管轄的地區(qū)以政治選區(qū)劃分，可在單一選區(qū)或一組選區(qū)內(nèi)施行。新加坡現(xiàn)有81個(gè)選區(qū)，23個(gè)市鎮(zhèn)理事會(huì)。市鎮(zhèn)理事會(huì)是一個(gè)法人組織，成員至少6位，最多30位。選區(qū)內(nèi)國(guó)會(huì)議員為市鎮(zhèn)理事會(huì)主席，其他成員由建屋發(fā)展局委派和選區(qū)內(nèi)的住戶選舉產(chǎn)生。市鎮(zhèn)理事會(huì)有嚴(yán)密和規(guī)范的組織機(jī)構(gòu)與規(guī)章制度，主要職責(zé)是管制、管理、維持及改善管轄區(qū)域內(nèi)的公共產(chǎn)業(yè)，除組屋區(qū)的公共場(chǎng)地、商店、市場(chǎng)外的組屋區(qū)內(nèi)部的管理，業(yè)務(wù)上受建屋發(fā)展局的指導(dǎo)，但在實(shí)施管理中又具備相對(duì)的獨(dú)立性，目的在于加強(qiáng)居民和政府的合作，讓更多的居民參加該區(qū)的管理工作。市鎮(zhèn)理事會(huì)的主要宗旨是：支持、配合、監(jiān)督物業(yè)管理部門(mén)搞好住宅區(qū)管理;維護(hù)業(yè)主或住戶的合法權(quán)益;對(duì)公共設(shè)施的興建、更改、擴(kuò)充、改善以及房屋的維修等與業(yè)主或住戶利益有關(guān)的事宜作出決策;開(kāi)展各種有益于住戶身心健康的活動(dòng)。

　　根據(jù)新加坡的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，居住在私人住宅的人口將達(dá)到總?cè)丝诘?0%。 1968年，政府頒布了《地契分層法令》。據(jù)此，對(duì)共管式公寓和其他建筑物，私人業(yè)主都擁有個(gè)別的分層地契。每個(gè)單位的購(gòu)買(mǎi)者對(duì)于共有產(chǎn)業(yè)都有分享權(quán)。法令規(guī)定分層單位業(yè)主必須依法組建管理理事會(huì)，其目的是為了更有系統(tǒng)及有規(guī)劃地負(fù)責(zé)大樓的保養(yǎng)與管理工作。管理機(jī)構(gòu)設(shè)立管理基金及備用金。管理基金用于日常的開(kāi)支，例如保險(xiǎn)費(fèi)、清潔費(fèi)、公用水電費(fèi)和保安等業(yè)主所應(yīng)繳的費(fèi)用，具體金額的提供取決于業(yè)主所擁有產(chǎn)業(yè)的分享價(jià)值的高低;備用金則用于較大項(xiàng)目的維修及機(jī)械裝置的更換。

　　無(wú)論是市鎮(zhèn)理事會(huì)，還是私人住宅的管理理事會(huì)，都通過(guò)委托物業(yè)管理公司來(lái)負(fù)責(zé)日常的工作。物業(yè)管理公司根據(jù)管理范圍分設(shè)下列部門(mén)及人員：

　　1.財(cái)務(wù)組，負(fù)責(zé)各類費(fèi)用的收繳、各類計(jì)劃與統(tǒng)計(jì)等，設(shè)財(cái)務(wù)監(jiān)督、出納員、收租員、打字員、信差;

　　2.工程維修組，負(fù)責(zé)公共設(shè)施與設(shè)備的維修、房屋的維修與工程預(yù)算、業(yè)主房屋裝修的監(jiān)督等，設(shè)高級(jí)住宅稽查員、中級(jí)住宅稽查員、稽查員、電梯援救員、維修技工;

　　3.市場(chǎng)管理組，負(fù)責(zé)治安和消防安全、車(chē)輛的保管與管理、各類商業(yè)與文化娛樂(lè)等，設(shè)高級(jí)管理員、市場(chǎng)監(jiān)督員、停車(chē)場(chǎng)監(jiān)督員、管理員;

　　4.環(huán)境清潔組，負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生，設(shè)中級(jí)清潔管理工、清潔工人和清潔工頭;

　　5.園藝組，負(fù)責(zé)園庭綠化，設(shè)中級(jí)園藝員、園藝員和園藝工頭;

　　6.服務(wù)組，負(fù)責(zé)綜合代辦服務(wù)、交通運(yùn)輸?shù)?，設(shè)電話服務(wù)員、司機(jī)、外勤人員;

　　7.文書(shū)組，負(fù)責(zé)行政管理、后勤工作等，設(shè)公關(guān)助理、速記員、打字員、內(nèi)勤人員。

　　另外，物業(yè)管理公司還可根據(jù)所管轄區(qū)的具體情況，設(shè)監(jiān)督部門(mén)，以監(jiān)督各類法規(guī)執(zhí)行情況和接受住戶的投訴，從而提高服務(wù)水平和管理水平。

　　新加坡的住房建設(shè)和居住區(qū)的管理充分體現(xiàn)了服務(wù)于人的宗旨。經(jīng)過(guò)30多年的努力，新加坡人在基本住房需求獲得滿足和社會(huì)日益富裕的同時(shí)，選擇組屋的條件也提高了。他們要求更優(yōu)良的設(shè)計(jì)和居住環(huán)境。大多數(shù)人等待購(gòu)買(mǎi)更優(yōu)良、更完善的組屋。為確保組屋的供求得到更好的配合，建屋發(fā)展局在1989年7月實(shí)施了訂購(gòu)組屋制度。這個(gè)制度按照組屋的需求量來(lái)興建組屋，同時(shí)為了縮短新舊組屋區(qū)之間的素質(zhì)上的差距，政府通過(guò)建屋局進(jìn)行了一項(xiàng)長(zhǎng)期的舊屋翻新計(jì)劃，以便使它們能夠更接近新組屋的水平。

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