2014物業(yè)管理師考試：管理實務(wù)復習講義精解（2）

　　二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(了解)

　　物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

　　(一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分

　　1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

　　全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。

　　2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

　　集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機構(gòu)負責組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負責組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。

　　3.民營物業(yè)管理企業(yè)

　　民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　4.外資物業(yè)管理企業(yè)

　　外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。

　　5.其他物業(yè)管理企業(yè)

　　其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(二)按股東出資形式來劃分

　　1.物業(yè)管理有限責任公司

　　物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。

　　2.物業(yè)管理股份有限公司

　　物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。

　　3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

　　股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔責任。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

　　(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

　　房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。

　　(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)

　　獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(三)物業(yè)管理集團公司

　　物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團總公司是宏觀控制機構(gòu)，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記

　　根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記(分為六個步驟)

　　根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。

　　(一)企業(yè)名稱的預先審核

　　物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預先核準，經(jīng)工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預先核準通知書》。

　　(二)公司地址

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機構(gòu)所在地作為公司的地址。

　　(三)注冊資本

　　《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。

　　(四)股東人數(shù)和法定代表人

　　在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。

　　(五)公司人員

　　物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。

　　編輯推薦：

　　2013年注冊物業(yè)管理師VIP套餐，考不過免費重學

　　2013年物業(yè)管理師考試報名時間匯總

　　2013年物業(yè)管理師考試備考資料匯總

　　2013年物業(yè)管理師考試模擬試題匯總