2014物業(yè)管理師《綜合能力》第六章知識點:用益物權

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　　用益物權

　　用益物權即對他人之物在一定范圍內為使用、收益的物權。它是定限物權、他物權;其標的是不動產;是獨立物權。用益物權的意義在于便于物盡其用，以最大限度地發(fā)揮物的價值和使用價值。我國目前規(guī)定有國有土地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、典權、居住權以及探礦權、采礦權、取水權、漁業(yè)權、馴養(yǎng)權和狩獵權等特別物權。在此僅對國有土地使用權略作介紹。

　　國有土地使用權，是指為建造或保有建筑物以及其他工作物為目的而對國家所有的土地享有的占有、使用和收益的權利。

　　國有土地使用權的設立方式，按照現(xiàn)行法的規(guī)定有：

　　1.行政劃撥：即縣級以上人民政府根據(jù)法律規(guī)定的權限和審批程序，將國有土地無償劃撥給符合法律規(guī)定條件的權利人使用。它主要適用于國防、軍事、教育等公益事業(yè)用地，具有計劃性、無償性、無期限性的特征。

　　2.出讓：是指國家以國有土地所有人的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用人，并由土地使用人向國家支付土地使用權出讓金的行為。其中出讓方是國家，現(xiàn)行法規(guī)定由市縣人民政府代表國家出讓，具體由土地管理部門辦理，依此訂立的合同稱土地使用權出讓合同。出讓方式有協(xié)議出讓、拍賣和招標三種。

　　上述三種不同的設立方式，決定了相應的土地使用權內容的不同。劃撥土地使用權一般不能自由轉讓，如因建筑物等的轉讓而轉讓，需補辦土地使用權出讓手續(xù)，并重新支付土地使用權出讓金。對于依協(xié)議、招標和拍賣等方式獲得的國有土地使用權，在符合法律規(guī)定的條件下可以進入市場轉讓。

　　國有土地使用權人的權利有：

　　1.對土地為占有、使用以及收益的權利;同時當然可以取得地上建筑物的所有權。

　　2.可以將使用權出賣、互換、入股、贈與或者抵押;但以劃撥取得的地上權，其處分應符合有關法律的規(guī)定。

　　3.地上物取回權與買取請求權：期限屆滿，土地使用權人有權取回地上物;不取回時，可以請求土地所有人予以補償。但此時土地所有人可以請求使用權人在其建筑物或其他工作物的可用年限內延長使用權的期限，使用權人拒絕延長的，不得請求補償。

　　4.續(xù)期請求權：使用權人可以在使用權期限屆滿前一定的時間內(如一年)提出續(xù)期請求，土地所有人除因社會公共利益的需要而確有必要收回該土地的以外，應當同意續(xù)期，其具體期限由當事人自由商定。

　　地上權人的義務主要是依約支付地上權出讓金，并合理利用和維護土地，不得擅自變更土地用途。

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