《物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理》第一章考點(diǎn):物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次
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物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次
物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān),通常將其分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。
1.物業(yè)管理
物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于居住物業(yè),物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。然而,對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè),除了物業(yè)管理,還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時(shí)的物業(yè)管理除了進(jìn)行物業(yè)的日常管理,還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針,以滿足組合投資管理的目標(biāo)。
2.設(shè)施管理
設(shè)施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù),其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào),為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。設(shè)施管理的對(duì)象,主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫(yī)院、科研教學(xué)設(shè)施、大型公共文體設(shè)施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè),服務(wù)對(duì)象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)開始認(rèn)識(shí)到,房地產(chǎn)作為一種重要的戰(zhàn)略資源,其良好的管理對(duì)創(chuàng)造一個(gè)益于員工健康的高效生產(chǎn)辦公環(huán)境、降低房地產(chǎn)使用成本、保持房地產(chǎn)價(jià)值,配合機(jī)構(gòu)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),均具有十分重要的意義。因此,各類機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)施管理專業(yè)服務(wù)的需求日益增加。
3.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理
房地產(chǎn)資產(chǎn)管理從對(duì)物業(yè)、設(shè)施和租戶的管理上升到聘用多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司,監(jiān)督它們的行為,指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃,以便使這些物業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場(chǎng)內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的目標(biāo),滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求。
4.房地產(chǎn)組合投資管理
房地產(chǎn)組合投資管理的視野更加廣闊,包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo);評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維護(hù)物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn),保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃;以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn);以及在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。
房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)是通過(guò)三種基本途徑創(chuàng)造出來(lái)的:一是在極好的條件下購(gòu)買物業(yè)(從開發(fā)商或原業(yè)主手中);二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標(biāo)來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè);三是在合適的時(shí)機(jī)售出物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)投資者來(lái)促使這三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。
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