第三章考點:房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流分析中的常用術語

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　　房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量

　　(一)現(xiàn)金流分析中的常用術語

　　在房地產(chǎn)投資分析中，人們通常使用特定的專業(yè)術語來描述與現(xiàn)金流相關的各種類型的收入和費用，這些術語包括：

　　1.潛在毛租金收入

　　物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積。一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在每個月的報告中保持相對穩(wěn)定。能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化。潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。

　　2.空置和收租損失

　　實際租金收入很少與潛在毛租金收入相等。潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在物業(yè)收入的現(xiàn)金流中，空置和收租損失從潛在毛租金收入中扣除后，就能得到某一報告期(通常為一個月)實際的租金收入。欠繳的租金和由于空置導致的租金損失一般分開記錄，當欠繳的租金最終獲得支付時，仍可以計入收入項目下，只有最終不予支付的租金才是實際的租金損失。

　　3.其他收入

　　物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。

　　4.有效毛收入

　　從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失后，再加上其他收入，就得到了物業(yè)的有效毛收入，即：有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入。

　　5.運營費用

　　收益性物業(yè)的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用，包括人員工資及辦公費用、保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本(建筑物及相關場地的維護、維修費)、為租客提供服務的費用(公共設施的維護維修、清潔、保安等)，保險費、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和法律費用等也屬于運營費用的范疇。

　　6.凈運營收益

　　從有效毛收入中扣除運營費用后就可得到物業(yè)的凈運營收益，簡稱凈收益即：凈運營收益=有效毛收入-運營費用。

　　凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈運營收益盡可能大。

　　7.抵押貸款還本付息

　　業(yè)主對于物業(yè)經(jīng)營情況的評價并不僅僅停留在獲取的多少凈運營收益，物業(yè)還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從凈運營收益中扣除。當然，該項還本付息不是運營費用，它可以逐漸地轉(zhuǎn)入業(yè)主對物業(yè)擁有的權益的價值中去。業(yè)主非常關心的問題是，物業(yè)所產(chǎn)生的凈運營收益是否能夠支付抵押貸款的本息，同時滿足其投資回報的目標。有些情況下，物業(yè)管理企業(yè)負責為業(yè)主辦理還本付息事宜，但也有些業(yè)主寧愿自己去處理這一事宜，這主要取決于業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的委托合同是如何規(guī)定的。

　　8.準備金

　　準備金又稱大修理基金，是業(yè)主或其委托的物業(yè)管理公司定期存入的用于支付未來費用的資金。如果這部分資金來自物業(yè)的收益，就應該從物業(yè)現(xiàn)金流中扣除。準備金通常用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出，包括房屋及設備、設施的大修理更新。

　　用于物業(yè)更新改造的準備金可以取有效毛租金收入或年凈運營收益的一個百分比。由于準備金是用來支付預計要發(fā)生的用途(如每5年更新一次地毯、根據(jù)市場需求的變化改變室內(nèi)空間布局等)，因此可以根據(jù)物業(yè)大、中修計劃事先做出預算，定期向該賬戶注入一定數(shù)量的資金。

　　《物業(yè)管理條例》中將住宅物業(yè)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的準備金稱作“專項維修資金”，由業(yè)主在初始購置物業(yè)時按購買價格的一定比例繳納。該專項維修資金屬業(yè)主所有，由城市物業(yè)維修資金管理機構統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

　　9.稅金

　　我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營過程中企業(yè)納稅的主要稅種有：

　　(1)經(jīng)營稅金及附加。包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，又稱“兩稅一費”。營業(yè)稅是從應納稅房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅稅額=應納稅銷售(出租)收入×稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5%。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的7%和3%。

　　(2)城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應繳納的一種稅，視土地等級、用途按占用面積征收;房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應繳納的一種財產(chǎn)稅，按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。

　　(3)企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應納稅所得額×稅率。應納稅所得額=實現(xiàn)利潤 -允許扣除項目的金額，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%。由于每個業(yè)主的納稅責任有差別，物業(yè)管理企業(yè)通常只能較準確地估算稅前現(xiàn)金流，而較為準確的稅后現(xiàn)金流通常要在咨詢專業(yè)稅務會計、審計人員后才能得到。

　　10.經(jīng)營現(xiàn)金流

　　從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。這是業(yè)主的稅前收入或投資回報(當凈運營收益不足以支付抵押貸款還本付息金額時，該現(xiàn)金流是負值)。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。

　　即：稅前現(xiàn)金流=凈運營收益-抵押貸款還本付息

　　稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準備金-所得稅

　　儲存基金通常由物業(yè)管理企業(yè)直接管理，應繳納的所得稅通常由業(yè)主負責支付。應該指出的是，如果物業(yè)沒有抵押貸款安排，亦無儲存基金項目扣除，業(yè)主應納稅所得額就等于物業(yè)的凈運營收益。